Offre immobilière à Dubai en 2026 : +84 % de lancements, 122 600 logements attendus en 2027
- Publié le 11 févr. 2025
- Mis à jour le 10 novembre 2026
- 12 min de lecture
- Données vérifiées le 10 nov. 2026
En bref
L’offre immobilière à Dubai augmente fortement, mais avec un décalage. Selon le registre du Dubai Land Department, les lancements de logements ont progressé de 84 % en 2024 (169 266 unités contre 91 858 en 2023) et sont restés proches de 173 000 en 2025. Les livraisons ont suivi : 46 186 logements en 2025 (+46 %). Les promoteurs annoncent 122 604 logements pour 2027 et 116 541 pour 2028, mais une partie glissera : 58 % des chantiers sont à moins de 20 % d’avancement.
Pipeline DXBinteract d’après le registre des projets du DLD, nov. 2026 · ValuStrat T3 2026 · Moody’s, 2025–2026
+84 %de lancements
Logements lancés en 2024 (169 266) par rapport à 2023 (91 858)
Source : DXBinteract / registre du DLD, nov. 2026
122 604logements
Livraisons annoncées par les promoteurs pour 2027
Source : DXBinteract / registre du DLD, nov. 2026
46 186logements livrés
Livraisons de 2025, +46 % par rapport à 2024
Source : DXBinteract / registre du DLD, nov. 2026
Dubai : la vague de lancements de 2024–2025 arrive sur le marché en 2027 et 2028.Photo : © VALORISIMO
Combien de logements neufs ont été lancés et livrés à Dubai depuis 2019 ?
Le registre des projets du Dubai Land Department (DLD) montre une rupture nette : les lancements de logements ont progressé de 84 % en 2024, à 169 266 unités, puis se sont maintenus à près de 173 000 en 2025. Les livraisons, elles, ont suivi avec retard et n’ont vraiment accéléré qu’en 2025.
De 2019 à 2022, Dubai livrait 30 000 à 34 000 logements par an, alors que les lancements étaient faibles (7 589 unités en 2020). La reprise des ventes a ensuite poussé les promoteurs à relancer massivement. C’est ce chiffre de +84 % entre 2023 et 2024 qui donne la mesure réelle de la vague d’offre, bien plus qu’un pourcentage global non défini.
| Année | Logements lancés | Variation | Logements livrés | Variation |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | n.d. | – | 30 321 | – |
| 2020 | 7 589 | – | 33 529 | +10,6 % |
| 2021 | 26 078 | +244 % | 33 761 | +0,7 % |
| 2022 | 52 426 | +101 % | 32 866 | −2,7 % |
| 2023 | 91 858 | +75 % | 40 268 | +22,5 % |
| 2024 | 169 266 | +84 % | 31 566 | −21,6 % |
| 2025 | 172 955 | +2,2 % | 46 186 | +46,3 % |
| 2026 (au 10 nov.) | 78 294 | année partielle | 43 057 | année partielle |
Source : pipeline DXBinteract d’après le registre des projets du Dubai Land Department (extraction du 10 nov. 2026). Un logement « lancé » est enregistré à l’ouverture du projet ; « livré » à son achèvement déclaré.
Ce que disent ces chiffres
Les quelque 342 000 logements lancés en 2024 et 2025 ne sont pas encore sur le marché : le registre les attend surtout entre 2027 et 2029. En 2026, le rythme des lancements a fortement ralenti, à 78 294 unités au 10 novembre, soit 55 % de moins que l’ensemble de 2025. Au T3 2026, seuls 25 559 logements ont été lancés, dans 70 projets.
Les livraisons 2026 sont déjà élevées, avec 43 057 unités à date, presque autant que le record de 2025. Business Bay (5 973 unités), Al Barsha South Fourth, la zone du DLD qui inclut Jumeirah Village Circle (4 711), et Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid, c’est-à-dire MBR City (3 121), concentrent le plus de livraisons cette année.
Combien de logements sont attendus à Dubai en 2027 et après ?
Selon les dates de livraison annoncées par les promoteurs, 122 604 logements doivent être achevés en 2027 et 116 541 en 2028, soit environ deux fois et demie le record de livraisons de 2025.
| Livraison annoncée | Logements | Comparaison avec les livraisons 2025 (46 186) |
|---|---|---|
| 2027 | 122 604 | × 2,7 |
| 2028 | 116 541 | × 2,5 |
| 2029 | 66 154 | × 1,4 |
| 2030 | 36 083 | × 0,8 |
| Total 2027–2030 | 341 382 | – |
Source : pipeline DXBinteract d’après le registre des projets du Dubai Land Department (extraction du 10 nov. 2026). Les dates sont celles déclarées par les promoteurs et glissent souvent.
Pourquoi ne pas citer le chiffre « 2026 » du registre
Le registre affiche aussi 196 503 logements avec une date de livraison prévue en 2026. Ce chiffre n’est pas une prévision de livraisons : il regroupe des projets en retard depuis longtemps ou à l’arrêt dont la date officielle n’a jamais été mise à jour. Les livraisons réellement constatées en 2026 sont de 43 057 unités au 10 novembre.
La part des grands promoteurs
Quelques promoteurs portent l’essentiel du calendrier 2027. D’après le registre du DLD, Azizi annonce 19 072 logements à livrer en 2027, Binghatti 15 562, DAMAC 10 991, Sobha 4 556, Emaar 3 847 et Danube 3 292. La fiabilité de ces dates varie beaucoup d’un promoteur à l’autre, comme le montre la section sur les retards. Notre classement des meilleurs promoteurs immobiliers de Dubai détaille leurs historiques de livraison.
Où en sont les chantiers de logements à Dubai ?
Environ 544 800 logements sont en construction à Dubai, mais plus de la moitié n’a pas dépassé 20 % d’avancement. Seuls 45 244 sont dans la dernière ligne droite.
| Avancement du chantier | Logements | Part du total |
|---|---|---|
| 0–20 % | 314 363 | 58 % |
| 20–40 % | 85 370 | 16 % |
| 40–60 % | 55 564 | 10 % |
| 60–80 % | 44 308 | 8 % |
| 80–100 % | 45 244 | 8 % |
| Total | ≈ 544 800 | 100 % |
Source : pipeline DXBinteract d’après le registre des projets du Dubai Land Department (extraction du 10 nov. 2026). Parts arrondies calculées par Valorisimo à partir de ces données.
Les 89 552 logements avancés à plus de 60 % sont ceux qui peuvent réellement arriver d’ici fin 2027. Comparés aux 122 604 logements annoncés pour 2027, ils suggèrent qu’une partie importante du calendrier glissera vers 2028, à moins d’une forte accélération des chantiers.
Pourquoi cela compte pour un acheteur sur plan
Dans un projet à moins de 20 % d’avancement, vous payez des échéances sur une période longue et incertaine. Vérifiez l’avancement déclaré au DLD et le compte séquestre du projet avant de signer, et lisez notre guide pour savoir s’il faut acheter sur plan à Dubai.
Dans quels quartiers de Dubai se concentre l'offre de 2027 ?
L’offre de 2027 est très concentrée : Dubai South et les zones Wadi Al Safa du DLD totalisent à elles seules plus de 37 000 des 122 604 logements annoncés.
| Zone du DLD | Logements annoncés pour 2027 | Repère |
|---|---|---|
| Dubai South | 11 616 | N° 1 des ventes au T3 2026 (5 105 ventes) |
| Wadi Al Safa 5 | 9 163 | Zone officielle du DLD |
| Wadi Al Safa 4 | 8 634 | 1 932 ventes au T3 2026 |
| Al Barsha South Fourth | 8 266 | Zone du DLD qui inclut Jumeirah Village Circle |
| Wadi Al Safa 3 | 8 061 | 1 436 ventes au T3 2026 |
| Bukadra | 5 490 | Zone officielle du DLD |
| Dubai Islands | 5 161 | Front de mer, Deira |
| Business Bay | 4 414 | Déjà n° 1 des livraisons 2026 |
Source : pipeline DXBinteract d’après le registre des projets du Dubai Land Department (extraction du 10 nov. 2026). Ventes T3 2026 : rapport trimestriel DXBinteract d’après le DLD. Noms des zones administratives du DLD.
Les zones les plus exposées
Le risque est le plus fort là où beaucoup de logements similaires, souvent des studios, arrivent en même temps. Dubai South en est l’exemple type : la zone est en tête des ventes et des livraisons attendues, et Azizi y porte plusieurs grands projets Venice. Azizi Venice 15 Building B compte 1 332 logements, dont 724 studios, avec une livraison annoncée pour mai 2027.
À l’inverse, l’offre de 2027 à Dubai Islands (5 161 logements) arrive dans un marché où les prix ont encore progressé de 19,3 % sur un an. À Jumeirah Village Circle, l’une des communautés les plus actives, la nouvelle offre s’ajoute à un parc déjà important et les prix stagnent.
Les livraisons annoncées vont-elles vraiment arriver à temps ?
Probablement pas toutes. En 2026, les livraisons constatées sont restées bien en dessous des calendriers annoncés, et l’historique des promoteurs montre des retards médians de plusieurs mois.
ValuStrat comptait environ 33 000 logements achevés fin septembre 2026, moins d’un tiers des livraisons prévues pour l’année (The Arabian Post, 29 octobre 2026). En juin, Fortune rappelait que 65 000 appartements et 12 500 villas devaient être livrés d’ici fin 2026, tout en notant que beaucoup glisseraient vers 2027. Les sources ne mesurent pas toutes la même chose, mais toutes montrent que le calendrier officiel surestime l’offre de l’année.
| Promoteur | Projets livrés | Projets en retard non livrés | Taux de ponctualité | Logements annoncés 2027 |
|---|---|---|---|---|
| Emaar | 490 | 4 | 99,2 % | 3 847 |
| Sobha | 31 | 1 | 96,9 % | 4 556 |
| DAMAC | 178 | 17 | 91,3 % | 10 991 |
| Danube | 39 | 8 | 83,0 % | 3 292 |
| Azizi | 103 | 38 | 73,0 % | 19 072 |
| Binghatti | 45 | 19 | 70,3 % | 15 562 |
| Ensemble de Dubai | 2 134 | 376 | 85 % | 122 604 |
Source : analyse DXBinteract de fiabilité des promoteurs et pipeline d’après le registre du DLD (extraction du 10 nov. 2026). Ponctualité = projets livrés à temps ÷ (à temps + en retard + encore en retard). Le jeu de données n’enregistre pas de livraisons tardives achevées : le taux repose surtout sur les projets encore en retard.
Ce que l’on peut en déduire
À l’échelle de Dubai, le retard médian des projets en retard atteint 223,5 jours. Il est de 315 jours chez Azizi et de 133 jours chez Binghatti, les deux promoteurs qui portent le plus de livraisons en 2027. Une partie de la vague de 2027 glissera donc en 2028 : le choc d’offre s’étale sans disparaître.
La croissance démographique de Dubai peut-elle absorber cette offre ?
La population de Dubai continue de croître vite, ce qui soutient la demande locative. Mais les agences de notation jugent que l’équilibre devient plus fragile si les arrivées ralentissent.
Dubai comptait 4 807 185 habitants le 29 septembre 2026, soit 226 885 de plus qu’au 1er janvier, selon le Dubai Data and Statistics Establishment (repris par Gulf News et Emirates 24|7). Les nouveaux baux d’appartements enregistrés ont augmenté de 18,4 % sur un an au T3 2026, à 52 228, et les nouveaux baux de villas de 41,7 %, signe que la demande locative reste large.
L’avis de Moody’s et de Fitch
Moody’s estimait en septembre 2025 que plus de 150 000 logements neufs seraient livrés entre 2025 et 2027, soit une hausse d’environ 20 % du parc résidentiel (Gulf News, 10 septembre 2025). Dans une note du 7 mai 2026, l’agence avertit qu’un ralentissement des arrivées de population aggraverait le risque d’absorption de cette offre. Fitch, qui prévoyait avant le conflit une baisse des prix d’environ 15 % entre juillet 2025 et fin 2026, s’attend désormais à une correction plus importante, sans publier de nouveau chiffre (Fortune, 1er juin 2026).
Moody’s note aussi que les promoteurs abordent cette période en meilleure santé financière : leur endettement moyen est tombé à 1,4 fois en 2025, contre 4,8 fois en 2020. Le risque porte donc surtout sur les prix et les loyers. Pour le contexte démographique, voyez notre analyse des statistiques du marché immobilier à Dubai.
Quel impact l'offre nouvelle a-t-elle sur les prix et les loyers à Dubai ?
L’impact est déjà visible, mais très inégal : les quartiers rares en front de mer progressent encore, les quartiers d’appartements anciens et abondants reculent, et les nouveaux baux baissent alors que les renouvellements augmentent.
| Quartier (appartements) | Janv.–oct. 2025 | Janv.–oct. 2026 | Variation |
|---|---|---|---|
| Dubai Islands | 2 380 | 2 840 | +19,3 % |
| Palm Jumeirah | 2 980 | 3 360 | +12,8 % |
| Dubai Creek Harbour | 2 420 | 2 560 | +5,8 % |
| Dubai South | 1 660 | 1 670 | +0,6 % |
| Jumeirah Village Circle | 1 460 | 1 450 | −0,7 % |
| Business Bay | 2 470 | 2 370 | −4,0 % |
| Dubai Marina | 2 360 | 1 970 | −16,5 % |
| Jumeirah Lake Towers | 1 950 | 1 570 | −19,5 % |
Source : analyse DXBinteract des ventes enregistrées au Dubai Land Department (extraction du 10 nov. 2026), prix de vente médian des appartements en AED par pied carré, neuf et revente confondus. Les médianes varient avec la composition des ventes.
Prix : un marché à deux vitesses
À l’échelle de Dubai, le prix médian au pied carré est passé de 1 703 AED en octobre 2025 à 1 639 AED en octobre 2026 (−3,8 %), et les ventes mensuelles ont reculé de 40 %. L’indice ValuStrat, fondé sur des évaluations d’un panier fixe de logements, était à fin septembre 4,5 % sous son niveau d’un an plus tôt. Dans les zones à forte offre comme Dubai South ou JVC, les prix stagnent. Les praticiens cités par Fortune notent que de nombreux appartements sur plan revendus avant livraison s’échangent 10 à 15 % sous leur prix d’origine.
Loyers : les nouveaux baux se retournent
En octobre 2026, le loyer médian d’un nouveau bail d’appartement était de 67 442 AED par an, 6,3 % de moins qu’un an plus tôt, tandis que les renouvellements progressaient de 4,9 % à 60 000 AED. C’est sur les nouveaux baux que l’offre livrée en 2027 pèsera d’abord. Nos zones aux meilleurs rendements locatifs à Dubai détaillent les rendements par quartier.
Que doivent faire les investisseurs face à la hausse de l'offre à Dubai ?
La hausse de l’offre n’interdit pas d’investir, mais elle change les règles : l’emplacement, la rareté du produit et la fiabilité du promoteur comptent davantage que l’effet de marché.
Acheteur sur plan
Négociez : le marché primaire reste actif, avec 7 609 ventes de promoteurs en octobre 2026, mais les promoteurs sont plus enclins aux remises et aux plans de paiement souples. Privilégiez les projets avancés et les promoteurs ponctuels.
Acheteur de biens livrés
Les biens livrés ont mieux tenu leurs prix en 2026 (+4,5 % au pied carré contre −0,4 % pour le sur plan) et génèrent un loyer immédiat. Vérifiez combien de logements comparables seront livrés dans le même quartier dans les 24 mois.
- Consultez le pipeline de la zone. Comptez les logements annoncés pour 2027 et 2028 dans le quartier visé, pas seulement à l'échelle de Dubai.
- Vérifiez l'avancement réel. Un projet à moins de 20 % d'avancement a peu de chances d'être livré à la date annoncée.
- Regardez l'historique du promoteur. Les taux de ponctualité vont de plus de 99 % à moins de 40 % selon les promoteurs.
- Testez votre rendement sur les nouveaux baux. Ce sont eux qui baissent en premier quand l'offre arrive.
- Préférez la rareté. Front de mer, villas et communautés établies ont mieux résisté que les zones de studios.
Point d'attention
Les dates de livraison du registre sont déclarées par les promoteurs et glissent régulièrement ; le chiffre « 2026 » du registre inclut des projets à l'arrêt. Les médianes de prix par quartier dépendent des biens vendus sur la période. Vérifiez toujours l'avancement d'un projet et les ventes récentes du même immeuble avant d'acheter.
Questions fréquentes
De combien l'offre immobilière augmente-t-elle à Dubai ?
Le registre du DLD montre que les lancements de logements ont augmenté de 84 % en 2024, à 169 266 unités, puis atteint 172 955 en 2025. Les livraisons ont progressé de 46 % en 2025, à 46 186 logements, et 122 604 sont annoncés pour 2027, environ 2,7 fois le niveau de 2025.
Combien de logements seront livrés à Dubai en 2026 ?
Au 10 novembre 2026, 43 057 logements ont été livrés selon le registre du DLD. ValuStrat en comptait environ 33 000 fin septembre, moins d’un tiers de la prévision annuelle. Le chiffre de 196 503 logements « prévus en 2026 » inclut des projets à l’arrêt et ne doit pas être lu comme une prévision.
Quels quartiers de Dubai recevront le plus de logements neufs en 2027 ?
Dubai South arrive en tête avec 11 616 logements annoncés, devant les zones Wadi Al Safa 5 (9 163), Wadi Al Safa 4 (8 634), Al Barsha South Fourth, qui inclut Jumeirah Village Circle (8 266), et Wadi Al Safa 3 (8 061). Dubai Islands et Business Bay suivent.
La hausse de l'offre va-t-elle faire baisser les prix à Dubai ?
Elle pèse déjà sur certains segments. Le prix médian au pied carré a reculé de 3,8 % sur un an en octobre 2026, et les nouveaux baux d’appartements de 6,3 %. Mais l’effet varie selon les quartiers : Dubai Islands progresse de 19,3 %, Dubai Marina recule de 16,5 %.
Faut-il encore acheter sur plan à Dubai avec autant d'offre ?
Oui, mais de façon plus sélective. Choisissez un promoteur ponctuel, un projet avancé et un quartier où l’offre de 2027–2028 reste limitée. Testez votre rendement avec le niveau actuel des nouveaux baux et négociez : les promoteurs proposent davantage de remises et de plans de paiement souples.
Chiffres indicatifs à la date indiquée : vérifiez-les auprès des sources officielles avant toute décision.
- Contenu informatif, ne constitue ni un conseil fiscal, juridique ni financier.
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