Dubai Islands en 2026 : prix, projets sur plan, accès et vie de quartier
- Publié le 26 oct. 2026
- Mis à jour le 26 octobre 2026
- 10 min de lecture
- Données vérifiées le 26 oct. 2026
En bref
Dubai Islands, l’archipel de Nakheel au large de Deira, est un marché presque entièrement sur plan. En 2026, 3 694 ventes y ont été enregistrées au DLD à un prix médian de 2 830 AED/pi² (environ 7 400 €/m²), en hausse de 20 % sur 2025. Environ 14 760 logements sont en construction : un pari sur le long terme, pas sur le loyer immédiat.
DXBinteract, données DLD · DXBinteract, données DLD, oct. 2026 · DXBinteract, oct. 2026 · Nakheel, plan directeur
2 830AED/pi²
Prix médian de vente en 2026 (janv.-oct.), +20 % sur 2025
Source : DXBinteract, données DLD
3 694
Ventes enregistrées en 2026, dont l’essentiel sur plan
Source : DXBinteract, données DLD, oct. 2026
14 760
Logements en projet, dont 99 % en construction, dans 119 projets
Source : DXBinteract, oct. 2026
17km²
Superficie des cinq îles, avec plus de 20 km de plages prévues
Source : Nakheel, plan directeur
Dubai Islands, Dubaï.Photo : © VALORISIMO
Dans cet article · 14 sections
- Qu'est-ce que Dubai Islands et où se situe l'archipel ?
- Combien coûte un logement à Dubai Islands en 2026 ?
- Les prix ont-ils augmenté ?
- Quels loyers et quel rendement espérer ?
- Quels projets et promoteurs, et quand sont-ils livrés ?
- Pour quel investisseur Dubai Islands est-il un bon choix ?
- Vivre à Dubai Islands : quels atouts et pour qui ?
- Que faire à Dubai Islands ?
- Quelles écoles et quels services de santé à proximité ?
- Comment se rendre à Dubai Islands ?
- Quelles infrastructures et quel développement d'ici 2030 ?
- Quels autres quartiers de Dubaï explorer ?
- Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
- Questions fréquentes
Qu'est-ce que Dubai Islands et où se situe l'archipel ?
Dubai Islands, anciennement Deira Islands, est un archipel artificiel développé par Nakheel au large de la côte de Deira, au nord de Dubaï. Le plan directeur dévoilé par Nakheel prévoit cinq îles reliées entre elles sur 17 km², plus de 20 km de plages dont une plage labellisée Pavillon bleu, plus de 80 hôtels et resorts, plusieurs parcours de golf et 2 km² de parcs et d’espaces ouverts (Middle East Construction News).
Selon Khaleej Times (8 octobre 2026), le projet doit accueillir à terme plus de 230 000 habitants dans environ 62 000 logements, avec plus de 11 000 chambres d’hôtel et plus de 4 000 résidences de marque. Nakheel fait aujourd’hui partie de Dubai Holding Real Estate.
Aujourd’hui, l’archipel reste surtout un chantier : quelques hôtels et commerces fonctionnent, mais la grande majorité des logements ne sont pas encore livrés (section 5). Pour le cadre général de l’achat à Dubaï, consultez notre guide d’investissement à Dubaï.
Combien coûte un logement à Dubai Islands en 2026 ?
Entre janvier et octobre 2026, le prix médian de vente atteint 2 830 AED par pied carré, soit environ 30 460 AED/m² (environ 7 400 €/m²), sur 3 694 ventes enregistrées au Dubai Land Department (DLD), selon DXBinteract.
| Typologie | Prix médian de vente 2026 | Équivalent en euros | Nombre de ventes |
|---|---|---|---|
| Studio | 1 173 000 AED | environ 285 000 € | 45 |
| 1 chambre | 2 405 000 AED | environ 584 300 € | 1 694 |
| 2 chambres | 3 594 000 AED | environ 873 200 € | 1 409 |
| 3 chambres | 5 866 000 AED | environ 1 425 200 € | 440 |
| 4 chambres | 9 240 000 AED | environ 2 244 900 € | 89 |
Source : DXBinteract (XD Property), transactions enregistrées au DLD, Dubai Islands, du 1er janvier au 25 octobre 2026, toutes catégories (appartements, maisons de ville et villas). Conversion au taux du 26 octobre 2026.
Un marché sur plan. Depuis le lancement des ventes, le DLD a enregistré environ 9 840 ventes primaires (auprès des promoteurs) contre 74 reventes seulement. Les prix ci-dessus sont donc surtout des prix de lancement fixés par les promoteurs, pas des prix constatés entre particuliers.
Villas et maisons de ville. Sur douze mois, les villas se sont vendues en médiane à 1 780 AED/pi² (113 ventes), un prix au pied carré plus bas que les appartements car les surfaces sont plus grandes. Les biens de 4 et 5 chambres relèvent surtout de Bay Villas (Nakheel).
Les biens disponibles sont listés sur notre page biens à vendre à Dubai Islands.
Les prix ont-ils augmenté ?
Oui sur un an, mais avec un net ralentissement récent.
| Année | Ventes enregistrées | Prix médian (AED/pi²) | Variation |
|---|---|---|---|
| 2024 | 1 290 | 1 860 | — |
| 2025 | 3 247 | 2 360 | +26,9 % |
| 2026 (janv.-oct.) | 3 694 | 2 830 | +20 % |
Source : DXBinteract, données DLD, Dubai Islands, toutes catégories ; 2026 arrêté au 25 octobre.
Deux nuances importantes :
- Effet de composition : la médiane dépend des projets lancés chaque année. Les tours récentes, plus proches de la plage ou de marque, tirent la moyenne vers le haut.
- Recul récent : sur les trois derniers mois, la médiane a reculé de 14,6 % pour s'établir à 2 450 AED/pi² (DXBinteract, octobre 2026). À l'échelle de Dubaï, août 2026 a marqué la première baisse annuelle des prix depuis 2021 (voir notre analyse du marché de septembre 2026).
Quels loyers et quel rendement espérer ?
C’est la grande inconnue. Comme presque rien n’est livré, le marché locatif est embryonnaire : seulement une dizaine de baux d’habitation ont été enregistrés au DLD sur les douze derniers mois. Les loyers médians observés (110 000 AED pour un 1 chambre, 117 850 AED pour un 2 chambres) reposent sur 4 à 5 contrats chacun et ne sont pas représentatifs.
DXBinteract affiche un rendement brut indicatif d’environ 5 % pour Dubai Islands, mais sur une base trop étroite pour servir de référence. Pour mémoire, Cavendish Maxwell mesure un rendement brut moyen de 6,9 % pour les appartements de Dubaï au S1 2026.
Pour estimer un loyer futur, comparez avec des quartiers balnéaires livrés et consultez l’indice locatif officiel du DLD, présenté dans notre article sur le Smart Rental Index du DLD.
Quels projets et promoteurs, et quand sont-ils livrés ?
Selon DXBinteract, Dubai Islands compte 119 projets et environ 14 760 logements, dont 99 % en construction ; seuls 3 projets (environ 200 logements) sont livrés. Voici les principaux programmes par taille :
| Projet | Promoteur | Logements | Livraison annoncée | Prix médian (AED/pi²) |
|---|---|---|---|---|
| Bay Villas | Nakheel | 636 villas et maisons de ville (3 à 6 ch.) | Mai 2027 | 1 760 |
| Cotier House 1 | Imtiaz | 137 | Janvier 2027 | 2 660 |
| Azizi Wasel | Azizi | 227 | Février 2028 | 3 240 |
| Ellington Sands I et II (tours A) | Ellington | environ 350 par tour | Décembre 2028 | 2 780 à 2 810 |
| Hado by Beyond (tours A, B, C) | Beyond | environ 690 au total | Juin 2029 | 3 080 à 3 500 |
| Meriva Sunset, Meriva Gardens | Ellington | 383 (Sunset), environ 350 (Gardens A et B) | Décembre 2031 | 3 400 à 3 480 |
Source : DXBinteract, base des projets et dates de livraison déclarées par les promoteurs (registre DLD), consultée le 26 octobre 2026. Les dates peuvent glisser.
Bay Villas est le grand projet de villas de Nakheel : Fibrex Contracting a reçu un contrat de construction de 2,6 milliards AED (Khaleej Times, octobre 2026). Un exemple de glissement : Ocean Tower (165 logements) affichait une livraison au 30 septembre 2026, date déjà dépassée sans confirmation de remise des clés. Avant de signer, vérifiez que le projet est enregistré au DLD et que vos versements vont sur son compte séquestre ; pour le coût total d’une acquisition, lisez notre page frais d’achat immobilier à Dubaï.
Pour quel investisseur Dubai Islands est-il un bon choix ?
- L'investisseur patient sur plan qui vise une plus-value à la livraison et accepte un horizon de trois à cinq ans, avec des échéanciers étalés.
- L'acheteur d'une résidence secondaire en bord de mer qui veut un produit neuf face à la plage, à un prix au pied carré inférieur à celui de Palm Jumeirah.
- L'acheteur Golden Visa : de nombreux 1 et 2 chambres dépassent le seuil de 2 millions AED qui peut ouvrir droit au visa de dix ans, sous conditions (voir notre page Golden Visa Dubaï).
Dubai Islands convient mal à l’investisseur qui cherche un loyer immédiat ou une revente rapide : il faudra attendre les livraisons et la création d’une vie de quartier. Pour du rendement locatif tout de suite, Dubai Marina ou JLT sont plus adaptés.
Vivre à Dubai Islands : quels atouts et pour qui ?
Une fois achevé, Dubai Islands doit offrir une vie balnéaire au calme, à proximité du vieux Dubaï (Deira, Al Ras, le souk de l’or) et de l’aéroport.
Les atouts clés (prévus au plan directeur)
- Plages et front de mer : plus de 20 km de plages, une plage Pavillon bleu, des promenades et des marinas reliées par des cheminements piétons et cyclables (Nakheel).
- Hôtels et resorts : plus de 80 établissements prévus, du luxe à l'hôtel familial ; certains, comme le Centara Mirage, fonctionnent déjà.
- Espaces verts : 2 km² de parcs et d'espaces ouverts.
- Proximité de l'aéroport : le Centara Mirage indique environ 30 minutes de l'aéroport international de Dubaï (DXB).
- Résidences variées : appartements, penthouses, maisons de ville et villas.
Idéal pour : les amateurs de mer et de calme, les couples et jeunes retraités, les familles prêtes à attendre l’ouverture des services, les acheteurs qui travaillent à Deira ou Bur Dubai. Moins adapté à ceux qui veulent dès aujourd’hui des écoles, commerces et restaurants au pied de l’immeuble, ou un métro à proximité immédiate.
Que faire à Dubai Islands ?
- Se baigner : le plan prévoit plus de 20 km de plages ; Nakheel engage aussi la rénovation de 3 km de rivage ouest et la création de 320 m de nouvelle plage près de Bay Villas, d'ici fin 2027 (Khaleej Times).
- Profiter d'un resort familial : le Centara Mirage Beach Resort Dubai, ouvert en octobre 2021 en partenariat avec Nakheel, compte 607 chambres et suites, un parc aquatique avec toboggans, piscines-lagons et rivière lente.
- Flâner au Souk Al Marfa : un souk en front de mer ouvert en 2021, à quelques minutes du Centara Mirage.
- Sports nautiques et marinas : le plan directeur prévoit un réseau de marinas et de promenades ; l'offre d'activités nautiques reste à développer à mesure des livraisons.
- Explorer le vieux Dubaï : Deira, le souk de l'or et Al Ras sont tout proches.
Quelles écoles et quels services de santé à proximité ?
Il n’y a pas encore d’école sur les îles. Les familles se tournent vers Deira, Al Garhoud, Mirdif et Dubai Festival City.
| École | Quartier | Programme | Note KHDA | Frais annuels 2026-27 |
|---|---|---|---|---|
| Deira International School | Dubai Festival City | IB / Britannique | Outstanding | 44 616 à 89 889 AED (environ 10 800 à 21 800 €) |
Source : Khaleej Times, liste des écoles « Outstanding » de Dubaï et frais 2026-27 (15 juillet 2026). Frais gelés pour 2026-27.
D’autres écoles restent des options à étudier : The School of Research Science, International School of Arts & Sciences, The Grammar School (Al Garhoud) et GEMS Founders School. Nous n’avons pas trouvé de note KHDA récente fiable pour ces écoles : vérifiez-la sur le site de la KHDA.
Santé. Il n’y a pas d’hôpital sur l’archipel. Les hôpitaux et cliniques les plus proches se trouvent à Deira, Bur Dubai et Dubai Festival City ; vérifiez le temps de trajet depuis votre future adresse.
Comment se rendre à Dubai Islands ?
Par Deira. En 2020, la RTA a achevé les accès routiers à Dubai Islands depuis Deira : trois ponts totalisant 1,6 km au carrefour d’Al Khaleej Street et d’Abu Bakr Al Siddique Road, ainsi que des ponts d’entrée et de sortie vers Al Khaleej Street (RTA).
Par Bur Dubai (en cours). En septembre 2023, la RTA et Nakheel ont signé un accord pour un pont de 1 425 m entre Bur Dubai et Dubai Islands, franchissant la crique entre l’Infinity Bridge et Port Rashid : 4 voies dans chaque sens, 16 000 véhicules par heure, une voie pour piétons et cyclistes. La livraison était annoncée pour 2026 ; nous n’avons pas trouvé de confirmation de son ouverture au 26 octobre 2026. Ce pont fait partie du projet Al Shindagha Corridor (5,3 milliards AED).
Transports en commun. Il n’y a pas de station de métro sur l’archipel ; les plus proches sont sur la ligne verte à Deira (Gold Souk, Al Ras).
Quelles infrastructures et quel développement d'ici 2030 ?
- Infrastructures primaires : Al Nasr Contracting a reçu en avril 2026 un contrat de 527 millions AED pour les réseaux et infrastructures de l'île B (Khaleej Times).
- Rivage : 3 km de côte ouest rénovés et 320 m de plage créés près de Bay Villas, travaux confiés à Mar Marine, fin prévue au T4 2027.
- Logement : environ 14 760 logements en construction, avec des livraisons étalées de 2026 à 2031 (section 5).
- Hôtellerie : plus de 11 000 chambres d'hôtel et 4 000 résidences de marque prévues à terme.
- Accès : pont Bur Dubai–Dubai Islands annoncé pour 2026.
Résidences de marque et hôtels. Le plan directeur prévoit plus de 4 000 résidences de marque et plus de 80 hôtels. Les noms et dates de chaque projet hôtelier sont à vérifier auprès des promoteurs.
Quels autres quartiers de Dubaï explorer ?
- Loyers et rendement à Dubai Creek Harbour — le grand projet d'Emaar au bord de la crique, déjà en partie livré.
- Prix au m² à Dubai Maritime City — une presqu'île en bord de mer près de Port Rashid, également dominée par le neuf.
- Prix immobilier à Palm Jumeirah — l'île balnéaire de référence, plus chère mais livrée et liquide.
- Guide du quartier Business Bay — appartements au centre, pour un rendement locatif immédiat.
Pour comparer rendement et budget entre ces quartiers, utilisez notre comparateur d’investissement.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
- Offre massive : environ 14 760 logements en construction sur l'archipel, et 162 500 livraisons attendues à Dubaï en 2027 selon Cavendish Maxwell ; les loyers et la revente pourraient en pâtir.
- Retards : les dates déclarées peuvent glisser (exemple d'Ocean Tower) ; vérifiez l'avancement et le compte séquestre du projet.
- Revente : 74 reventes seulement à ce jour ; la sortie avant livraison dépend des conditions de cession du promoteur.
- Loyers inconnus : aucun historique locatif fiable ; ne bâtissez pas votre plan sur un rendement promis.
- Prix récents en recul : −14,6 % sur la médiane des trois derniers mois.
- Accès : le pont vers Bur Dubai n'est pas encore confirmé comme ouvert.
Point d'attention
Les prix de cette page sont des médianes de transactions DLD, très majoritairement des ventes sur plan aux prix fixés par les promoteurs ; ils ne garantissent pas un prix de revente. Les dates de livraison sont celles déclarées par les promoteurs et peuvent glisser. Vérifiez l'enregistrement du projet et le compte séquestre auprès du DLD avant tout versement. Pour un résident fiscal français, les revenus locatifs et plus-values peuvent relever de la convention fiscale France–EAU ; ceci est une information, pas un conseil fiscal ou juridique.
Questions fréquentes
*Quel est le prix au m² à Dubai Islands en 2026 ?
Selon les transactions DLD compilées par DXBinteract, le prix médian de vente à Dubai Islands atteint 2 830 AED par pied carré entre janvier et octobre 2026, soit environ 30 460 AED/m² ou 7 400 €/m² au taux du 26 octobre 2026. Il s’agit presque uniquement de ventes sur plan, à des prix fixés par les promoteurs.
*Combien coûte un appartement à Dubai Islands ?
En 2026, les prix médians enregistrés au DLD sont de 1,17 million AED pour un studio (environ 285 000 €), 2,41 millions pour un 1 chambre (environ 584 300 €), 3,59 millions pour un 2 chambres (environ 873 200 €) et 5,87 millions pour un 3 chambres. Les villas de Bay Villas se négocient autour de 1 760 AED/pi².
*Quel rendement locatif à Dubai Islands ?
Il est impossible de le mesurer de façon fiable aujourd’hui : une dizaine de baux seulement ont été enregistrés en un an, car presque rien n’est livré. DXBinteract affiche un rendement brut indicatif d’environ 5 %, sur une base très étroite. Prudence face aux rendements promis par les vendeurs.
*Quand les projets de Dubai Islands seront-ils livrés ?
Les livraisons déclarées s’étalent de 2026 à 2031 : Cotier House 1 (Imtiaz) en janvier 2027, Bay Villas (Nakheel) en mai 2027, Ellington Sands fin 2028, Hado by Beyond en juin 2029 et Meriva (Ellington) fin 2031. Ces dates peuvent glisser : vérifiez l’avancement auprès du promoteur et du DLD.
*Comment accéder à Dubai Islands ?
Par la route depuis Deira, grâce aux ponts achevés par la RTA en 2020. Un pont de 1 425 m vers Bur Dubai, annoncé pour 2026, doit ajouter une seconde entrée ; son ouverture n’était pas confirmée au 26 octobre 2026. Il n’y a pas de métro sur l’archipel : les stations les plus proches sont à Deira.
*Y a-t-il des écoles à Dubai Islands ?
Pas encore sur les îles. La plus proche des écoles notées « Outstanding » par la KHDA est Deira International School, à Dubai Festival City (IB et programme britannique, 44 616 à 89 889 AED par an en 2026-27). D’autres écoles se trouvent à Deira, Al Garhoud et Mirdif.
*Un étranger peut-il acheter à Dubai Islands ?
Oui : Nakheel et les autres promoteurs vendent aux acheteurs internationaux, et chaque vente est enregistrée au DLD. Un achat d’au moins 2 millions AED peut ouvrir droit au Golden Visa de dix ans, sous conditions. Vérifiez que le projet est enregistré et que vos paiements vont sur le compte séquestre.
Chiffres indicatifs à la date indiquée : vérifiez-les auprès des sources officielles avant toute décision.
- Contenu informatif, ne constitue ni un conseil fiscal, juridique ni financier.
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