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Al Reem Island (Abu Dhabi) en 2026 : prix, loyers, projets, écoles et cadre de vie

En bref

En 2026, les appartements de milieu de gamme d’Al Reem Island s’affichent autour de 1 690 AED/pi², soit environ 18 190 AED/m² (environ 4 410 €/m²), selon Bayut (S1 2026). Les prix ont progressé d’environ 18 à 22 % sur un an selon Knight Frank et ValuStrat. Le rendement brut projeté est de 6,34 %, avec des loyers moyens d’environ 121 000 AED par an.

Bayut · ValuStrat · Bayut, S1 2026

1 690AED/pi²

Prix moyen affiché des appartements milieu de gamme, S1 2026

Source : Bayut

+22%

Hausse annuelle des valeurs d’appartements à Al Reem au T2 2026

Source : ValuStrat

6,34%

Rendement locatif brut projeté des appartements

Source : Bayut, S1 2026

121 000AED

Loyer annuel moyen affiché d’un appartement (environ 29 300 €)

Source : Bayut, S1 2026

Al Reem Island, Abu Dhabi.Photo : © VALORISIMO

Dans cet article · 13 sections

Pourquoi Al Reem Island attire-t-elle autant les investisseurs ?

Al Reem Island est une île résidentielle située juste au nord-est du centre d’Abu Dhabi, face à Al Maryah Island, le quartier financier de l’émirat (ADGM). Elle est composée surtout de tours d’appartements, souvent avec vue sur la mer ou sur la ville, auxquelles s’ajoutent des projets plus récents de villas et de maisons de ville comme Reem Hills.

C’est l’un des marchés les plus liquides d’Abu Dhabi : pleine propriété (freehold) pour les étrangers, large base locative (finance, santé, administration, expatriés), offre du studio au penthouse. Selon l’ADREC, relayé par Zawya, Al Reem et Al Maryah ont totalisé 10,5 milliards AED de ventes résidentielles au premier semestre 2026.

Bayut qualifie Al Reem de « choix préféré » des acheteurs du milieu de gamme au S1 2026. Pour situer l’île dans l’émirat, consultez notre guide pour investir dans l’immobilier à Abu Dhabi.

Combien coûte un appartement à Al Reem Island en 2026 ?

Type d’appartement	Prix moyen affiché S1 2026	Équivalent en euros	Rappel S1 2025
Studio	989 000 AED	environ 239 800 €	772 000 AED
1 chambre	1 400 000 AED	environ 339 400 €	1 049 000 AED
2 chambres	2 134 000 AED	environ 517 300 €	1 729 000 AED
Prix moyen au pi²	1 690 AED/pi² (environ 18 190 AED/m²)	environ 4 410 €/m²	1 278 AED/pi²

Source : Bayut, Abu Dhabi Sales Market Report H1 2026 et H1 2025 (prix affichés de biens prêts, segment milieu de gamme). Conversion OFX du 21 octobre 2026.

Bayut indique qu’Al Reem a enregistré la plus forte progression de prix du segment intermédiaire au S1 2026. Le prix dépend fortement de la tour, de l’étage, de la vue et de l’âge de l’immeuble : les tours récentes en front de mer se négocient nettement au-dessus de la moyenne.

Villas et maisons de ville. L’offre est limitée (Reem Hills, quelques programmes sur plan). Pour les villas ailleurs dans l’émirat, voyez notre page sur le prix des villas à Abu Dhabi.

Les prix ont-ils augmenté sur un an ?

Oui, nettement pour les appartements, mais pas pour les villas. Trois sources convergent sur une hausse forte des appartements :

Indicateur	Variation annuelle	Source et période
Valeurs des appartements à Al Reem	+22,0 %	ValuStrat, T2 2026
Prix de transaction des appartements (Al Reem et Yas)	environ +18 %	Knight Frank, S1 2026 (données ADREC)
Prix moyen affiché au pi² (1 278 → 1 690 AED)	environ +32 %	Bayut, S1 2025 → S1 2026 (calcul Valorisimo)
Prix de transaction des villas à Al Reem	−22 %	Knight Frank, S1 2026

Sources : ValuStrat Abu Dhabi Real Estate Review Q2 2026 (Zawya) ; Knight Frank via The National (22 juillet 2026) ; Bayut H1 2025 et H1 2026.

Bayut mesure des prix demandés, Knight Frank et ValuStrat des valeurs de transaction ou d’expertise : retenez une fourchette de +18 à +22 % pour les appartements. Knight Frank souligne qu’Al Reem est le seul quartier de l’émirat où les prix des villas ont baissé sur un an, quand ils montaient partout ailleurs.

Au niveau de l’émirat, ValuStrat mesure +24,1 % pour les appartements et +12 % pour les villas au T2 2026. Pour comparer les quartiers, lisez notre analyse des prix de l’immobilier à Abu Dhabi en 2026.

Quels loyers et quel rendement locatif ?

Typologie	Loyer annuel moyen affiché S1 2026	Équivalent en euros
Studio	70 000 AED	environ 17 000 €
1 chambre	94 000 AED	environ 22 800 €
2 chambres	128 000 AED	environ 31 000 €
Moyenne tous appartements	121 000 AED	environ 29 300 €

Source : Bayut, Abu Dhabi Rental Market Report H1 2026 (loyers affichés, segment milieu de gamme).

Le rendement brut projeté est de 6,34 % (Bayut, S1 2026), contre 7,59 % au S1 2025 : les prix ont monté plus vite que les loyers. Sur les loyers eux-mêmes, les signaux divergent. Bayut relève une hausse moyenne de 2,85 % des loyers d’appartements de milieu de gamme au S1 2026, alors que Property Finder, cité par Khaleej Times, mesure une baisse de 13,3 % des loyers à Reem entre le T1 et le T2 2026. Prudence donc sur les hypothèses de loyer.

Gel des loyers. Depuis le 2 juin 2026, l’ADREC a ramené le plafond annuel de hausse des loyers de 5 % à 0 % dans l’émirat, jusqu’à nouvel ordre. Selon Baker McKenzie (8 juin 2026), l’ADREC a indiqué de manière informelle que ce gel ne s’appliquerait pas aux communautés gérées par l’ADGM, dont Al Reem Island ; la position « reste mouvante ». Pour approfondir, lisez notre dossier sur le rendement locatif à Abu Dhabi.

Quels projets et promoteurs, et quand sont-ils livrés ?

Le promoteur le plus actif sur l’île en 2025-2026 est Modon, avec plusieurs lancements vendus en un jour.

Projet	Promoteur	Type	Livraison annoncée	Statut
Reem Hills (villas)	Modon	Villas et maisons de ville	T2 2026	Non communiqué
Reem Hills (appartements)	Modon	À partir de 1,5 M AED (1 chambre)	T2 2027	En construction
Muheira (Maysan)	Modon	1 à 3 chambres ; prix moyens 1,6 / 2,8 / 4,3 M AED	T2 2029	Vendu le jour du lancement (mai 2025)
Tara Park	Modon	Appartements	T2 2030 (source secondaire)	Vendu, près de 2 Md AED (avril 2026)
Radiant Square, Radiant Marina Towers, Radiant Waves	Radiant	Appartements	Non communiqué	Fortes ventes en 2026

Sources : pages projets Modon (Reem Hills, Muheira) et centre de presse Modon, consultés le 26 octobre 2026 ; Modon a aussi attribué un contrat de construction de 1 milliard AED pour Maysan (décembre 2025).

L’achat sur plan représente une part dominante des ventes à Abu Dhabi : ValuStrat chiffre à 84 % la part du sur plan dans les ventes de l’émirat au T2 2026. Avant de signer, lisez notre guide de l’achat sur plan à Abu Dhabi.

Quelles infrastructures et quel développement d'ici 2030 ?

D’ici 2030, l’évolution d’Al Reem repose sur quatre chantiers vérifiables : son intégration à la zone financière ADGM, de nouveaux ponts, le programme résidentiel de Modon et l’extension de l’hôpital de l’île. Aucun projet officiel de métro desservant l’île n’a en revanche été confirmé.

Projet	Ce qui change	Date	Statut
Intégration à l’ADGM	Al Reem rejoint la juridiction de l’Abu Dhabi Global Market ; le district financier gagne environ 500 000 m² de bureaux	Avril 2023	Effectif
Registre foncier ADGM	L’enregistrement des biens d’Al Reem passe de la municipalité d’Abu Dhabi au Registration Authority de l’ADGM	1er janvier 2025	Effectif
Pont Umm Yifeenah	Voie rapide de 11 km et 6 voies reliant Al Reem, Umm Yifeenah et la rue Sheikh Zayed bin Sultan ; 12 000 véhicules par heure	Février 2023	Ouvert
Deux ponts maritimes vers l’E12	Accès direct à l’autoroute Sheikh Khalifa Bin Zayed ; environ 15 minutes gagnées aux heures de pointe ; 450 M AED (environ 109 M€)	Mars 2026	Ouverts
Mid-Island Parkway	Réseau routier reliant Al Reem à Saadiyat, et Al Raha Beach à Khalifa City ; le pont Umm Yifeenah en est la première phase	Achèvement visé en 2028	En conception
Programmes Modon	Reem Hills, Muheira, Tara Park (voir section 5)	2026 à 2030	En cours
Reem Hospital	Capacité du site d’Al Reem portée à 200 lits, dans le cadre d’un plan de 2 milliards AED (environ 485 M€) d’Arada à l’échelle des Émirats	Annoncé en mai 2026	Calendrier non publié

Sources : Finance Middle East (24 février 2025) ; Abu Dhabi Media Office (9 février 2023) ; DMT Abu Dhabi (21 mars 2026) ; Modon ; Khaleej Times (15 mai 2026).

Ce que cela change pour un acheteur. Depuis le 1er janvier 2025, les biens d’Al Reem sont enregistrés auprès de l’ADGM, et non plus auprès de la municipalité d’Abu Dhabi. Faites vérifier par votre notaire ou avocat le circuit d’enregistrement et les frais applicables à l’immeuble visé ; notre page sur les frais d’achat immobilier à Abu Dhabi détaille les coûts habituels.

Comment se rendre à Al Reem Island et s'y déplacer ?

Al Reem se situe juste au nord-est du centre d’Abu Dhabi, face à Al Maryah Island. Plusieurs ponts la relient au centre-ville, à Al Maryah et à Saadiyat Island ; on y circule surtout en voiture ou en taxi.

Aéroport international Zayed : environ 25 à 30 minutes en voiture, selon le trafic (Visit Abu Dhabi).
Centre-ville, Corniche et Al Maryah Island : environ 10 à 15 minutes en voiture en trafic normal (Property Finder).
Autoroute E12, Saadiyat et route de Dubaï : accès direct par les deux ponts ouverts en mars 2026 (DMT).

Le 21 mars 2026, le Département des municipalités et des transports (DMT) a ouvert deux nouveaux ponts maritimes reliant directement l’île à l’autoroute Sheikh Khalifa Bin Zayed (E12) : 1,5 km de longueur cumulée, une capacité de 7 200 véhicules par heure et un gain d’environ 15 minutes aux heures de pointe (−60 %), pour un coût de 450 millions AED. Ils comprennent 2 km de pistes piétonnes et cyclables et allègent la circulation sur la rue Hamdan Bin Mohammed et la route de Mina. Depuis février 2023, le pont Umm Yifeenah offre en outre une voie rapide de 11 km vers la rue Sheikh Zayed bin Sultan, sur l’île principale.

Transports en commun. Des bus urbains desservent l’île et la relient au centre et à Hudayriyat. La navette gratuite touristique Experience Abu Dhabi ne s’arrête pas sur Al Reem : elle dessert le Galleria, sur Al Maryah Island voisine.

Vivre à Al Reem : quels atouts, et pour qui ?

Al Reem convient surtout aux actifs et aux expatriés qui veulent un appartement en bord de mer à 10-15 minutes du centre, et aux familles qui veulent écoles, parc et commerces sur place. Elle convient moins à qui cherche une villa avec jardin ou un quartier peu dense.

Caractéristiques clés

Des appartements avec vue : tours du studio au penthouse, souvent face à la mer ou à la ville ; villas et maisons de ville surtout à Reem Hills.
Des espaces verts et le bord de mer : Reem Central Park, une promenade le long du canal et des plages.
Des commerces à pied : Reem Mall et Shams Boutik sur l'île, le Galleria à quelques minutes sur Al Maryah.
Écoles, université et hôpital sur place : trois écoles internationales, le campus de Sorbonne University Abu Dhabi et Reem Hospital.
Un cadre juridique lisible pour les étrangers : zone freehold relevant de l'ADGM depuis 2023.

Pour qui ?

Les jeunes professionnels et expatriés qui travaillent à Al Maryah (ADGM), dans le centre ou dans les hôpitaux et universités voisins.
Les familles : trois écoles internationales, un grand parc et des commerces accessibles sans voiture.
L'investisseur locatif qui privilégie la liquidité : marché profond, revente et relocation plus faciles qu'ailleurs.
L'acheteur visant le Golden Visa : un 2 chambres moyen (environ 2,13 M AED) dépasse le seuil de 2 millions AED (voir notre page Golden Visa Abu Dhabi par l'immobilier).

Quelles sont les meilleures écoles d'Al Reem Island ?

Trois écoles internationales sont implantées sur l’île : Repton School Abu Dhabi (britannique, notée Outstanding par l’ADEK), GEMS World Academy – Abu Dhabi (IB, notée Very Good) et Nord Anglia International School Abu Dhabi (britannique, ouverte en 2023, pas encore de notation publiée).

École	Programme	Niveaux	Notation ADEK	Campus
Repton School Abu Dhabi	Britannique (IGCSE, A-Level)	3 à 18 ans	Outstanding (annoncée par l’école en février 2026)	Deux campus sur l’île : Rose (maternelle) et Fry (Year 2 à Year 13)
GEMS World Academy – Abu Dhabi	IB (PYP, MYP ; candidate au DP et au CP), avec le National Curriculum for England	FS1 à Year 13	Very Good (inspection de novembre 2021)	Najmat, campus ouvert en 2022
Nord Anglia International School Abu Dhabi	Britannique (English National Curriculum, IGCSE, A-Level)	FS1 à Year 9 à l’ouverture, extension prévue jusqu’à Year 13	Pas encore publiée	Campus ouvert en août 2023

Sources : Repton Abu Dhabi (13 février 2026) ; Bayut, fiche GEMS World Academy ; GEMS World Academy – Abu Dhabi ; Nord Anglia Education ; Property Finder, guide des écoles d’Al Reem (30 juillet 2026).

Enseignement supérieur. Sorbonne University Abu Dhabi a son campus, reconnaissable à son dôme, sur Al Reem Island.

Crèches. Property Finder recense notamment Redwood Montessori, Playhouse Nursery, Maple Bear Nursery et Hummingbird Early Learning Centre sur l’île.

Les notations ADEK changent à chaque cycle d’inspection, et celle de Repton provient de l’annonce de l’école : vérifiez la dernière notation sur le site de l’ADEK avant toute inscription.

Que faire à Al Reem Island ?

Reem Central Park : parc public d'un million de pieds carrés (environ 93 000 m²), ouvert en décembre 2018 par Aldar pour 250 millions AED (environ 60,6 M€). On y trouve une promenade le long du canal, une plage urbaine, un skatepark, des aires de jeux, des terrains de sport, une mosquée de 2 000 places et des restaurants.
Reem Mall et Snow Abu Dhabi : le grand centre commercial de l'île abrite Snow Abu Dhabi, parc de neige intérieur d'environ 100 000 pi² ouvert en juin 2023 par Majid Al Futtaim, avec plus de 20 attractions.
Shams Boutik : galerie de proximité du quartier Shams Abu Dhabi, au pied des Sun & Sky Towers, avec un supermarché Waitrose, des cafés et des restaurants.
Bord de mer et plages : promenades le long de l'eau ; Visit Abu Dhabi cite Cove Beach et Reem Beach, ainsi que des sorties en kayak ou en paddle dans la mangrove.
Architecture : les Gate Towers et la Sky Tower, dans le quartier Shams Abu Dhabi, dessinent la silhouette de l'île.
Restaurants et cafés : surtout autour de Shams Boutik, de Reem Central Park et de Reem Mall, souvent avec vue sur l'eau.
À proximité : The Galleria Al Maryah Island, sur l'île voisine d'Al Maryah (et non sur Al Reem), pour le shopping haut de gamme et les restaurants.

Sources : The National (4 décembre 2018) ; Khaleej Times (7 juin 2023) ; Visit Abu Dhabi ; Property Finder.

Quels autres quartiers d'Abu Dhabi comparer à Al Reem ?

Prix au m² à Saadiyat Island — l'île voisine du district culturel (Louvre Abu Dhabi), avec villas et appartements en front de mer.
Prix immobilier à Hudayriyat Island — l'île de Modon qui concentre les plus gros volumes de ventes de l'émirat.
Guide du quartier Yas Island — l'île des loisirs (Ferrari World, Yas Marina Circuit), avec appartements et villas.
Investir à Masdar City — le quartier durable, au rendement projeté le plus élevé du milieu de gamme à Abu Dhabi.

Quels sont les risques d'un investissement à Al Reem ?

Prix déjà élevés : après +18 à +22 % en un an, la marge de plus-value à court terme est plus faible et le rendement se comprime.
Loyers incertains : signaux contradictoires (+2,85 % selon Bayut, −13,3 % au T2 selon Property Finder) et statut du gel des loyers à clarifier.
Villas en baisse : −22 % sur un an selon Knight Frank — un segment à aborder avec prudence.
Densité et trafic : la livraison de nouvelles tours peut peser sur les loyers et la circulation, même si les nouveaux ponts allègent les heures de pointe.
Risque sur plan : Knight Frank signale de possibles retards liés aux coûts des matériaux et du transport.

Point d'attention

Les prix de villas à Al Reem ont baissé de 22 % sur un an selon Knight Frank, et l'application du gel des loyers aux immeubles de l'île (zone ADGM) n'est pas formalisée. Les prix Bayut sont des prix affichés, pas des transactions. Pour un résident fiscal français, les revenus locatifs et plus-values peuvent relever de la convention fiscale France–EAU ; ceci est une information, pas un conseil fiscal ou juridique.

Questions fréquentes

*Quel est le prix au m² à Al Reem Island en 2026 ?

Selon Bayut (S1 2026), le prix moyen affiché des appartements de milieu de gamme est de 1 690 AED par pied carré, soit environ 18 190 AED/m² ou 4 410 €/m². Un studio s’affiche autour de 989 000 AED, un 1 chambre autour de 1,4 million AED et un 2 chambres autour de 2,13 millions AED.

*Les prix ont-ils augmenté à Al Reem Island ?

Oui pour les appartements : +22 % sur un an selon ValuStrat (T2 2026) et environ +18 % selon Knight Frank (S1 2026). En revanche, Knight Frank relève une baisse de 22 % des prix des villas à Al Reem, le seul quartier d’Abu Dhabi où les villas ont reculé.

*Quel rendement locatif à Al Reem Island ?

Bayut projette un rendement brut de 6,34 % pour les appartements au S1 2026, contre 7,59 % un an plus tôt. Les loyers moyens affichés vont de 70 000 AED pour un studio à 128 000 AED pour un 2 chambres. Le rendement net, après charges et vacance, est plus bas.

*Le gel des loyers s'applique-t-il à Al Reem Island ?

Depuis le 2 juin 2026, l’ADREC a ramené à 0 % le plafond de hausse des loyers à Abu Dhabi. Selon le cabinet Baker McKenzie, l’ADREC a indiqué de façon informelle que les communautés gérées par l’ADGM, dont Al Reem, ne seraient pas concernées. Vérifiez la situation de l’immeuble visé avant d’acheter.

*Les étrangers peuvent-ils acheter à Al Reem Island ?

Oui. Al Reem Island est une zone freehold où les étrangers peuvent acheter en pleine propriété et revendre librement. Un achat d’au moins 2 millions AED peut ouvrir droit au Golden Visa de 10 ans, sous conditions fixées par les autorités.

*Quelles écoles trouve-t-on à Al Reem Island ?

Trois écoles internationales sont sur l’île : Repton School Abu Dhabi (programme britannique, notée Outstanding par l’ADEK selon l’annonce de l’école de février 2026), GEMS World Academy – Abu Dhabi (IB, notée Very Good) et Nord Anglia International School Abu Dhabi (britannique, ouverte en 2023, notation pas encore publiée). Sorbonne University Abu Dhabi y a aussi son campus.

*Comment aller à Al Reem Island depuis l'aéroport ?

Comptez environ 25 à 30 minutes en voiture ou en taxi depuis l’aéroport international Zayed, selon le trafic, d’après Visit Abu Dhabi. Depuis mars 2026, deux ponts relient directement l’île à l’autoroute E12 et font gagner environ 15 minutes aux heures de pointe. Aucune ligne de métro ne dessert l’île.

Chiffres indicatifs à la date indiquée : vérifiez-les auprès des sources officielles avant toute décision.

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