Al Raha Beach (Abu Dhabi) en 2026 : prix, loyers, rendement et vie de quartier
- Publié le 26 oct. 2026
- Mis à jour le 26 octobre 2026
- 12 min de lecture
- Données vérifiées le 26 oct. 2026
En bref
En 2026, un appartement à Al Raha Beach s’affiche en moyenne à 1 859 AED/pi², soit environ 20 010 AED/m² (environ 4 850 €/m²), selon Bayut (S1 2026). Le rendement brut projeté atteint 5,72 % pour les appartements et 5,11 % pour les villas. Ce front de mer livré, entre l’île d’Abu Dhabi et Yas, convient aux investisseurs qui privilégient un revenu locatif régulier.
Bayut · Bayut, S1 2026 · ValuStrat, T2 2026
1 859AED/pi²
Prix moyen affiché des appartements, S1 2026 (environ 20 010 AED/m²)
Source : Bayut
5,72%
Rendement locatif brut projeté des appartements
Source : Bayut, S1 2026
111 000AED
Loyer annuel moyen affiché d’un appartement 1 chambre (environ 26 900 €)
Source : Bayut, S1 2026
+24,7%
Hausse annuelle des valeurs d’appartements à Al Muneera, l’un des quartiers d’Al Raha Beach
Source : ValuStrat, T2 2026
Al Raha, Abu Dhabi.Photo : © VALORISIMO
Dans cet article · 14 sections
- Qu'est-ce qu'Al Raha Beach et où se situe-t-il ?
- Combien coûte un appartement ou une villa à Al Raha en 2026 ?
- Quels loyers et quel rendement locatif à Al Raha ?
- Comment les prix ont-ils évolué et que disent les tendances ?
- Quels projets neufs et quelles livraisons à Al Raha ?
- Pourquoi investir à Al Raha et pour quel investisseur ?
- Vivre à Al Raha : atouts clés et profils de résidents
- Que faire à Al Raha Beach ?
- Quelles écoles, universités et cliniques à proximité ?
- Comment se rendre à Al Raha et s'y déplacer ?
- Quelles infrastructures et quels projets d'avenir ?
- Quels autres quartiers d'Abu Dhabi explorer ?
- Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
- Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'Al Raha Beach et où se situe-t-il ?
Al Raha Beach est un quartier résidentiel en front de mer d’Abu Dhabi, sur le continent, le long de l’autoroute Abu Dhabi–Dubaï, entre l’île d’Abu Dhabi et Yas Island, à côté de Khalifa City. Le quartier a été développé principalement par Aldar, dont le siège se trouve sur place, et compte 11 secteurs selon le guide de quartier Bayut.
Les secteurs les plus connus sont Al Bandar (marina, restaurants), Al Muneera (restaurants familiaux, kayak), Al Zeina (plage privée), Al Seef et Al Raha Lofts. Juste derrière, Al Raha Gardens est une communauté de villas et maisons de ville distincte, souvent associée au quartier et suivie séparément dans les rapports de prix. Le parc est surtout composé d’appartements, avec des villas et maisons de ville à Al Zeina, Al Raha Beach et Al Raha Gardens.
Al Raha Beach fait partie des zones d’investissement d’Abu Dhabi où les étrangers peuvent acheter en pleine propriété (freehold). Selon l’ADREC, ces zones comptent environ 72 000 logements ; Al Raha arrive au deuxième rang par le nombre de logements, derrière Al Reem Island (27 500). Pour le cadre général, voyez notre guide pour investir dans l’immobilier à Abu Dhabi.
Combien coûte un appartement ou une villa à Al Raha en 2026 ?
Selon le rapport de vente Bayut du premier semestre 2026, Al Raha Beach se classe dans le segment « luxe ». Le prix moyen affiché des appartements atteint 1 859 AED par pied carré, soit environ 20 010 AED/m² (environ 4 850 €/m²).
| Bien | Prix moyen affiché S1 2026 | Équivalent en euros | Rappel S1 2025 |
|---|---|---|---|
| Appartement 1 chambre | 1 752 000 AED | environ 424 700 € | 1 374 000 AED |
| Appartement 2 chambres | 2 648 000 AED | environ 641 900 € | 1 980 000 AED |
| Appartement 3 chambres | 3 942 000 AED | environ 955 600 € | 2 951 000 AED |
| Appartements, prix au pi² | 1 859 AED/pi² (environ 20 010 AED/m²) | environ 4 850 €/m² | 1 398 AED/pi² |
| Villa 4 chambres (Al Raha Beach) | 8 106 000 AED | environ 1,97 M€ | 5 574 000 AED |
| Villa 5 chambres (Al Raha Beach) | 16 167 000 AED | environ 3,92 M€ | 12 952 000 AED |
| Villas Al Raha Beach, prix au pi² | 1 418 AED/pi² (environ 15 260 AED/m²) | environ 3 700 €/m² | 1 171 AED/pi² |
| Villas Al Raha Gardens, prix au pi² | 984 AED/pi² (environ 10 590 AED/m²) | environ 2 570 €/m² | 894 AED/pi² |
Source : Bayut, Abu Dhabi Sales Market Report H1 2026 et H1 2025 (prix affichés de biens prêts à habiter, hors colocation ; ce ne sont pas des prix de transaction). Conversion OFX du 21 octobre 2026.
Un second avis. Le rapport dubizzle du S1 2026, calculé sur ses propres annonces avec une moyenne tronquée, donne des ordres de grandeur proches : 1 904 AED/pi² pour les appartements d’Al Raha Beach (+6,17 % sur le semestre précédent), 1 352 AED/pi² pour les villas (−1,59 %) et 1 000 AED/pi² pour les villas d’Al Raha Gardens (+8,30 %).
Pour comparer avec les autres quartiers, consultez notre analyse des prix de l’immobilier à Abu Dhabi en 2026.
Quels loyers et quel rendement locatif à Al Raha ?
Bayut projette un rendement brut de 5,72 % pour les appartements d’Al Raha Beach au S1 2026 (6,58 % au S1 2025), 5,11 % pour les villas d’Al Raha Beach et 5,91 % pour les villas d’Al Raha Gardens. Dubizzle donne 5,57 % pour les appartements et 5,32 % pour les villas.
| Bien | Loyer annuel moyen affiché S1 2026 | Équivalent en euros |
|---|---|---|
| Appartements Al Raha Beach (moyenne) | 141 000 AED | environ 34 200 € |
| 1 chambre | 111 000 AED | environ 26 900 € |
| 2 chambres | 146 000 AED | environ 35 400 € |
| 3 chambres | 187 000 AED | environ 45 300 € |
| Villas Al Raha Gardens (moyenne) | 208 000 AED | environ 50 400 € |
| Villa 3 chambres Al Raha Gardens | 184 000 AED | environ 44 600 € |
| Villa 4 chambres Al Raha Gardens | 205 000 AED | environ 49 700 € |
| Villa 5 chambres Al Raha Gardens | 254 000 AED | environ 61 600 € |
Source : Bayut, Abu Dhabi Rental Market Report H1 2026 (loyers demandés, comparés au S2 2025). Conversion OFX du 21 octobre 2026.
Lecture. Les loyers des appartements d’Al Raha Beach sont restés globalement stables, avec un léger recul selon Bayut, tandis que ceux d’Al Raha Gardens ont progressé de 2,37 %. En rapportant le loyer moyen au prix moyen, le rendement brut ressort autour de 6,3 % pour un 1 chambre, 5,5 % pour un 2 chambres et 4,7 % pour un 3 chambres (calcul Valorisimo) : les petites surfaces rapportent proportionnellement plus.
Gel des loyers. Depuis le 2 juin 2026, l’ADREC a ramené le plafond annuel de hausse des loyers de 5 % à 0 % jusqu’à nouvel ordre. Le loyer en place au moment de l’achat reste donc, à court terme, la référence. Pour aller plus loin, lisez notre dossier sur le rendement locatif à Abu Dhabi.
Comment les prix ont-ils évolué et que disent les tendances ?
Sur un an (prix affichés Bayut). Entre le S1 2025 et le S1 2026, le prix moyen affiché des appartements passe de 1 398 à 1 859 AED/pi², soit +33 % environ, et celui des villas d’Al Raha Beach de 1 171 à 1 418 AED/pi² (+21 % environ) (calculs Valorisimo). Prudence : la composition des annonces change d’un semestre à l’autre.
Sur un an (indice de valorisation ValuStrat, T2 2026). Deux secteurs d’Al Raha Beach figurent parmi les meilleures progressions de l’émirat pour les appartements : Al Muneera (+24,7 %) et Al Bandar (+21,8 %). Pour les villas, Al Raha progresse plus modérément (+4,6 %). À l’échelle de l’émirat, ValuStrat mesure +24,1 % pour les appartements et +12,0 % pour les villas.
Le contexte. Selon l’ADREC, les ventes résidentielles du S1 2026 sont tirées par les îles (Hudayriyat, Saadiyat, Al Reem, Yas) et les ventes sur plan ; Al Raha n’apparaît pas dans le classement publié des volumes. Le quartier vit surtout de la revente de biens livrés.
Notre lecture. La hausse récente des appartements est forte, plus proche des îles que d’un marché défensif, tandis que les loyers stagnent. Le rendement se comprime donc (6,58 % → 5,72 % en un an). Les arguments de fond restent valables : quartier livré, demande locative établie, offre nouvelle plus limitée que sur les îles.
Quels projets neufs et quelles livraisons à Al Raha ?
Al Raha Beach reste principalement un quartier livré, mais plusieurs programmes sur plan sont en cours, surtout autour d’Al Seef et de Luluat Al Raha Island (secteur Marina).
| Projet | Promoteur | Type | Prix de lancement annoncé | Livraison annoncée |
|---|---|---|---|---|
| Juman One | ICT Real Estate Development | Studio à 4 chambres | À partir de 850 000 AED | T4 2028 |
| Juman 2 | ICT Real Estate Development | Studio à 4 chambres | À partir de 1,1 M AED | Juin 2029 |
| Brabus Island (Al Seef) | Cosmo Developments (groupe Flag Holding) | 2 à 4 chambres et penthouses | À partir de 2,9 M AED | T1 2029 |
| Résidences hôtelières Bab Al Qasr | Burtville Developments | 163 logements dont 19 maisons de ville, 3 tours | Non communiqué | Non communiquée |
Sources : Property Finder, fiches « new projects » (consultées le 26 octobre 2026) pour Juman One, Juman 2 et Brabus Island ; Burtville Developments, communiqué du 7 avril 2026. Dates et prix à confirmer auprès de chaque promoteur.
Pour les garanties propres à l’achat sur plan (comptes séquestres, échéanciers), voyez notre guide de l’achat sur plan à Abu Dhabi.
Pourquoi investir à Al Raha et pour quel investisseur ?
Les arguments vérifiés
- Un quartier livré et habité : commerces, plages privées, marina et écoles voisines existent déjà ; le risque d'exécution porte sur les seuls programmes neufs.
- Un rendement supérieur aux îles haut de gamme : 5,72 % projeté pour les appartements contre 3,51 % à Saadiyat (Bayut, S1 2026).
- La pleine propriété pour les étrangers, en zone d'investissement.
- La situation : entre l'île d'Abu Dhabi, Yas Island et l'aéroport international Zayed, le long de l'autoroute E10.
- Une demande locative diversifiée : actifs qui travaillent à Abu Dhabi, Yas ou Khalifa City, familles attirées par les écoles voisines, entreprises cherchant des logements prêts.
Pour quel investisseur ?
- L'investisseur en revenu locatif qui cherche un bien prêt à louer avec un rendement brut autour de 5,5 à 6 %.
- L'acheteur-occupant qui veut la mer et une vie de quartier sans payer les prix de Saadiyat.
- Le primo-investisseur à budget intermédiaire : un 1 chambre autour de 1,75 M AED (environ 424 700 €), sans attendre une livraison. Pour les conditions de résidence liées à un achat, voyez notre page Golden Visa Abu Dhabi par l'immobilier.
Vivre à Al Raha : atouts clés et profils de résidents
Al Raha offre une vie de bord de mer calme, plus résidentielle que nocturne, à quelques minutes des loisirs de Yas Island.
Les atouts clés
- Front de mer : plages privées à Al Zeina et Al Muneera, promenades et marina d'Al Bandar.
- Secteurs variés : Al Bandar, Al Muneera, Al Zeina, Al Seef, Al Raha Lofts, chacun avec son style et sa gamme de prix.
- Commerces du quotidien : Carrefour et Waitrose, un Lulu Express au centre commercial Al Raha Mall, des épiceries le long d'Al Raha Boulevard (guide Bayut).
- Écoles et universités voisines à Al Raha Gardens et Khalifa City (section 9).
- Accès rapide à Yas Island, à l'aéroport et à l'île d'Abu Dhabi par l'E10.
Idéal pour : les jeunes actifs qui veulent la plage près de leur travail, les familles qui cherchent une école à proximité et un cadre calme, les amateurs de sports nautiques et les investisseurs en revenu locatif. Sur Property Finder, les résidents citent surtout l’accès à la plage, la vue mer et le calme ; le principal inconvénient évoqué est la dépendance à la voiture.
Que faire à Al Raha Beach ?
- Se promener en bord de mer : promenades d'Al Bandar et d'Al Muneera, cafés et restaurants face à la marina.
- Profiter des plages : plages privées réservées aux résidents à Al Zeina et Al Muneera ; accès payant à la plage de l'Al Raha Beach Hotel (5 étoiles, côté canal, sports nautiques).
- Faire du kayak et des sports nautiques autour d'Al Muneera et de la marina d'Al Bandar.
- Faire ses courses à Al Raha Mall (mode, électronique, restaurants, loisirs) ; Yas Mall se trouve à environ 18 minutes selon Bayut.
- Sortir à Yas Island : parcs à thème comme Ferrari World, circuit, plage et centre commercial, à moins de 15 minutes en voiture.
- Rejoindre une plage publique : Saadiyat Beach (environ 25 minutes) ou la Corniche d'Abu Dhabi (environ 35 minutes), selon Bayut.
Temps de trajet indicatifs, guide de quartier Bayut, consulté le 26 octobre 2026.
Quelles écoles, universités et cliniques à proximité ?
Al Raha Beach compte surtout des crèches ; les écoles se trouvent à Al Raha Gardens et à Khalifa City, à quelques minutes en voiture.
| Établissement | Lieu | Programme | Note ADEK | Frais annuels |
|---|---|---|---|---|
| Raha International School | Al Raha Gardens et Khalifa City (2 campus) | IB (PYP, MYP, DP) | Very Good (dernière inspection) | 41 960 à 66 030 AED (environ 10 200 à 16 000 €) |
| Yasmina British Academy | Khalifa City | Britannique (IGCSE / A-Level) | Outstanding | 49 740 à 67 270 AED |
| Canadian International School | Khalifa City | Canadien (Alberta) | Outstanding | 39 010 à 51 820 AED |
| GEMS American Academy | Khalifa City | Américain, IB en fin de cursus | Very Good | 57 850 à 80 610 AED |
Sources : Bayut School Guides, fiche Raha International School (consultée le 26 octobre 2026) ; Property Finder, guide des écoles de Khalifa City (4 février 2026). Notes et frais à vérifier auprès de l’ADEK et de chaque école.
Crèches. Le guide Bayut cite notamment Blossom Nursery et Odyssey Nursery (antenne à Al Muneera).
Universités. Zayed University, Khalifa University et Abu Dhabi University sont à environ 15 minutes selon Bayut.
Santé. Le guide Bayut recense dans le quartier ou à proximité : Boulevard Medical Center, Al Sabah Dental Polyclinic, Al Bahia Healthcare Center et Burjeel Medical Centre à Al Zeina. Les grands hôpitaux se trouvent sur l’île d’Abu Dhabi ou à Khalifa City.
Comment se rendre à Al Raha et s'y déplacer ?
En voiture. Le quartier longe l’autoroute Sheikh Zayed bin Sultan (E10) et se trouve près de la route Abu Dhabi–Al Ain (E22). Temps indicatifs : aéroport international Zayed à environ 20 minutes selon Bayut (moins de 5 minutes selon Property Finder, selon le secteur), Yas Island à environ 10 à 15 minutes, centre d’Abu Dhabi à environ 20 à 30 minutes.
En bus. Les lignes 170, 175 et K4 desservent les arrêts d’Al Rahah Street, selon Bayut ; l’offre de transport public reste limitée. Vérifiez les horaires sur l’application Darbi de l’ITC.
Taxis et VTC. Taxis gouvernementaux et applications de VTC fonctionnent dans le quartier.
Pas de métro. Abu Dhabi n’a pas de métro, et aucune desserte ferroviaire ou de tramway d’Al Raha n’est annoncée dans les sources consultées. La voiture reste le moyen de déplacement principal, ce que confirment les avis de résidents.
Quelles infrastructures et quels projets d'avenir ?
- Mid-Island Parkway : le pont d'Umm Yifeenah (11 km, 6 voies), inauguré en février 2023, est la première phase d'un axe qui doit à terme relier Al Reem Island, Saadiyat Island, Al Raha Beach et Khalifa City, avec un achèvement visé en 2028 selon l'Abu Dhabi Media Office. C'est l'infrastructure la plus concrète pour le quartier.
- Nouveaux programmes résidentiels : Juman One (T4 2028), Brabus Island (T1 2029), Juman 2 (2029) et les résidences Bab Al Qasr de Burtville ajoutent de l'offre neuve, sans changer l'échelle du quartier.
- Écoles : Aldar Education prévoit plus de 4 000 nouvelles places dans ses écoles de Yas Island, Khalifa City et Saadiyat Island d'ici l'année scolaire 2028-2029.
Quels autres quartiers d'Abu Dhabi explorer ?
- Loyers et rendement à Yas Island — l'île des loisirs voisine (parcs à thème, golf, plage), avec un gros volume de projets sur plan.
- Prix au m² à Saadiyat Island — le quartier culturel et balnéaire très haut de gamme.
- Prix immobilier à Fahid Island — la nouvelle île d'Aldar entre Yas et Saadiyat, entièrement sur plan.
- Guide du quartier Masdar City — le quartier durable proche de l'aéroport, au rendement parmi les plus élevés du segment intermédiaire.
Pour comparer rendement et budget entre ces quartiers, utilisez notre comparateur d’investissement.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
- Prix affichés : la hausse d'un tiers en un an porte sur des prix demandés ; vérifiez les transactions récentes de l'immeuble (tableau de bord ADREC sur DARI) avant toute offre.
- Compression du rendement : de 6,58 % à 5,72 % en un an pour les appartements. Avec des loyers stables et un plafond de hausse à 0 % depuis juin 2026, toute nouvelle hausse de prix réduit encore le rendement.
- Hétérogénéité : Al Raha regroupe des immeubles d'âges et de qualités très différents ; charges de copropriété, vue et état de l'immeuble font varier fortement le rendement net.
- Dépendance à la voiture : transport public limité, pas de métro.
- Risque promoteur sur plan : dates de livraison communiquées par des portails, à confirmer ; retards possibles.
Point d'attention
Les prix et loyers de cette page sont des prix affichés (Bayut, dubizzle), pas des prix de transaction ; les hausses annuelles qui en découlent sont à manier avec précaution. Depuis le 2 juin 2026, l'ADREC plafonne les hausses de loyer à 0 % jusqu'à nouvel ordre. Les notes ADEK et frais de scolarité évoluent chaque année : vérifiez-les auprès de l'ADEK. Pour un résident fiscal français, les revenus locatifs et plus-values peuvent relever de la convention fiscale France–EAU ; ceci est une information, pas un conseil fiscal ou juridique.
Questions fréquentes
*Quel est le prix au m² à Al Raha Beach en 2026 ?
Selon Bayut (S1 2026), le prix moyen affiché des appartements à Al Raha Beach est de 1 859 AED par pied carré, soit environ 20 010 AED/m² ou 4 850 €/m² au taux du 21 octobre 2026. Les villas d’Al Raha Beach s’affichent à 1 418 AED/pi² et celles d’Al Raha Gardens à 984 AED/pi². Ce sont des prix demandés, pas des prix de transaction.
*Quel rendement locatif peut-on attendre à Al Raha ?
Bayut projette un rendement brut de 5,72 % pour les appartements d’Al Raha Beach au S1 2026, 5,11 % pour ses villas et 5,91 % pour les villas d’Al Raha Gardens. Ces chiffres sont bruts : ils ne déduisent ni les charges de copropriété, ni la vacance, ni la gestion. Le rendement des appartements a baissé d’environ un point en un an.
*Combien coûte la location d'un appartement à Al Raha Beach ?
Au S1 2026, Bayut relève un loyer annuel moyen affiché de 111 000 AED pour un 1 chambre (environ 26 900 €), 146 000 AED pour un 2 chambres et 187 000 AED pour un 3 chambres. À Al Raha Gardens, une villa se loue en moyenne 208 000 AED par an. Les hausses de loyer sont plafonnées à 0 % depuis juin 2026.
*Quels projets neufs sont en cours à Al Raha ?
Parmi les programmes identifiés : Juman One (ICT, livraison annoncée T4 2028, à partir de 850 000 AED), Brabus Island à Al Seef (Cosmo Developments, T1 2029, à partir de 2,9 M AED), Juman 2 (ICT, juin 2029) et des résidences hôtelières Bab Al Qasr lancées par Burtville en avril 2026. Vérifiez chaque date auprès du promoteur.
*Quelles écoles près d'Al Raha Beach ?
Raha International School (IB, notée Very Good par l’ADEK lors de sa dernière inspection) a deux campus à Al Raha Gardens et Khalifa City, pour 41 960 à 66 030 AED par an. Yasmina British Academy et Canadian International School, notées Outstanding, sont à Khalifa City. Zayed University, Khalifa University et Abu Dhabi University sont à environ 15 minutes.
*Comment se déplacer à Al Raha sans voiture ?
C’est difficile. Les bus 170, 175 et K4 desservent Al Rahah Street, et taxis et VTC sont disponibles, mais le transport public reste limité et il n’y a pas de métro. La plupart des résidents se déplacent en voiture par l’autoroute E10, à environ 10 à 15 minutes de Yas Island et 20 minutes de l’aéroport.
*Un étranger peut-il acheter à Al Raha Beach ?
Oui. Al Raha Beach fait partie des zones d’investissement d’Abu Dhabi ouvertes à la pleine propriété (freehold) pour les étrangers ; c’est la deuxième par le nombre de logements après Al Reem Island, selon l’ADREC. Les frais d’acquisition et les conditions de visa liées à l’achat sont détaillés dans nos guides dédiés.
Chiffres indicatifs à la date indiquée : vérifiez-les auprès des sources officielles avant toute décision.
- Contenu informatif, ne constitue ni un conseil fiscal, juridique ni financier.
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