GuidePromoteurs

Emaar : le guide de l'investisseur francophone en 2026 (projets, prix, rendement)

En bref

Investir avec Emaar, promoteur de Burj Khalifa (80,4 milliards AED de ventes en 2025), c’est payer une prime : environ 2 000 à 3 600 AED/pi² en appartement selon la communauté, pour un rendement locatif brut de 6 à 7 %. Sur plan, comptez 10 % d’acompte, 4 % de frais DLD, un certificat Oqood et un compte séquestre.

Emaar, résultats annuels, 12 févr. 2026 · Emaar, résultats S1 2026, 7 août 2026 · Emaar Development, S1 2026 · DLD

80,4Md AED

Ventes immobilières du groupe Emaar en 2025, un record (+16 %)

Source : Emaar, résultats annuels, 12 févr. 2026

164,9Md AED

Carnet de commandes (backlog) du groupe au 30 juin 2026, +13 % sur un an

Source : Emaar, résultats S1 2026, 7 août 2026

51 000+ logements

Unités résidentielles en cours de développement chez Emaar Development

Source : Emaar Development, S1 2026

Frais d’enregistrement du Dubai Land Department, payés par l’acheteur sur un achat sur plan

Source : DLD

Dubaï, Downtown et la Burj Khalifa.Photo : © VALORISIMO

Dans cet article · 9 sections

Qui est Emaar et pourquoi pèse-t-il autant à Dubaï ?

Emaar Properties est une société anonyme cotée au Dubai Financial Market, constituée en 1997 selon sa propre page investisseurs. C’est le promoteur de Burj Khalifa (inaugurée le 4 janvier 2010), du Dubai Mall et de la Dubai Fountain, autrement dit de l’image même de Dubaï à l’étranger.

Distinguez le groupe Emaar Properties (promotion, centres commerciaux, hôtellerie, international) de sa filiale Emaar Development, qui vend les logements aux Émirats : c’est elle votre cocontractant. Selon Emaar, le groupe a livré plus de 130 900 logements depuis 2002, dont plus de 84 000 pour Emaar Development.

Notre rôle n’est ni de recommander ni de déconseiller Emaar, mais de vérifier ce que vous payez pour cette signature : on compare, on vérifie, vous décidez. Nous avions déjà présenté le groupe dans Emaar Properties à Dubaï ; ce guide en est la mise à jour chiffrée pour 2026.

Que disent les résultats d'Emaar en 2025 et 2026 ?

L’année 2025 a été la meilleure de l’histoire d’Emaar. Selon le communiqué du 12 février 2026, le groupe a enregistré 80,4 milliards AED de ventes immobilières (+16 % sur 2024), un chiffre d’affaires de 49,6 milliards AED (+40 %) et un carnet de commandes de 155 milliards AED au 31 décembre 2025 (+39 %). Emaar Development a vendu à elle seule 71,1 milliards AED de biens.

Le premier semestre 2026 (communiqué du 7 août 2026) montre une autre dynamique :

Indicateur	2025 (année)	S1 2026
Ventes immobilières du groupe	80,4 Md AED	26,6 Md AED
Ventes d’Emaar Development (Émirats)	71,1 Md AED	22,4 Md AED
Chiffre d’affaires du groupe	49,6 Md AED (+40 %)	23,9 Md AED (+21 %)
Carnet de commandes (backlog) du groupe	155 Md AED (31 déc. 2025)	164,9 Md AED (30 juin 2026)
Lancements résidentiels	n.c.	11 lancements « ciblés »

Source : Emaar Properties, résultats annuels 2025 (12 févr. 2026) et résultats S1 2026 (7 août 2026). Les résultats du T3 2026 n’étaient pas publiés au 26 octobre 2026.

Lecture objective : le backlog (ventes signées, pas encore comptabilisées) continue de croître, mais le rythme des ventes a nettement ralenti : 26,6 milliards AED sur six mois, contre plus de 40 milliards par semestre en moyenne en 2025. Emaar évoque une « approche calibrée » des lancements, vu l’environnement régional. C’est cohérent avec le marché : selon Savills, Dubaï a compté environ 34 500 transactions résidentielles au T3 2026 (-38 % sur un an), et environ 50 000 logements lancés sur les neuf premiers mois de 2026, soit environ 64 % de moins qu’en 2025.

À noter : Emaar a annoncé en juin 2026 un nouveau masterplan de 200 milliards AED au cœur de Dubaï (plus de 4,5 millions de m² de surface, environ 150 000 habitants, cinq districts). Nom, emplacement exact, prix et calendrier n’étaient pas communiqués à la date de rédaction.

Taux de change utilisé dans ce guide : 1 EUR = 4,11 AED (référence BCE du 23 octobre 2026, EUR/USD 1,1193, et parité fixe USD/AED de 3,6725). Ainsi, 80,4 Md AED environ 19,6 Md€.

Quelles communautés Emaar sont actives en 2026 ?

Emaar classe lui-même ses communautés en deux groupes :

Le communiqué du S1 2026 cite comme moteurs de ventes Emaar South, Dubai Hills Estate, The Heights Country Club, The Oasis, Rashid Yachts & Marina et Expo Living. Arabian Ranches, elle, se traite désormais surtout en revente. En pratique :

Appartements « urbains », marché mûr : Downtown Dubai, Dubai Creek Harbour (que dubizzle cite parmi les quartiers bénéficiaires de la future ligne bleue du métro), Emaar Beachfront, Dubai Hills Estate. Revente active, loyers observables.
Appartements d'entrée de gamme Emaar : Emaar South, près de l'aéroport Al Maktoum.
Villas et townhouses : Dubai Hills Estate (très haut de gamme), Arabian Ranches 2 et 3 (livrées), The Valley (sur la route d'Al Ain, prix plus accessibles), The Oasis et Grand Polo (sur plan, haut de gamme).

Pour comparer avec d’autres quartiers, voyez acheter un appartement à Dubaï et notre guide pour investir à Dubai Hills Estate.

Combien coûte un bien Emaar et quel rendement en attendre ?

Le tableau synthétise les transactions du Dubai Land Department agrégées par DXBinteract, consultées le 26 octobre 2026. Ce sont des médianes : elles masquent l’écart entre un studio et un 3 chambres, ou entre townhouse et villa.

Communauté	Type	Prix médian (AED)	environ EUR	AED/pi²	environ €/m²	Rendement brut	Statut
Downtown Dubai	Appartement	3 000 000	730 000 €	2 990	7 830 €	6 %	Majoritairement livré, 11 projets sur plan
Dubai Hills Estate	Appartement	2 130 000	518 000 €	2 340	6 130 €	7 %	Mixte (livré + sur plan)
Dubai Creek Harbour	Appartement	2 655 000	646 000 €	2 560	6 700 €	7 %	Mixte, 13 projets sur plan
Emaar Beachfront	Appartement	3 951 000	961 000 €	3 560	9 320 €	6 %	Mixte (livré + sur plan)
Emaar South	Appartement	1 600 000	389 000 €	2 050	5 370 €	6 %	Majoritairement sur plan
Dubai Hills Estate	Villa	14 537 000	3,54 M€	3 080	8 070 €	7 %	Majoritairement livré
Arabian Ranches 3	Villa	7 425 000	1,81 M€	1 710	4 480 €	7 %	Livré
The Valley	Villa / townhouse	7 118 000	1,73 M€	1 400	3 670 €	6 %	Majoritairement sur plan
The Oasis	Villa	15 832 000	3,85 M€	2 070	5 420 €	n.d. (sur plan)	Sur plan
Grand Polo Club & Resort	Villa	7 285 000	1,77 M€	1 890	4 950 €	n.d. (sur plan)	Sur plan

Source : Dubai Land Department via DXBinteract, statistiques par localisation, consultées le 26 octobre 2026 (fenêtre de calcul glissante, période non précisée par la source). Rendement brut = loyer annuel médian / prix médian, tel que publié par la source. Conversion à 4,11 AED/EUR ; 1 m² = 10,764 pi².

Trois remarques :

RecoupementLe rapport S1 2026 de dubizzle (groupe Bayut) donne des ordres de grandeur proches : 3 255 AED/pi² à Downtown Dubai et 2 469 AED/pi² à Dubai Hills Estate en appartement, pour des rendements estimés de 5,2 % et 6,4 %. Retenez des fourchettes, pas un chiffre au dirham près.
The Valleyla médiane est tirée vers le haut par les nouvelles phases de villas ; un townhouse 3 chambres s’y affichait autour de 2,92 M AED au S1 2026 selon dubizzle, l’une des entrées les plus accessibles chez Emaar en individuel.
Brut ≠ netCharges de copropriété, gestion, vacance et entretien réduisent le rendement : voyez calculer la rentabilité d’un bien à Dubaï.

Pour situer ces niveaux (moyenne des appartements à Dubaï : 1 817 AED/pi² au T3 2026 selon Savills), consultez notre page prix d’un appartement à Dubaï. Le constat est clair : Emaar se paie avec une prime, d’environ 10 % (Emaar South) à près de 100 % (Emaar Beachfront) au pi² par rapport à cette moyenne.

Comment fonctionnent les plans de paiement Emaar ?

Emaar ne publie pas de grille unique : chaque lancement a son propre échéancier, fixé dans le contrat de vente (Sales and Purchase Agreement, SPA). Les structures les plus fréquentes, d’après le guide Engel & Völkers de janvier 2026, sont :

Plan	Acompte à la réservation	Pendant la construction	À la livraison
« 10/90 » ou « 80/20 »	10 %	70 à 75 %	15 à 20 %
« 20/80 »	20 %	55 à 60 %	20 à 25 %
Post-livraison	Rare chez Emaar, proposé ponctuellement sur certains projets	—	—

Source : Engel & Völkers Dubai, « Emaar Payment Plans », 23 janvier 2026. Échéanciers indicatifs : seul le SPA fait foi.

Deux implications pratiques : avec 10 % d’acompte et 4 % de frais DLD, vous immobilisez environ 14 % du prix dès la signature ; et l’essentiel du prix est versé avant la livraison, Emaar proposant rarement de payer après la remise des clés.

Pour les principes généraux de l’achat sur plan aux Émirats, voyez notre dossier propriétés sur plan à Dubaï.

Quels frais et quelles protections : DLD, Oqood, compte séquestre ?

Les frais DLD de 4 %. Le Dubai Land Department indique que l’acheteur doit régler les frais d’enregistrement de 4 % de la valeur du bien au promoteur, qui procède ensuite à l’enregistrement (communiqué DLD de mai 2021). La fiche officielle d’enregistrement d’une vente initiale ajoute des frais administratifs modestes (10 AED de « knowledge fee » et 10 AED d’« innovation fee »). Sur un appartement à 2 130 000 AED à Dubai Hills Estate, cela représente 85 200 AED (environ 20 700 €). Ajoutez la commission d’agence éventuelle et, plus tard, les charges de copropriété.

L’Oqood. Une vente sur plan est inscrite au registre provisoire du DLD via le portail Oqood. L’acheteur reçoit un certificat d’enregistrement provisoire par e-mail : c’est la preuve légale de vos droits avant le titre de propriété définitif. Vérifiez votre nom, le numéro d’unité et le montant enregistré . Les frais liés à cet enregistrement sont détaillés dans notre guide des frais d’achat immobilier à Dubaï.

Le compte séquestre. La loi n° 8 de 2007 de Dubaï impose au promoteur qui vend sur plan d’ouvrir un compte séquestre (escrow) dédié au projet, auprès d’une banque agréée. Vos versements doivent être faits sur ce compte, jamais à un intermédiaire. Ce dispositif protège l’affectation des fonds au chantier, mais il ne garantit pas à lui seul l’achèvement du projet ni le respect de la date de livraison.

Peut-on revendre un bien Emaar avant la livraison ?

Oui, la revente d’un bien sur plan (cession du contrat, « assignment ») est possible, mais elle est encadrée par le SPA. En pratique, Emaar exige qu’un pourcentage minimum du prix ait été payé avant de délivrer l’accord de non-objection (NOC) nécessaire au transfert. Historiquement, ce seuil se situait entre 30 et 40 % du prix selon les projets (Gulf News, citant un avocat spécialisé, 2018). Les seuils et frais actuels varient selon le contrat : vérifiez-les dans votre SPA ou auprès d’Emaar avant d’acheter.

À prévoir : un NOC payant, de nouveaux frais DLD de 4 % (répartition vendeur/acheteur négociable) et la commission d’agence ; l’acheteur reprend l’échéancier restant. Une revente rapide n’est rentable que si la plus-value couvre ces frais. Notre article achat-revente immobilier à Dubaï détaille les points de vigilance.

Quels sont les risques, et à qui Emaar convient-il ?

Les points forts, factuels

une solidité financière documentée : backlog de 164,9 Md AED et 51 000+ logements en développement ;
une liquidité supérieure à la moyenne : les communautés Emaar figurent parmi les plus échangées en revente (environ 4 000 ventes d'appartements à Dubai Creek Harbour sur la période couverte par DXBinteract) ;
des communautés planifiées (écoles, commerces, parcs) qui soutiennent la demande locative familiale.

Les risques, à regarder en face

La prime de prix. À 2 000-3 600 AED/pi² en appartement, vous payez la marque. Elle se retrouve en principe à la revente, mais elle comprime le rendement initial.
Le pipeline de livraisons. Selon DXBinteract, environ 31 400 logements Emaar sont programmés pour livraison en 2028 et 2029, et Savills prévoit plus de 525 000 logements livrés à Dubaï entre 2027 et 2030. Plus d'offre au même moment, dans les mêmes communautés, peut peser sur les loyers et les prix de revente.
Les délais de livraison. Une date de remise des clés reste prévisionnelle. Selon DXBinteract, 4 projets Emaar étaient en retard au 26 octobre 2026. Ne bâtissez pas votre financement sur une date contractuelle.

À qui Emaar convient-il ? Plutôt à l’investisseur qui privilégie la sécurité d’exécution et la liquidité sur le rendement maximal, qui vise une détention de moyen ou long terme, et qui peut supporter un échéancier concentré avant la livraison. Moins à celui qui cherche le rendement brut le plus élevé (les quartiers plus abordables font mieux) ou une revente rapide sur plan. Pour mettre un bien Emaar face à une alternative, utilisez notre comparateur d’investissement.

Point d'attention

Les prix et rendements de ce guide sont des médianes de transactions : ils ne remplacent pas l'analyse d'un bien précis. Les échéanciers, seuils de revente et dates de livraison sont fixés par le contrat (SPA) de chaque projet et peuvent évoluer : lisez-le avant de verser l'acompte. Pour un résident fiscal français, les revenus locatifs et plus-values peuvent relever de la convention fiscale France-EAU ; ceci n'est ni un conseil fiscal ni un conseil juridique.

Questions fréquentes

*Est-ce une bonne idée d'investir avec Emaar à Dubaï en 2026 ?

Emaar offre une solidité financière documentée (backlog de 164,9 milliards AED au 30 juin 2026) et des communautés parmi les plus liquides de Dubaï. En contrepartie, ses prix au pi² sont nettement supérieurs à la moyenne de la ville et le rendement brut tourne autour de 6 à 7 %. C’est un choix de sécurité et de liquidité plus que de rendement maximal.

*Quel est le prix moyen d'un appartement Emaar à Dubaï ?

Selon les transactions DLD consultées en octobre 2026, le prix médian d’un appartement va d’environ 1,6 million AED à Emaar South à près de 4 millions AED à Emaar Beachfront. Au pi², comptez environ 2 050 à 3 560 AED, soit à peu près 5 400 à 9 300 € le m² au taux de 4,11 AED pour 1 €.

*Quel plan de paiement propose Emaar sur ses projets sur plan ?

Les plans les plus courants demandent 10 % ou 20 % à la réservation, 55 à 75 % pendant la construction et 15 à 25 % à la livraison. Les plans de paiement après livraison sont rares chez Emaar. L’échéancier exact de chaque projet figure dans le contrat de vente (SPA), qui seul fait foi.

*Quels frais payer en plus du prix d'un bien Emaar sur plan ?

L’acheteur règle 4 % du prix au titre des frais d’enregistrement du Dubai Land Department, plus de petits frais administratifs. La vente est inscrite au registre provisoire via le système Oqood. S’y ajoutent, selon les cas, une commission d’agence puis les charges annuelles de copropriété une fois le bien livré.

*Peut-on revendre un appartement Emaar avant sa livraison ?

Oui, mais seulement après avoir payé le pourcentage minimum prévu par le contrat, historiquement 30 à 40 % du prix selon les projets, et après obtention d’un accord (NOC) d’Emaar. La revente déclenche de nouveaux frais DLD de 4 % et une commission. Vérifiez le seuil exact dans votre SPA avant d’acheter dans une optique de revente rapide.

Chiffres indicatifs à la date indiquée : vérifiez-les auprès des sources officielles avant toute décision.

Un projet Emaar en vue ?

Envoyez-nous la référence du bien : nos analystes francophones comparent son prix aux transactions DLD récentes et chiffrent son rendement net. Écrivez à un analyste VALORISIMO sur WhatsApp : +971 54 236 4178.

Featured