Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété à Dubai ? Règles, zones et frais en 2026
- Publié le 4 août 2025
- Mis à jour le 10 novembre 2026
- 11 min de lecture
- Données vérifiées le 10 nov. 2026
En bref
Oui. Les étrangers peuvent acheter une propriété à Dubai en pleine propriété et sans limite de durée dans les zones ouvertes aux non-Émiriens (loi n° 7 de 2006), sans condition de résidence : un passeport suffit pour l’enregistrement. Les frais du DLD sont de 4 % plus environ 500 AED de titre et de plan. En 2026, un appartement médian coûte environ 1 million AED à JVC et 3,1 millions à Downtown, et un bien de 2 millions AED ouvre le Golden Visa.
Loi n° 7 de 2006 · Dubai Land Department, 3 nov. 2026 · DXBinteract / DLD, janv.–oct. 2026
99 ansusufruit ou bail
En plus de la pleine propriété sans limite de durée, dans les zones désignées
Source : Loi n° 7 de 2006, art. 4
1 639 AEDau pied carré
Prix médian de toutes les ventes enregistrées à Dubai en octobre 2026
Source : DXBinteract / DLD, oct. 2026
2 M AEDpour le Golden Visa
Valeur minimale du ou des biens pour le visa de 10 ans
Source : Dubai Land Department, 3 nov. 2026
Dubai Marina figure parmi les premières zones ouvertes aux acheteurs étrangers en 2006.Photo : © VALORISIMO
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Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété à Dubai ?
Oui. Un étranger peut acheter un bien immobilier à Dubai, en pleine propriété et sans limite de durée, à condition qu’il se situe dans une zone ouverte aux non-Émiriens. C’est la règle depuis 2006.
L’article 4 de la loi n° 7 de 2006 sur l’enregistrement immobilier réserve en principe la propriété aux Émiriens, aux ressortissants du Conseil de coopération du Golfe et à leurs sociétés. Mais il permet aussi, dans des zones déterminées par le Souverain, d’accorder aux non-Émiriens deux types de droits : la pleine propriété sans limite de durée, et l’usufruit ou le bail de longue durée jusqu’à 99 ans.
Aucune condition de résidence n’est exigée pour acheter. Pour enregistrer une vente au Dubai Land Department (DLD), un acheteur non résident présente simplement un passeport valide à la place de la carte d’identité émiratie. Vous pouvez donc acheter depuis la France, la Belgique, la Suisse ou le Canada, puis décider plus tard de vous installer ou non.
| Droit accessible aux étrangers | Durée | Base légale |
|---|---|---|
| Pleine propriété (freehold) du bien et du terrain | Sans limite de durée | Loi n° 7 de 2006, art. 4(a) ; règlement n° 3 de 2006, art. 3 |
| Usufruit | Jusqu’à 99 ans | Loi n° 7 de 2006, art. 4(b) |
| Bail de longue durée (leasehold) | Jusqu’à 99 ans | Loi n° 7 de 2006, art. 4(b) ; règlement n° 3 de 2006, art. 3 et 4 |
Source : recueil législatif du Dubai Land Department (version anglaise), loi n° 7 de 2006 et règlement n° 3 de 2006.
Dans quelles zones un étranger peut-il acheter à Dubai ?
Les zones ouvertes aux étrangers ont été fixées par un texte précis, qui raisonne parcelle par parcelle. Avant tout achat, vérifiez que le bien visé peut être enregistré au nom d’un étranger.
Le règlement n° 3 de 2006 a désigné les premières zones où les non-Émiriens peuvent acquérir la pleine propriété, l’usufruit ou un bail jusqu’à 99 ans, parcelle par parcelle. On y trouve notamment Dubai Marina, Palm Jumeirah, Palm Jebel Ali, Emirates Hills, The World Islands, Jebel Ali, Al Barsha South, Al Jaddaf, Mirdif, Nad Al Sheba, Warsan, Sheikh Zayed Road, Umm Hurair et Ras Al Khor, soit 23 zones au total.
Comment savoir si un bien est en pleine propriété
Le texte d’origine raisonne en numéros de parcelles, pas en noms commerciaux de quartiers. Pour un bien précis, la bonne méthode consiste à vérifier qu’il peut être enregistré au nom d’un étranger : pour une revente, le DLD exige un certificat électronique de non-objection du promoteur « pour les zones freehold », obtenu sur l’application Dubai REST ; pour un achat sur plan, le promoteur enregistre la vente via le portail Oqood. Si le vendeur ou le promoteur ne peut pas suivre ces démarches à votre nom, n’allez pas plus loin.
Les quartiers les plus actifs
Selon l’analyse des données du DLD par DXBinteract, les secteurs qui ont concentré la plus forte valeur de transactions en 2025 sont Business Bay, Marsa Dubai (Dubai Marina), Al Barsha South Fourth (où se trouve Jumeirah Village Circle) et Downtown Dubai. Consultez nos guides de quartier, par exemple Dubai Marina et Jumeirah Village Circle, pour le cadre de vie, les écoles et les transports.
Combien coûte un bien à Dubai en 2026 ?
Les prix varient du simple au double d’un quartier à l’autre. Voici les médianes réellement enregistrées en 2026 dans quatre quartiers prisés des acheteurs étrangers.
| Quartier (appartements) | Prix médian | Prix médian au pied carré | Ventes | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle | 1 000 000 AED | 1 450 AED | 8 261 | 8 % |
| Dubai Marina | 1 823 000 AED | 1 970 AED | 1 710 | 7 % |
| Business Bay | 2 000 000 AED | 2 370 AED | 4 158 | 7 % |
| Downtown Dubai | 3 100 000 AED | 2 820 AED | 1 807 | 6 % |
Source : analyse DXBinteract des transactions enregistrées au DLD, appartements, janvier à octobre 2026, consultée le 10 nov. 2026. Rendement brut estimé par DXBinteract.
À l’échelle de tout Dubai, le prix médian de l’ensemble des ventes enregistrées s’établissait à 1 639 AED le pied carré en octobre 2026, pour 11 937 transactions et 34,0 milliards AED. Le marché a ralenti en volume en 2026 : 37 664 ventes au troisième trimestre, contre 47 946 au premier.
| Période | Ventes enregistrées | Valeur | Prix médian au pied carré |
|---|---|---|---|
| Année 2025 | 215 608 | 686,3 Md AED | 1 671 AED |
| T1 2026 | 47 946 | 176,7 Md AED | 1 800 AED |
| T2 2026 | 38 479 | 111,6 Md AED | 1 716 AED |
| T3 2026 | 37 664 | 94,0 Md AED | 1 683 AED |
| Octobre 2026 | 11 937 | 34,0 Md AED | 1 639 AED |
Source : analyse DXBinteract des données du Dubai Land Department, rapports annuel, trimestriels et mensuel, consultés le 10 nov. 2026. Tous types de biens.
Pour suivre les prix par taille de logement, consultez notre analyse des prix des appartements à Dubai.
Comment se déroule un achat pour un étranger ?
La procédure est la même pour un étranger que pour un résident. Elle diffère surtout selon que le bien est déjà construit ou vendu sur plan.
Acheter un bien achevé (revente)
- Offre et protocole d'accord. Vous convenez du prix avec le vendeur, généralement par l'intermédiaire d'un agent inscrit auprès du DLD.
- Non-objection du promoteur. Le vendeur obtient le certificat électronique de non-objection sur Dubai REST, exigé par le DLD pour les zones freehold.
- Enregistrement. La vente est enregistrée dans un centre agréé ou via Dubai Now ; le DLD indique un délai d'environ 20 minutes.
- Titre électronique. Vous recevez le titre de propriété et le plan électroniques à votre nom.
Acheter sur plan
Vous signez le contrat de vente (SPA) avec le promoteur, qui doit l’inscrire au registre provisoire du DLD dans les 90 jours. Vos versements vont sur le compte séquestre du projet. Le DLD délivre alors un certificat d’enregistrement provisoire, l’Oqood, détaillé dans notre guide du certificat Oqood de la DLD. Le titre définitif est délivré à la livraison.
Quels frais un étranger paie-t-il à l'achat ?
Les frais d’acquisition sont identiques pour un étranger et pour un résident. Le poste principal est l’enregistrement au DLD.
| Frais (bien achevé) | Montant | À la charge de |
|---|---|---|
| Enregistrement de la vente | 2 % de la valeur | Vendeur |
| Enregistrement de la vente | 2 % de la valeur | Acheteur |
| Titre de propriété | 250 AED | Acheteur |
| Plan (appartement ou villa) | 250 AED | Acheteur |
| Knowledge fee + innovation fee | 10 AED + 10 AED | Acheteur |
| Centre d’enregistrement partenaire | 4 000 AED + TVA (vente ≥ 500 000 AED) ; 2 000 AED + TVA en dessous | Selon accord |
Source : Dubai Land Department, service « Property Sale Registration », mis à jour le 3 nov. 2026. La résolution n° 30 de 2013 prévoit un partage à parts égales des 4 % sauf accord contraire.
En pratique, les annonces et protocoles d’accord mettent souvent les 4 % à la charge de l’acheteur : lisez la clause avant de signer. Ajoutez la commission de l’agent et, en cas de prêt, l’enregistrement de l’hypothèque (0,25 % du prêt pour une vente avec hypothèque initiale). Notre article sur les frais de notaire à Dubai détaille l’ensemble.
Un étranger peut-il acheter à plusieurs ou via une société ?
Un étranger peut acheter seul, à plusieurs ou via une société. Chaque formule a ses exigences documentaires et ses effets sur le visa.
Achat en nom propre ou à plusieurs
L’achat en nom propre est le plus simple : passeport, contrat et paiement. À plusieurs, chaque acheteur figure sur le titre avec sa quote-part. Attention au visa : la GDRFA exige, en copropriété, que votre propre quote-part atteigne 2 millions AED pour le Golden Visa, et sa résidence de propriétaire demande un bien détenu en totalité.
Achat via une société
Le DLD accepte aussi les sociétés. Pour une société étrangère, ses fiches demandent notamment une licence commerciale valide, les statuts traduits en arabe et ratifiés par le ministère des Affaires étrangères, un certificat d’actionnaires et, pour les sociétés de zone franche, une lettre de non-objection valable un an. Ce montage alourdit les démarches et se justifie surtout pour des portefeuilles importants ou des questions de transmission, à étudier avec un conseil.
Financement et programme primo-accédants
Un prêt est possible auprès des banques locales ; lorsqu’il est enregistré avec une vente sur plan, le DLD perçoit 0,25 % du montant emprunté. Le programme « First Time Home Buyer » du DLD (accès prioritaire aux lancements, prix préférentiels, offres de prêt) est en revanche réservé aux résidents de 18 ans et plus, sans bien résidentiel en pleine propriété à Dubai, pour un logement de moins de 5 millions AED.
Acheter à Dubai donne-t-il droit à un visa ?
Acheter n’oblige pas à résider, mais un achat peut ouvrir une résidence, à des conditions précises.
- Golden Visa de 10 ans. Le DLD exige un ou plusieurs biens d'au moins 2 millions AED détenus par le demandeur ; la GDRFA de Dubai accepte un bien hypothéqué avec inscription d'un lien et demande, en copropriété, une quote-part d'au moins 2 millions AED.
- Résidence de propriétaire. La GDRFA délivre un permis sans parrain au propriétaire d'un bien entièrement construit, habitable et détenu en totalité, avec un revenu mensuel d'au moins 10 000 AED ou une solvabilité démontrée.
- Famille. Le Golden Visa du DLD permet de parrainer conjoint, enfants et parents.
- Coût public. Le DLD affiche 9 884,75 AED pour le Golden Visa de l'investisseur (examen médical, Emirates ID et frais inclus) et un délai de 7 à 10 jours ouvrés.
Pour les détails, consultez notre guide du Golden Visa de Dubai.
Quelles erreurs un acheteur étranger doit-il éviter ?
Les droits sont clairs ; les erreurs viennent surtout de la précipitation.
- Acheter hors zone ouverte. Vérifiez que la vente peut être enregistrée à votre nom avant tout versement.
- Payer un intermédiaire. Sur plan, payez uniquement le promoteur puis le compte séquestre ; en revente, réglez via le circuit d'enregistrement.
- Négliger les frais. Comptez 4 % de droits plus les frais fixes, la commission et l'éventuel prêt.
- Se fier à une moyenne. Un prix médian de quartier ne vaut pas estimation : comparez les ventes récentes de l'immeuble exact.
Point d'attention
Les conditions de visa liées à l'immobilier évoluent et sont appliquées par la GDRFA et le DLD au cas par cas. Si la résidence est votre objectif principal, faites confirmer votre éligibilité avant de signer, et ne comptez pas sur un bien sur plan tant que le titre de propriété n'est pas délivré.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il être pleinement propriétaire à Dubai ?
Oui. La loi n° 7 de 2006 permet aux non-Émiriens de détenir des biens en pleine propriété sans limite de durée, ou en usufruit ou bail jusqu’à 99 ans, dans les zones désignées par le Souverain. La propriété porte sur le logement et, en freehold, sur le terrain ou la quote-part correspondante.
Faut-il être résident aux Émirats pour acheter ?
Non. Pour enregistrer une vente, le DLD accepte un passeport valide pour les non-résidents à la place de la carte d’identité émiratie. Vous pouvez acheter depuis l’étranger, en personne ou par procuration, et la résidence n’est pas une condition d’achat.
Combien coûte l'achat pour un étranger ?
Les mêmes frais que pour un résident : 4 % de droits d’enregistrement (2 % vendeur, 2 % acheteur par défaut), 250 AED pour le titre, 250 AED pour le plan, 20 AED de frais fixes, et 4 000 AED + TVA de frais de centre pour une vente d’au moins 500 000 AED.
Quel budget pour obtenir un visa grâce à l'immobilier ?
Le Golden Visa de 10 ans exige des biens d’au moins 2 millions AED. La GDRFA propose aussi une résidence de propriétaire, sans montant minimum indiqué sur sa fiche, pour un bien achevé, habitable et détenu en totalité, avec un revenu mensuel d’au moins 10 000 AED.
Quels quartiers choisir quand on est étranger ?
Les secteurs les plus actifs en 2025 étaient Business Bay, Dubai Marina, Jumeirah Village Circle et Downtown Dubai. En 2026, le prix médian d’un appartement y allait d’environ 1 million AED à JVC à 3,1 millions AED à Downtown, selon les données du DLD analysées par DXBinteract.
Chiffres indicatifs à la date indiquée : vérifiez-les auprès des sources officielles avant toute décision.
- Contenu informatif, ne constitue ni un conseil fiscal, juridique ni financier.
