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Aldar vs Modon : quel promoteur choisir pour investir à Abu Dhabi en 2026 ?

En bref

Aldar et Modon sont les deux grands promoteurs cotés d’Abu Dhabi. Aldar offre l’historique de livraison le plus long et la gamme la plus large (Yas, Saadiyat, Al Reem), avec 71,6 Md AED de backlog. Modon, contrôlé à 84,75 % par l’État d’Abu Dhabi, croît plus vite mais ses premiers projets en pleine propriété restent à livrer.

Aldar, résultats annuels 2025 · Modon, résultats S1 2026 · rapports S1 2026 · Aldar, résultats S1 2026

40,6Md AED

Ventes 2025 du groupe Aldar, dont 35,5 Md AED aux EAU

Source : Aldar, résultats annuels 2025

26Md AED

Ventes immobilières de Modon au 1er semestre 2026, dont 23 Md AED à Abu Dhabi

Source : Modon, résultats S1 2026

71,6Md AED vs 65,4 Md AED

Backlog fin juin 2026 : Aldar (développement) vs Modon (revenus du groupe)

Source : rapports S1 2026

80%

Part des ventes EAU d’Aldar réalisées auprès d’expatriés et d’acheteurs étrangers au S1 2026

Source : Aldar, résultats S1 2026

Saadiyat Island, Abu Dhabi.Photo : © VALORISIMO

Dans cet article · 8 sections

Qui sont Aldar et Modon ?

Aldar Properties est le promoteur historique d’Abu Dhabi. Coté à la Bourse d’Abu Dhabi (ADX), il se présente comme « le premier promoteur, gestionnaire et investisseur immobilier d’Abu Dhabi ». Sa branche Aldar Development est le maître d’ouvrage d’une réserve foncière de 60 millions de m² à Abu Dhabi, Dubaï et Ras Al Khaimah, selon son communiqué de résultats 2025. Son premier actionnaire est Alpha Dhabi Holding, qui a porté sa participation à 29,8 % en janvier 2022 avant de devenir la société mère du groupe la même année. Aldar possède aussi une activité locative importante (centres commerciaux comme Yas Mall, bureaux, écoles) et des filiales à l’étranger : SODIC en Égypte et London Square au Royaume-Uni.

Modon Holding est un acteur plus récent sous sa forme actuelle. Le groupe, coté lui aussi à l’ADX, a été constitué en février 2024 par la consolidation de Modon Properties et d’ADNEC au sein de l’ancienne Q Holding. En 2025, L’imad Holding, société détenue à 100 % par le gouvernement d’Abu Dhabi, a acquis 84,75 % du capital, selon le communiqué annuel 2025 de Modon. Modon développe principalement deux îles à Abu Dhabi, Hudayriyat et Al Reem, et se diversifie à l’international (Ras El Hekma en Égypte, La Zagaleta en Espagne, des projets à Londres et aux États-Unis). Le groupe exploite aussi des activités d’événementiel, d’hôtellerie et de gestion d’actifs.

En résumé : deux sociétés cotées et adossées à l’État d’Abu Dhabi, mais avec des profils différents. D’un côté, un promoteur installé depuis des années, avec un large portefeuille livré. De l’autre, un challenger en très forte croissance, dont les programmes résidentiels en pleine propriété ont surtout été lancés à partir de fin 2024.

Aldar vs Modon : le comparatif chiffré 2026

Voici les principaux indicateurs publiés par les deux groupes. Les derniers chiffres disponibles au 26 octobre 2026 sont ceux du premier semestre 2026 (publiés le 29 juillet 2026) : les résultats du troisième trimestre n’avaient pas encore été publiés à cette date. Taux de change utilisé : 1 EUR = 4,116 AED (ExchangeRate-API, 26 octobre 2026).

Critère	Aldar	Modon
Cotation	ADX (ticker ALDAR)	ADX
Actionnaire de référence	Alpha Dhabi Holding (société mère depuis 2022)	L’imad Holding (gouvernement d’Abu Dhabi), 84,75 %
Réserve foncière	60 millions de m²	Non publiée
Ventes 2025 (groupe)	40,6 Md AED (environ 9,9 Md €), dont 35,5 Md AED aux EAU	36,3 Md AED (environ 8,8 Md €), dont 29,8 Md AED à Abu Dhabi
Ventes S1 2026 (groupe)	12,1 Md AED (− 34 % sur un an), dont 9,4 Md AED aux EAU	26 Md AED (× 2,6 sur un an), dont 23 Md AED à Abu Dhabi
Backlog fin juin 2026	71,6 Md AED (backlog développement), dont 59,9 Md AED aux EAU	65,4 Md AED (backlog de revenus du groupe, dont 95 % de projets EAU et Égypte)
Bénéfice net S1 2026	4,9 Md AED (+ 18 %)	2,2 Md AED
Part d’acheteurs étrangers / expatriés	80 % des ventes EAU au S1 2026	15 % de non-résidents EAU à Hudayriyat Golf Estates (juillet 2026)

Source : Aldar, résultats annuels 2025 (9 février 2026) et résultats S1 2026 (29 juillet 2026) ; Modon, résultats annuels 2025 (18 février 2026) et résultats S1 2026 (29 juillet 2026) ; communiqué Modon du 7 juillet 2026. Données au 30 juin 2026.

Trois remarques pour bien lire ce tableau :

Les backlogs ne se comparent pas strictement. Celui d'Aldar est un backlog de développement, c'est-à-dire du chiffre d'affaires déjà vendu mais pas encore reconnu. Celui de Modon est un backlog de revenus du groupe, dont 95 % provient des projets aux EAU et en Égypte. L'ordre de grandeur est proche, la définition diffère.
Le ralentissement d'Aldar au S1 2026 est un choix affiché. Le groupe explique la baisse de 34 % de ses ventes par « une approche mesurée des nouveaux lancements en réponse aux conditions de marché aux EAU ». Il a repris les grands lancements en septembre 2026 (voir section 3).
La croissance de Modon repose sur quelques gros lancements. Hudayriyat Golf Estates a, à lui seul, dépassé 13 Md AED de ventes en quelques jours en juillet 2026, selon Modon.

Où construisent-ils ? Les quartiers clés de chaque promoteur

Aldar est présent dans la plupart des quartiers ouverts aux étrangers à Abu Dhabi :

Saadiyat Island : en juillet 2026, Aldar a dévoilé Marsa Al Saadiyat, la dernière phase du masterplan de l'île (100 Md AED de valeur de développement, dont 60 Md AED développés par Aldar). Son premier programme résidentiel, Talay, compte 351 villas de 4 à 6 chambres, en vente depuis le 23 septembre 2026. The Row Saadiyat a été lancé fin 2025.
Yas Island : Yas Park Place, The Orchids at Yas Acres, Yas Riva Reserve (292 villas, lancé en septembre 2026) et Yas Point (communauté mixte de 6 Md AED, premier programme The Canopies).
Al Ghadeer Gardens (villas et maisons de ville sur l'axe Abu Dhabi-Dubaï), Fahid Island (une école King's College School Wimbledon y est prévue pour 2028-2029), ainsi qu'Al Reem et Al Raha, où se trouvent des réalisations emblématiques du groupe (Gate Towers, siège d'Aldar).

Selon Aldar, les lancements de Talay et Yas Riva Reserve ont généré plus de 5 Md AED de ventes en une semaine fin septembre 2026, avec 69 % d’acheteurs expatriés ou étrangers.

Modon concentre son activité résidentielle sur deux îles, selon son propre site :

Hudayriyat Island : Nawayef (Park Views, Village, East), Al Naseem, Bashayer, Wadeem et Wadeem Gardens, et Hudayriyat Golf Estates (environ 1 700 logements vendus à son lancement en juillet 2026). Voir notre fiche Modon Villas à Hudayriyat Island.
Al Reem Island : Reem Hills, Maysan, Tara Park (vendu en totalité, environ 2 Md AED) et Muheira, les premières tours résidentielles en pleine propriété de Modon sur Al Reem (475 appartements vendus le jour du lancement, environ 1 Md AED). Voir notre fiche Muheira by Modon.

À noter : Ramhan Island, parfois associée à Modon, est développée par Eagle Hills, d’après la presse spécialisée. Elle n’apparaît pas dans la liste des projets de Modon.

Livraisons : quel historique pour chacun ?

C’est la différence la plus concrète entre les deux promoteurs pour un acheteur sur plan.

Aldar a un long historique de livraison. Le groupe a livré des communautés et des immeubles dans toute la ville (Gate Towers à Al Reem, Al Raha, Yas Island…). Au 30 juin 2026, son backlog EAU avait une durée moyenne de 29 mois, et ses encaissements ont atteint 7,6 Md AED au premier semestre. Aldar indique que 66 % des remises de clés du deuxième trimestre 2026 ont été réalisées en ligne.

Modon est plus récent dans la promotion en pleine propriété. Ses lancements résidentiels publics datent surtout de fin 2024 : Maysan (phase 1) en octobre 2024, Nawayef East en novembre 2024, Nawayef Park Views en décembre 2024. En décembre 2025, Modon a attribué un contrat principal de construction de 5 Md AED pour 735 villas à Nawayef East et Nawayef West, et un contrat de 1 Md AED pour Maysan. Property Finder annonce par exemple une livraison en janvier 2028 pour Nawayef Park Views, mais Modon n’a pas encore publié de calendrier officiel de premières remises de clés.

Cela ne présume en rien de la qualité ou des délais futurs de Modon. Ses projets ne peuvent simplement pas encore être jugés sur des livraisons passées. Pour un investisseur prudent, la question à poser est : « quel est l’avancement réel de ce projet ? » La réponse se vérifie sur DARI (voir section 7).

Plans de paiement et gamme de prix : qui propose quoi ?

Plans de paiement. Selon la FAQ officielle de Modon, ses projets sur plan suivent généralement une structure 40/60 ou 50/50, avec un acompte souvent de 10 % ou 20 % et le solde à la remise des clés. Exemples sur nos fiches : 5 % / 45 % / 50 % pour Muheira, 10 % / 50 % / 40 % pour les villas d’Hudayriyat (selon les données promoteur). Depuis juillet 2026, Modon et ADIB proposent aussi un financement jusqu’à 75 % pendant la construction sur les futurs projets Modon. Wadeem Gardens a été le premier programme à en bénéficier (septembre 2026).

Chez Aldar, les plans varient selon le programme. Exemple : Yas Park Place se paie 5 % à la réservation, 45 % pendant la construction et 50 % à la livraison, avec une livraison annoncée en janvier 2030 (Property Finder). Les plans de paiement varient selon le projet : demandez la grille officielle au promoteur.

Gamme de prix. Les deux promoteurs couvrent des segments différents :

Programme	Promoteur	Type	Prix indicatif
Yas Park Place (Yas)	Aldar	Studios à 3 chambres	à partir de 1,39 M AED (environ 338 000 €)
Muheira (Al Reem)	Modon	1 à 3 chambres	environ 2,1 M AED en moyenne (environ 511 000 €)*
Hudayriyat Golf Estates	Modon	Maisons de ville, villas, demeures	environ 7,6 M AED en moyenne (environ 1,86 M €)*
Yas Riva Reserve (Yas)	Aldar	Villas	à partir de 7,9 M AED (environ 1,92 M €)

Source : Property Finder (Yas Park Place, octobre 2026) ; communiqué Aldar du 18 septembre 2026 (Yas Riva Reserve) ; \*calcul Valorisimo à partir des communiqués Modon (Muheira : environ 1 Md AED pour 475 appartements, mai 2025 ; Golf Estates : > 13 Md AED pour environ 1 700 logements, juillet 2026). Les moyennes ne sont pas des prix catalogue.

Aldar va du milieu de gamme familial (Yas Park Place, Al Ghadeer Gardens) au très haut de gamme (Saadiyat). Modon est surtout positionné sur le haut de gamme insulaire, avec des appartements plus accessibles à Al Reem. Pour comparer ces prix au marché, consultez notre analyse des prix de l’immobilier à Abu Dhabi en 2026.

Aldar ou Modon : lequel selon votre profil d'investisseur ?

Il n’y a pas de « meilleur » promoteur dans l’absolu. Tout dépend de votre objectif.

Vous visez le rendement locatif rapide. Le neuf sur plan ne produit aucun loyer avant la livraison. L’historique d’Aldar permet aussi d’acheter du déjà livré, dans des quartiers locatifs établis (Yas, Al Reem, Al Raha), auprès d’Aldar ou sur le marché secondaire. Chez Modon, l’offre livrée reste limitée. Repères : notre guide du rendement locatif à Abu Dhabi.

Vous visez la plus-value. Les deux promoteurs lancent des masterplans dans des zones encore en construction (Marsa Al Saadiyat, Hudayriyat). Ce sont les zones où le potentiel est le plus élevé, mais aussi où le risque est le plus fort. Les ventes record de Modon et Aldar montrent une demande forte, mais elles ne garantissent pas la revente.

Vous achetez pour y vivre (lifestyle). Hudayriyat (golf, surf, vélo, plages) et Saadiyat (musées, plages, écoles) sont deux propositions différentes. Yas Island est plus orientée loisirs et famille. Visitez les deux îles avant de choisir.

Votre budget est inférieur à 2 M AED (environ 486 000 €). Aldar propose davantage de programmes d’entrée de gamme (studios et 1 chambre à Yas). Chez Modon, regardez plutôt les appartements d’Al Reem. Au-delà de 2 M AED, le bien peut ouvrir droit au Golden Visa à Abu Dhabi par l’immobilier.

Vous voulez un financement pendant la construction. L’offre Modon–ADIB (jusqu’à 75 %) est aujourd’hui spécifique à Modon. Vérifiez votre éligibilité en tant que non-résident.

Comment vérifier un projet sur plan à Abu Dhabi (DARI, escrow) ?

Quel que soit le promoteur, quatre vérifications s’imposent :

Le projet et le promoteur sur DARILa plateforme officielle d’Abu Dhabi permet de vérifier que le bien est situé en zone d’investissement ouverte aux étrangers, que le promoteur détient une licence valide, puis de suivre le taux d’avancement officiel du chantier.
Le compte séquestre (escrow)Tout projet sur plan doit avoir un compte séquestre ouvert auprès d’une banque agréée, et vos paiements doivent y être versés. En principe, aucun retrait n’est possible avant 20 % d’avancement des travaux. L’Administrative Decision n° 24 de 2025 permet une exception encadrée par l’ADREC, contre une garantie bancaire.
Les règles d’annulationL’Administrative Decision n° 165 de 2025 fixe la retenue du promoteur en cas d’annulation : de 0 % si le chantier n’a pas démarré (pour des raisons indépendantes du promoteur) à 40 % au-delà de 60 % d’avancement.
Le contrat (SPA)Il doit indiquer la date de livraison, les pénalités de retard, les frais et l’échéancier. Faites-le relire par un avocat indépendant.

Pour le détail de la procédure, voir notre guide de l’achat sur plan à Abu Dhabi et les frais d’achat à Abu Dhabi.

Point d'attention

Un backlog élevé et des ventes record ne garantissent ni le délai de livraison ni la plus-value à la revente. Les premiers programmes en pleine propriété de Modon n'ont pas encore été livrés, et Aldar a lui-même ralenti ses lancements au S1 2026 en raison des conditions de marché. Les chiffres cités sont ceux publiés par les sociétés. Ils peuvent évoluer avec les résultats du T3 2026. Ceci n'est ni un conseil financier, ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique. Pour un résident fiscal français, la convention fiscale France-EAU peut s'appliquer (à titre d'information).

Questions fréquentes

*Aldar ou Modon : lequel est le plus gros promoteur d'Abu Dhabi ?

Sur l’année 2025, Aldar a réalisé 40,6 Md AED de ventes (groupe), contre 36,3 Md AED pour Modon. Au premier semestre 2026, la tendance s’est inversée : 26 Md AED de ventes pour Modon contre 12,1 Md AED pour Aldar, qui a volontairement ralenti ses lancements. Aldar reste plus diversifié, avec une réserve foncière de 60 millions de m² et un large patrimoine locatif.

*Modon est-il un promoteur public ?

Modon Holding est une société cotée à la Bourse d’Abu Dhabi (ADX). Depuis 2025, L’imad Holding, société détenue à 100 % par le gouvernement d’Abu Dhabi, en détient 84,75 %, selon le rapport annuel 2025 de Modon. C’est donc une société cotée contrôlée par l’État, pas une administration. Aldar est lui aussi coté, avec Alpha Dhabi Holding comme actionnaire de référence.

*Modon a-t-il déjà livré des logements ?

Les programmes résidentiels en pleine propriété de Modon ont surtout été lancés à partir de fin 2024 (Maysan, Nawayef). Les contrats de construction principaux de Nawayef East et West (735 villas) ont été attribués en décembre 2025. Property Finder annonce par exemple janvier 2028 pour Nawayef Park Views. Vérifiez l’avancement de chaque projet sur DARI avant d’acheter.

*Quel plan de paiement proposent Aldar et Modon ?

Modon indique des structures habituelles de 40/60 ou 50/50, avec un acompte de 10 % à 20 %, et propose depuis 2026 un financement ADIB jusqu’à 75 % sur ses futurs projets. Chez Aldar, cela dépend du programme : par exemple 5 % à la réservation, 45 % pendant la construction et 50 % à la livraison pour Yas Park Place. Vérifiez toujours le plan inscrit au contrat.

*Comment vérifier qu'un projet Aldar ou Modon est sûr ?

Consultez DARI, la plateforme officielle d’Abu Dhabi : licence du promoteur, zone ouverte aux étrangers et avancement du chantier. Vérifiez que vos paiements vont sur le compte séquestre du projet. Lisez les clauses d’annulation, encadrées depuis 2025 par l’Administrative Decision n° 165, et faites relire le contrat par un avocat indépendant.

Chiffres indicatifs à la date indiquée : vérifiez-les auprès des sources officielles avant toute décision.

Aldar ou Modon : comparez les projets, pas les logos.

Envoyez-nous le projet qui vous intéresse sur WhatsApp au +971 54 236 4178 : un analyste francophone vérifie avec vous le permis, l’escrow, le plan de paiement et le prix au m² face au marché.

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