Yas Island (Abu Dhabi) en 2026 : prix, loyers, projets et vie de quartier
- Publié le 26 oct. 2026
- Mis à jour le 26 octobre 2026
- 13 min de lecture
- Données vérifiées le 26 oct. 2026
En bref
En 2026, un appartement haut de gamme à Yas Island s’affiche autour de 2 393 AED/pi², soit environ 25 760 AED/m² (environ 6 245 €/m²), selon Bayut (S1 2026), pour un rendement brut projeté de 5,94 %. L’île de loisirs d’Abu Dhabi attire familles, actifs et investisseurs, portée par plus de 30 milliards AED de projets annoncés (Disney, Sphere, Yas Point).
Bayut · ADREC / WAM · Gulf News, sept. 2026
2 393AED/pi²
Prix moyen affiché des appartements haut de gamme, S1 2026 (environ 25 760 AED/m²)
Source : Bayut
5,94%
Rendement locatif brut projeté des appartements, S1 2026 (5,00 % pour les villas)
Source : Bayut
5,5Md AED
Transactions immobilières à Yas Island au T1 2026, 4e zone de l’émirat
Source : ADREC / WAM
30Md AED+
Montant cumulé des projets annoncés sur l’île en 2026, hors Disneyland
Source : Gulf News, sept. 2026
Yas Island, Abu Dhabi.Photo : © VALORISIMO
Dans cet article · 14 sections
- Qu'est-ce que Yas Island et où se situe-t-elle ?
- Combien coûte un bien à Yas Island en 2026 ?
- Quels loyers et quel rendement locatif à Yas Island ?
- Quels projets résidentiels et quels promoteurs ?
- Qu'est-ce qui soutient la demande à Yas Island ?
- Pour quel investisseur Yas Island est-elle un bon choix ?
- Vivre à Yas Island : quels atouts et pour qui ?
- Que faire à Yas Island ?
- Quelles écoles à Yas Island et à proximité ?
- Comment se rendre à Yas Island et s'y déplacer ?
- Quels grands projets d'ici 2030 ?
- Quels autres quartiers d'Abu Dhabi explorer ?
- Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
- Questions fréquentes
Qu'est-ce que Yas Island et où se situe-t-elle ?
Yas Island est une île située au nord-est de l’île d’Abu Dhabi, le long de l’autoroute Sheikh Khalifa Bin Zayed (E12). Selon Visit Abu Dhabi, l’office de tourisme officiel, elle se trouve à environ 30 minutes de route du centre d’Abu Dhabi et à 15 minutes de l’aéroport international Zayed.
C’est la principale destination de loisirs de l’émirat : parcs à thème gérés par Miral (Ferrari World, Yas Waterworld, Warner Bros. World, SeaWorld), circuit de Formule 1, Yas Mall, golf et front de mer de Yas Bay. C’est aussi une zone résidentielle en plein essor, développée en grande partie par Aldar : appartements à Yas Bay, Ansam, Waters Edge, Mayan ou Gardenia Bay, villas et maisons de ville à Yas Acres, West Yas, Yas Park Views ou The Sustainable City.
Yas Island est une zone d’investissement où les étrangers peuvent acheter en pleine propriété (freehold). Pour le cadre général, voyez notre guide pour investir dans l’immobilier à Abu Dhabi.
Combien coûte un bien à Yas Island en 2026 ?
Bayut classe Yas Island dans le segment haut de gamme de l’émirat, pour les appartements comme pour les villas. Au premier semestre 2026, le prix moyen affiché atteint 2 393 AED/pi² pour les appartements (environ 25 760 AED/m², environ 6 245 €/m²) et 1 634 AED/pi² pour les villas (environ 17 590 AED/m², environ 4 265 €/m²).
| Type de bien | Prix moyen affiché S1 2026 | Équivalent en euros | Rappel S1 2025 | Variation |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1 chambre | 1 840 000 AED | environ 446 100 € | 1 358 000 AED | +35 % |
| Appartement 2 chambres | 2 946 000 AED | environ 714 200 € | 2 053 000 AED | +43 % |
| Appartement 3 chambres | 3 772 000 AED | environ 914 400 € | 2 306 000 AED | +64 % |
| Appartements, prix au pi² | 2 393 AED/pi² | environ 6 245 €/m² | 1 736 AED/pi² | +38 % |
| Villa 4 chambres | 7 602 000 AED | environ 1 842 900 € | 5 140 000 AED | +48 % |
| Villa 5 chambres | 9 811 000 AED | environ 2 378 400 € | 6 925 000 AED | +42 % |
| Villa 6 chambres | 14 834 000 AED | environ 3 596 100 € | 12 291 000 AED | +21 % |
| Villas, prix au pi² | 1 634 AED/pi² | environ 4 265 €/m² | 1 514 AED/pi² | +8 % |
Source : Bayut, Abu Dhabi Sales Market Report H1 2026 et H1 2025 (prix affichés de biens prêts, segment haut de gamme). Variations : calcul Valorisimo. Conversion OFX du 21 octobre 2026.
Comment lire ces chiffres. Il s’agit de prix demandés sur annonces, pas de prix de transaction. L’écart entre la hausse des prix unitaires des villas (+42 à +48 %) et celle du prix au pi² (+8 %) montre que des biens plus grands ou mieux placés ont été mis en vente : l’effet de composition pèse lourd. Pour l’ensemble de l’émirat, ValuStrat mesure une hausse annuelle de 24,1 % des valeurs d’appartements au T2 2026, ce qui donne un ordre de grandeur plus prudent.
Pour comparer avec les autres quartiers, consultez les prix de l’immobilier à Abu Dhabi en 2026.
Quels loyers et quel rendement locatif à Yas Island ?
Bayut projette un rendement brut de 5,94 % pour les appartements et de 5,00 % pour les villas au S1 2026, contre respectivement 7,15 % et 5,46 % au S1 2025 : les prix ont progressé plus vite que les loyers.
| Type de bien | Loyer annuel moyen affiché S1 2026 | Équivalent en euros |
|---|---|---|
| Appartement 1 chambre | 113 000 AED | environ 27 400 € |
| Appartement 2 chambres | 176 000 AED | environ 42 700 € |
| Appartement 3 chambres | 235 000 AED | environ 57 000 € |
| Moyenne appartements | 141 000 AED | environ 34 200 € |
| Villa 4 chambres | 351 000 AED | environ 85 100 € |
| Villa 5 chambres | 425 000 AED | environ 103 000 € |
| Villa 6 chambres | 587 000 AED | environ 142 300 € |
| Moyenne villas | 333 000 AED | environ 80 700 € |
Source : Bayut, Abu Dhabi Rental Market Report H1 2026 (loyers affichés, segment haut de gamme, mis à jour le 19 octobre 2026). Conversion OFX du 21 octobre 2026.
Bayut décrit une forte hausse des loyers des 1 et 2 chambres sur le semestre et une progression de 4,17 % du loyer moyen des villas. Aucune moyenne n’est publiée pour les studios.
Gel des loyers. Depuis juin 2026, l’ADREC a gelé les hausses de loyer dans l’émirat (plafond annuel ramené de 5 % à 0 %) jusqu’à nouvel ordre. Seules les zones gérées par l’ADGM (Al Reem, Al Maryah) en sont exclues ; Yas Island est concernée. Le loyer en place à l’achat reste donc la référence à court terme.
Location courte durée. La demande touristique est forte (taux d’occupation hôtelière de 92 % en août 2026 selon Miral), mais la location de type holiday home exige une autorisation du Department of Culture and Tourism (DCT) d’Abu Dhabi et reste plus volatile. Pour aller plus loin, lisez notre dossier sur le rendement locatif à Abu Dhabi.
Quels projets résidentiels et quels promoteurs ?
Yas Island est l’une des zones les plus actives d’Abu Dhabi pour le neuf. Le tableau recense les principaux programmes annoncés ou commercialisés en 2025-2026.
| Projet | Promoteur | Programme | Calendrier annoncé | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Yas Point | Aldar | 1 600 logements (appartements, maisons de ville, villas de marque), hôtel 5 étoiles, école internationale, ~600 000 m², 6 Md AED de valeur de développement | Dévoilé le 10/07/2026 ; aucun calendrier de livraison communiqué | Annoncé, livraison par phases |
| THE WADI | Cosmo Developments (Flag Holding Group et Reportage Group) | 3 950 appartements du studio au 3 chambres, hôtel, marina, ~140 700 m² le long du Yas Canal, ~6 Md AED | Lancé en septembre 2026 ; pas de date de livraison publiée | Sur plan |
| Manchester City Yas Residences | Ohana Development | 2 000+ logements, des appartements aux villas de 5 chambres, 1,67 M m², 15 Md AED | Achèvement annoncé en 2029 | Sur plan |
| Yas Park Place | Aldar | 6 immeubles de moyenne hauteur face à Yas Central Park, studios à 3 chambres et duplex | Lancé en avril 2026 : 80 % des lots proposés vendus, plus de 800 M AED | Sur plan |
| The Sustainable City – Yas Island | Aldar et Diamond Developers | 864 maisons de ville et appartements sur 397 000 m² à Yas North | Premières livraisons prévues fin 2025 au lancement (2023) ; statut 2026 non confirmé | En cours de livraison (à vérifier) |
Sources : Aldar via The National (10/07/2026) et Gulf News (22/09/2026) ; Khaleej Times (18/09/2026) ; Trade Arabia et Business Wire (2026) ; WAM (avril 2026) ; AGBI et Middle East Construction News (2023). Vérifiez chaque date auprès du promoteur.
Le calendrier d’origine de The Sustainable City (Aldar et Diamond Developers, 2023) visait des premières livraisons au T4 2025.
Pour les règles de l’achat en VEFA, voyez notre guide de l’achat sur plan à Abu Dhabi.
Qu'est-ce qui soutient la demande à Yas Island ?
Des volumes en forte hausse. Selon l’ADREC, Yas Island a enregistré plus de 5,5 milliards AED de transactions au T1 2026, au 4e rang derrière Hudayriyat (11,97 Md), Al Reem (9,45 Md) et Saadiyat (8,8 Md). À l’échelle de l’émirat, le T1 2026 totalise 66 milliards AED et 13 518 transactions, en hausse de 160,7 % sur un an, et le premier semestre 117 milliards AED (+112 %, Knight Frank).
Le tourisme. Miral, qui gère les attractions de l’île, a annoncé en septembre 2026 un taux d’occupation hôtelière de 92 % en août et une hausse de 20 % des ventes de pass annuels. L’activité touristique crée des emplois et une demande locative de la part des salariés du secteur.
Les investissements publics et privés. Plus de 30 milliards AED de projets ont été annoncés en 2026 selon Gulf News : programme de Miral (12 Md AED sur cinq ans), Yas Point (6 Md), THE WADI (~6 Md) et Sphere Abu Dhabi (1,7 Md USD), sans compter Disneyland Abu Dhabi, dont le coût n’est pas publié.
Les pôles d’emploi. Le campus Yas Creative Hub de twofour54, zone franche des médias, du jeu vidéo et du divertissement, accueille plus de 800 entreprises selon twofour54. Le centre d’Abu Dhabi est à environ 30 minutes et l’aéroport à 15 minutes (Visit Abu Dhabi).
Pour quel investisseur Yas Island est-elle un bon choix ?
- Investisseurs en valorisation à moyen terme : l'île concentre les grands projets de l'émirat (Disney, Sphere, nouvelles attractions), avec un horizon 2029-2033.
- Investisseurs en locatif longue durée : loyers parmi les plus élevés d'Abu Dhabi, mais rendement brut en baisse (5,94 % sur les appartements).
- Acheteurs d'une résidence secondaire ou d'un pied-à-terre : plages, golf, parcs et Yas Mall sur place, avec la possibilité d'une location saisonnière sous licence DCT.
- Candidats au Golden Visa : la plupart des appartements de 1 chambre et plus dépassent le seuil de 2 millions AED (voir notre page Golden Visa Abu Dhabi par l'immobilier).
Yas Island convient moins aux budgets serrés cherchant le rendement maximal : Masdar City ou Al Reef offrent des rendements bruts projetés plus élevés.
Vivre à Yas Island : quels atouts et pour qui ?
Atouts clés
- Divertissement de classe mondiale à quelques minutes : parcs à thème, circuit de F1, Etihad Arena, golf et plages.
- Appartements et villas récents, souvent avec vue sur la marina, le canal, le golf ou la mer.
- Espaces familiaux : parcs (dont Yas Central Park), restaurants, écoles et communautés fermées comme Yas Acres.
- Une position entre Abu Dhabi et Dubaï, renforcée depuis septembre 2026 par la liaison Etihad Rail (voir section 10).
Idéal pour
- Les familles d'expatriés, qui trouvent écoles, parcs et communautés résidentielles conçues pour elles, dans un environnement très international.
- Les actifs travaillant à Abu Dhabi ou faisant la navette vers Dubaï, qui veulent un cadre plus calme que le centre-ville.
- Les amateurs de sensations et de sorties : attractions, concerts, événements sportifs, restaurants, beach clubs et vie nocturne autour de Yas Bay.
- Les retraités et les résidents à temps partiel en quête d'un cadre balnéaire, plus paisible dans les quartiers résidentiels, mais bien connecté.
Moins adapté à ceux qui veulent vivre au cœur d’un quartier d’affaires ou éviter l’affluence des week-ends et des grands événements.
Que faire à Yas Island ?
- Ferrari World Abu Dhabi : parc à thème couvert ouvert en novembre 2010, célèbre pour Formula Rossa, montagnes russes qui atteignent 240 km/h.
- Yas Waterworld : parc aquatique de plus de 70 manèges, toboggans et attractions ; ses 55 toboggans lui ont valu un record Guinness en avril 2026.
- Yas Marina Circuit : il accueille chaque année le Grand Prix d'Abu Dhabi de Formule 1 et propose des expériences de pilotage le reste de l'année.
- Warner Bros. World Abu Dhabi : parc couvert consacré aux héros DC et aux Looney Tunes ; Miral y prépare trois univers Harry Potter, dont les travaux doivent s'achever en 2029.
- SeaWorld Abu Dhabi : parc marin ouvert en mai 2023, le premier SeaWorld sans orques.
- Yas Mall : centre commercial d'Aldar ouvert avec plus de 370 boutiques, dont une soixantaine de restaurants, et agrandi depuis.
- Yas Beach : plage bordée de mangroves près de Yas Links, avec transats, restaurants et sports nautiques.
- Yas Links : parcours de golf signé Kyle Phillips, présenté par Aldar comme le premier véritable links du Moyen-Orient, en bord de mer.
- Etihad Arena : salle de Yas Bay ouverte en 2021, modulable jusqu'à 18 000 places, pour concerts, spectacles et sport.
Quelles écoles à Yas Island et à proximité ?
| École | Localisation | Programme | Note ADEK | Frais annuels |
|---|---|---|---|---|
| Noya British School (Aldar Education) | Yas North | Britannique (National Curriculum for England), FS1 à Year 13 à terme | Non publiée (ouverte en 2024) | 28 000–43 000 AED (tarifs « fondateurs ») ; 32 000–47 000 AED (tarifs agréés ADEK) |
| Yas American Academy (Aldar Education) | West Yas | Américain (Massachusetts), Pre-KG à Grade 12 | Good (inspection 2021-2022) | 53 940–65 060 AED |
| Yas School | Yas Island | Programme du ministère de l’Éducation (public) | n.c. | n.c. |
| SABIS International School | Yas Island | Système SABIS (anglo-américain) | n.c. | n.c. |
| Cranleigh Abu Dhabi | Saadiyat Island | Britannique (IGCSE, A-Level) | Outstanding | À vérifier auprès de l’école |
Sources : Bayut (fiches écoles, consultées le 26/10/2026) ; Edcare ; recherches presse. Vérifiez notes et frais 2026-2027 auprès de l’ADEK et de chaque école.
Cranleigh Abu Dhabi se trouve sur Saadiyat Island, l’île voisine, et reste un choix fréquent des familles de Yas. Yas Point prévoit en outre une école internationale d’environ 3 600 élèves (annonce Aldar, juillet 2026, sans date d’ouverture). Il n’y a pas d’université sur l’île ; Khalifa University et MBZUAI sont à Masdar City, sur le continent.
Comment se rendre à Yas Island et s'y déplacer ?
En voiture. Par l’autoroute E12, Yas Island est à environ 30 minutes du centre d’Abu Dhabi et 15 minutes de l’aéroport international Zayed (Visit Abu Dhabi).
En train vers Dubaï. Depuis le 30 septembre 2026, Etihad Rail relie la gare de Mohamed bin Zayed City (Abu Dhabi) à la gare d’Al Yalayis (Dubaï) en 64 minutes environ, avec 10 trains par jour au lancement ; la gare de Dubaï est reliée au métro par une passerelle vers la station Jumeirah Golf Estates. La navette gratuite Yas Express ER1 relie Yas Mall à la gare de Mohamed bin Zayed City en 30 minutes (trois départs par jour depuis la gare), selon The National (21 octobre 2026).
Train à grande vitesse. Un projet de TGV Abu Dhabi–Dubaï existe, avec un objectif de 30 minutes, mais nous n’avons trouvé aucune date de mise en service confirmée : seul le service classique de 64 minutes fonctionne aujourd’hui.
Bus et navettes. La ligne 216 dessert l’île et Yas Mall (correspondance à Khalifa City depuis le centre, selon Property Finder). Les navettes gratuites Yas Express relient hôtels, Yas Mall et attractions. Utilisez l’application Darbi pour les horaires.
Robotaxis. Le service WeRide via Uber desservait déjà Yas Island lorsqu’il a été étendu au centre d’Abu Dhabi, à Masdar City et à Khalifa City en février 2026.
Pas de métro. Abu Dhabi n’a pas de métro et aucun projet de ligne vers Yas n’est annoncé dans les sources consultées.
Quels grands projets d'ici 2030 ?
- Disneyland Abu Dhabi : annoncé en mai 2025 par Disney et Miral, sur le front de mer de Yas North. Aucune date d'ouverture : Disney évoque 1 à 2 ans de conception puis 4 à 6 ans de construction, soit une ouverture plausible entre 2030 et 2033.
- Sphere Abu Dhabi : salle immersive de 1,7 milliard USD entre Yas Mall et SeaWorld, jusqu'à 20 000 spectateurs, achèvement visé fin 2029 (DCT Abu Dhabi, mai 2026).
- Programme Miral : plus de 12 milliards AED sur cinq ans (annonce du 14/09/2026) pour de nouvelles attractions, un hôtel Warner Bros. de 250 chambres et un hôtel lifestyle à Yas Bay ; +30 à 35 % de chambres d'hôtel sur l'île.
- Yas Bay : le front de mer, avec Etihad Arena, restaurants et hôtels, poursuit son développement avec le nouvel hôtel annoncé par Miral.
- Pôle médias : le campus Yas Creative Hub de twofour54 (environ 270 000 m²).
- Nouveaux quartiers : Yas Point (1 600 logements, environ 5 000 habitants), THE WADI (3 950 logements, stationnement souterrain, parcours de course d'environ 6 km) et Manchester City Yas Residences (2 000+ logements).
- Développement durable : The Sustainable City et le parcours piéton et cycliste sans voiture de THE WADI.
- Mobilité : navettes Miral–Etihad Rail en partenariat (octobre 2026) et aménagements routiers coordonnés par le DCT pour Sphere.
Quels autres quartiers d'Abu Dhabi explorer ?
- Prix au m² à Saadiyat Island — le district culturel et balnéaire haut de gamme, voisin de Yas.
- Prix immobilier à Al Reem Island — l'île d'appartements la plus liquide d'Abu Dhabi, proche du centre et de l'ADGM.
- Guide du quartier Hudayriyat Island — l'île du sport et du plein air, première zone en volume de transactions au T1 2026.
- Investir à Masdar City — le quartier durable près de l'aéroport, au rendement projeté le plus élevé du segment intermédiaire.
- Loyers et rendement à Al Raha — front de mer résidentiel en face de Yas, sur le continent.
Pour comparer rendement et budget entre ces quartiers, utilisez notre comparateur d’investissement.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
- Prix affichés et effet de composition : les hausses de 35 à 64 % calculées entre deux rapports Bayut portent sur des annonces. Vérifiez les transactions récentes de l'immeuble (DARI) avant toute offre.
- Compression des rendements : 7,15 % → 5,94 % sur les appartements en un an ; avec des loyers gelés, l'écart peut encore se creuser.
- Offre nouvelle massive : plus de 7 500 logements annoncés sur les seuls Yas Point, THE WADI et Manchester City Yas Residences, à livrer d'ici le début des années 2030.
- Calendrier des grands projets : l'ouverture de Disneyland Abu Dhabi n'a pas de date ; ne payez pas aujourd'hui une plus-value qui dépend de 2030-2033.
- Retards de livraison sur plan : plusieurs programmes n'ont pas de date publiée ; Knight Frank signale des risques liés aux coûts des matériaux et du transport.
- Location courte durée : licence DCT obligatoire et revenus saisonniers, liés au calendrier des événements.
Point d'attention
Les prix et loyers de cette page sont des valeurs affichées (Bayut), pas des transactions ; les hausses annuelles calculées sont à manier avec précaution. Le gel des loyers décidé par l'ADREC en juin 2026 s'applique à Yas Island jusqu'à nouvel ordre. Les notes ADEK et les frais de scolarité évoluent chaque année : vérifiez-les auprès de l'ADEK. Pour un résident fiscal français, les revenus locatifs et plus-values peuvent relever de la convention fiscale France–EAU ; ceci est une information, pas un conseil fiscal ou juridique.
Questions fréquentes
*Quel est le prix au m² à Yas Island en 2026 ?
Selon Bayut (S1 2026), le prix moyen affiché des appartements haut de gamme à Yas Island est de 2 393 AED par pied carré, soit environ 25 760 AED/m² ou 6 245 €/m² au taux du 21 octobre 2026. Les villas s’affichent autour de 1 634 AED/pi². Ce sont des prix demandés : les prix de transaction peuvent être inférieurs.
*Quel rendement locatif peut-on attendre à Yas Island ?
Bayut projette un rendement brut de 5,94 % pour les appartements et de 5,00 % pour les villas au S1 2026, contre 7,15 % et 5,46 % un an plus tôt. Ce sont des chiffres bruts, avant charges, vacance et gestion. Les loyers sont par ailleurs gelés dans l’émirat depuis juin 2026.
*Combien coûte la location d'un appartement à Yas Island ?
Au S1 2026, Bayut relève un loyer annuel moyen affiché de 113 000 AED pour un 1 chambre (environ 27 400 €), 176 000 AED pour un 2 chambres (environ 42 700 €) et 235 000 AED pour un 3 chambres (environ 57 000 €). Les villas de 4 chambres se louent en moyenne 351 000 AED par an.
*Quels projets sont prévus à Yas Island ?
Les principaux projets annoncés sont Yas Point d’Aldar (1 600 logements), THE WADI de Cosmo Developments (3 950 logements), Manchester City Yas Residences d’Ohana (2 000+ logements, achèvement annoncé en 2029), Sphere Abu Dhabi (fin 2029), un programme Miral de 12 milliards AED et Disneyland Abu Dhabi, sans date d’ouverture.
*Quelles écoles y a-t-il à Yas Island ?
L’île compte notamment Noya British School (programme anglais, ouverte en 2024, 28 000 à 43 000 AED en tarif fondateur), Yas American Academy (programme américain, notée Good par l’ADEK, 53 940 à 65 060 AED), Yas School (publique) et SABIS International School. Cranleigh Abu Dhabi se trouve sur Saadiyat Island, et non sur Yas.
*Comment aller de Yas Island à Dubaï ?
En voiture par l’autoroute E12, ou en train depuis le 30 septembre 2026 : Etihad Rail relie la gare de Mohamed bin Zayed City à celle d’Al Yalayis à Dubaï en 64 minutes environ. La navette gratuite Yas Express ER1 relie Yas Mall à cette gare en 30 minutes.
*Un étranger peut-il acheter à Yas Island ?
Oui. Yas Island est une zone d’investissement d’Abu Dhabi où les étrangers peuvent acheter en pleine propriété (freehold). Un achat d’au moins 2 millions AED peut ouvrir droit au Golden Visa de 10 ans, sous conditions fixées par les autorités ; la plupart des appartements de 1 chambre et plus dépassent ce seuil.
Chiffres indicatifs à la date indiquée : vérifiez-les auprès des sources officielles avant toute décision.
- Contenu informatif, ne constitue ni un conseil fiscal, juridique ni financier.
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