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Investir et vivre à Hudayriyat Island (Abu Dhabi) en 2026 : prix, projets, cadre de vie

En bref

Hudayriyat Island est devenue en 2026 le premier quartier d’Abu Dhabi par valeur de ventes résidentielles : 19 milliards AED au premier semestre, soit 27 % du total (ADREC). C’est un marché de villas et de maisons de ville sur plan, développé par Modon, avec des prix d’entrée autour de 7,8 millions AED pour une villa 4 chambres et des premières livraisons attendues fin 2027.

ADREC, via Zawya · Modon, 7 juillet 2026 · Modon

19Md AED

Ventes résidentielles à Hudayriyat au S1 2026, 27 % du total de l’émirat

Source : ADREC, via Zawya

13Md AED+

Ventes de Hudayriyat Golf Estates en quelques jours, environ 1 700 logements

Source : Modon, 7 juillet 2026

7,8M AED

Prix de départ d’une villa 4 chambres à Al Naseem (environ 1,89 M€)

Source : Modon

T4 2027

Livraison annoncée de la première phase d’Al Naseem

Source : Modon

Hudayriyat Island, Abu Dhabi.Photo : © VALORISIMO

Dans cet article · 12 sections

Qu'est-ce que Hudayriyat Island et pourquoi en parle-t-on autant ?

Hudayriyat Island est une île située au large de la côte sud-ouest de l’île d’Abu Dhabi, face au quartier d’Al Bateen, à laquelle elle est reliée par le pont de Hudayriyat. Longtemps connue comme destination sportive et de loisirs du week-end, elle fait l’objet d’un masterplan de Modon dévoilé en juin 2023 : plus de 51 millions de m², soit l’équivalent de 53,8 % de l’île d’Abu Dhabi, 53,5 km de nouveau littoral, 16 km de plages, 220 km de pistes cyclables et un parc urbain de plus de 2,25 millions de m². Deux communautés résidentielles haut de gamme sont construites sur des collines artificielles de 45 et 50 mètres.

Selon l’ADREC, relayé par Zawya, Hudayriyat a enregistré 19 milliards AED de ventes résidentielles au premier semestre 2026, soit 27 % de la valeur totale des ventes de logements de l’émirat, devant Saadiyat (13,3 milliards) et Al Reem/Al Maryah (10,5 milliards). Le lancement de Hudayriyat Golf Estates, en juillet 2026, a dépassé 13 milliards AED en quelques jours — selon Modon, le plus gros lancement résidentiel jamais enregistré publiquement aux Émirats pour un projet unique.

Les étrangers peuvent y acheter en pleine propriété (freehold). Pour le cadre général, voyez notre guide pour investir dans l’immobilier à Abu Dhabi.

Vivre à Hudayriyat : quels atouts et pour qui ?

Hudayriyat se distingue par un cadre de vie tourné vers la mer, le sport et la nature, à une vingtaine de minutes du centre-ville selon Modon. Ses principaux atouts, tels qu’ils ressortent du masterplan et des programmes lancés :

Des villas spacieuses avec de grands extérieurs : à Al Naseem, une villa 5 chambres compte 587 m² intérieurs et 195 m² extérieurs ; les villas de Nawayef East et West vont de 350 à 2 700 m².
Des terrains à bâtir, rares sur l'île d'Abu Dhabi : les parcelles résidentielles de Wadeem ont été vendues en 72 heures en juillet 2025.
Des vues dégagées sur la côte et la ville : les communautés de Nawayef sont bâties sur des collines de 45 et 50 mètres offrant une vue à 360° sur Abu Dhabi et le littoral.
Un environnement calme et peu dense, avec plages, pistes cyclables et parcs, à l'écart de l'agitation du centre — l'île reste aujourd'hui une destination de loisirs plus qu'un quartier habité.
Une offre de sport rare sur une même île : vague artificielle, VTT, vélodrome en construction, tennis et athlétisme (voir section 6).

Pour qui ?

Les familles aisées qui cherchent une grande villa proche du centre, dans un cadre tourné vers le sport et la nature.
Les amoureux de la nature et les sportifs qui privilégient l'espace et un rythme de vie plus lent à la proximité immédiate des commerces.
L'investisseur patrimonial à horizon long prêt à immobiliser plusieurs millions de dirhams sur plan, en misant sur la plus-value à mesure que l'île se construit.
L'acheteur visant le Golden Visa : toutes les villas du catalogue dépassent largement le seuil de 2 millions AED (voir notre page Golden Visa Abu Dhabi par l'immobilier).

Hudayriyat convient moins à l’investisseur qui cherche un revenu locatif immédiat ou un petit ticket d’entrée, ni à la famille qui veut emménager dès 2026 : aucune communauté résidentielle de Modon n’est encore livrée, et les écoles et commerces de proximité restent à construire.

Combien coûte une villa à Hudayriyat Island en 2026 ?

Hudayriyat reste un marché quasi exclusivement sur plan : il n’existe pas encore d’indice de prix de transaction publié pour l’île. Les repères les plus fiables sont les prix de départ communiqués par le promoteur.

Programme	Typologie	Prix de départ	Équivalent en euros
Al Naseem	Villa 4 chambres	7,8 M AED	environ 1,89 M€
Al Naseem	Villa 5 chambres (587 m² intérieurs + 195 m² extérieurs)	9 M AED	environ 2,18 M€
Al Naseem	Villa 6 chambres	10 M AED	environ 2,42 M€
Nawayef East / West	Villas 3 à 8 chambres, 350 à 2 700 m²	Non communiqué	—

Source : Modon, page Al Naseem Community (consultée le 26 octobre 2026) et communiqué du 19 décembre 2025 (Nawayef). Plan de paiement 40/60 sur Al Naseem.

Prix au m². Sur la base du prix de départ d’une villa 5 chambres d’Al Naseem (9 M AED pour 587 m² intérieurs), on obtient environ 15 330 AED/m² intérieur (environ 1 424 AED/pi², environ 3 720 €/m²) — calcul Valorisimo sur prix catalogue, non un prix de marché. Les villas sur les collines de Nawayef et les « golf mansions » se situent nettement au-dessus.

Pour comparer avec le reste de l’émirat, voyez notre page sur le prix des villas à Abu Dhabi.

Quels projets, quels promoteurs et quand sont-ils livrés ?

Modon est le développeur maître de l’île. Chaque lancement depuis 2024 a été vendu en quelques heures ou quelques jours, et l’offre couvre désormais toutes les typologies : appartements, maisons de ville, villas, golf mansions et terrains.

Projet	Type	Lancement / ventes	Livraison annoncée
Nawayef Park Views	Premiers appartements de l’île	Lancé en décembre 2024	Non communiqué
Nawayef Village	Premières maisons de ville de l’île	Vendu en quelques heures, 2 Md AED (mai 2025)	Non communiqué
Wadeem	Premiers terrains résidentiels	Vendu en 72 heures (juillet 2025)	Terrains
Al Naseem	Villas 4 à 6 chambres	En commercialisation	Phase 1 : T4 2027
Nawayef East / West	735 villas de luxe sur collines	Contrat de construction de 5 Md AED attribué (déc. 2025)	Non communiqué
Bashayer	Communauté en front de mer (maisons de ville, penthouses)	Lancé et vendu en un jour (déc. 2025) ; phase finale environ 1,25 Md AED en un jour (juillet 2026)	Non communiqué
Hudayriyat Golf Estates	Golf mansions, villas, maisons de ville autour d’un golf de 95 ha	13 Md AED+, environ 1 700 logements en quelques jours (juillet 2026)	Non communiqué

Source : Modon, centre de presse et pages projets, consultés le 26 octobre 2026.

Selon Modon, 15 % des acheteurs de Golf Estates ne résident pas aux Émirats et 81 % sont de nouveaux clients du promoteur — signe d’une demande qui dépasse la clientèle locale. Avant de réserver, lisez notre guide de l’achat sur plan à Abu Dhabi (comptes séquestres, échéanciers, revente avant livraison).

Quel rendement locatif peut-on attendre ?

À ce stade, il n’existe pas de marché locatif résidentiel établi sur l’île : les premières villas d’Al Naseem sont annoncées pour fin 2027. Il n’y a donc ni loyer moyen ni rendement mesuré. Les rendements « projetés » parfois avancés par des intermédiaires ne sont pas des statistiques de marché.

À titre de repère, pour des villas haut de gamme ailleurs dans l’émirat, Bayut mesure au S1 2026 des rendements bruts de 5,11 % à Al Raha Beach (villas de luxe) et 4,32 % à Saadiyat Island (ultra-luxe). Pour une villa à plusieurs millions de dirhams, l’essentiel du rendement attendu à Hudayriyat repose donc sur la plus-value, pas sur le loyer. Pour comprendre la différence entre rendement brut et net, voyez notre dossier sur le rendement locatif à Abu Dhabi.

Rappel réglementaire : depuis le 2 juin 2026, l’ADREC a gelé les hausses de loyer dans l’émirat (plafond ramené de 5 % à 0 %) jusqu’à nouvel ordre.

Que faire sur Hudayriyat Island ?

L’île est d’abord une destination de sport et de plein air, et c’est ce qui fera le quotidien des futurs résidents. L’accès à l’île, aux plages publiques, aux boucles cyclables et au sentier du patrimoine est gratuit ; les activités (surf, parcs Circuit X, sports nautiques) sont payantes.

Activité	Ce qu’on y trouve	Statut (oct. 2026)
Surf Abu Dhabi	Bassin à vagues artificielles conçu avec la Kelly Slater Wave Company, du débutant au tube pour confirmés	Ouvert (ouverture au public annoncée pour octobre 2024)
Vélo de route	Boucles côtières de 5 et 10 km, réseau de 220 km prévu au masterplan, location de vélos sur place	Ouvert
Trail X	Environ 15 km de piste VTT et tout-terrain, 4 niveaux de difficulté — le premier parcours de VTT d’Abu Dhabi	Ouvert
Bike Park	Trois boucles (asphalte débutant, asphalte intermédiaire, terre pour confirmés)	Ouvert
Circuit X	Pôle aventure : piste BMX, skatepark (skate et trottinette), parcours accrobranche avec tyrolienne, Splash Park pour enfants	Ouvert
321 Sports	Terrains intérieurs et extérieurs, piste d’athlétisme, salle de sport, yoga, crèche ; Mouratoglou Tennis Center depuis juin 2025	Ouvert
Plages	Marsana (plage, piscine, marina, restaurants), Hudayriyat Beach (publique et gratuite), Mar Vista ; Marsana East présentée comme la première plage nocturne d’Abu Dhabi	Ouvert
Sports nautiques	Kayak, paddle, kitesurf, windsurf, jet-ski, eFoil, wing foil, sorties de pêche	Ouvert
Sentier du patrimoine	Promenades et pontons sur la zone intertidale, sculptures, belvédères sur le Golfe, vestiges archéologiques	Ouvert
Bab Al Nojoum	Glamping : villas sur l’eau, dômes, tentes, vans aménagés	Ouvert
Vélodrome Abu Dhabi	Première piste cycliste couverte UCI catégorie 1 de la région, piste sur le toit	Ouverture annoncée en décembre 2026

Sources : Visit Abu Dhabi (consulté le 26 octobre 2026) ; The National, guide de Hudayriyat (31 août 2024) ; Modon (Surf Abu Dhabi, 12 août 2024 ; Mouratoglou, juin 2025) ; Wego (9 juin 2026) ; Secret Abu Dhabi (15 juin 2026). Horaires et tarifs à vérifier auprès de chaque exploitant.

Côté événements, l’île accueille du 13 au 22 novembre 2026 les Championnats du monde multisports de World Triathlon, avec départs et arrivées à 321 Sports. Pour les familles, l’ensemble se résume ainsi : pique-niques et barbecues sur les plages, balades à vélo, nature et observation du littoral le long du sentier du patrimoine, et une soirée sous les étoiles en glamping.

Comment se rendre à Hudayriyat Island ?

En voiture. L’île est reliée à l’île d’Abu Dhabi par le pont de Hudayriyat, dans le prolongement de la rue Sheikh Shakhbout bin Sultan, près d’Al Bateen. L’ouvrage mesure 1,3 km, compte six voies de circulation et deux trottoirs. Visit Abu Dhabi indique 15 à 20 minutes de trajet depuis la plupart des quartiers centraux ; Modon annonce environ 20 minutes du centre d’Abu Dhabi et 30 minutes de l’aéroport international Zayed depuis Golf Estates. Depuis Dubaï, comptez environ 1 h 15 par l’E11. Le stationnement est gratuit sur les parkings de l’île.

En bus. La ligne 73 d’Abu Dhabi Mobility relie Al Reem Island à Hudayriyat, avec des arrêts aux principaux sites de la ville et sur l’île (321 Sports, Marsana Beach, Bab Al Nojoum). C’est la première ligne de bus de la région équipée d’emplacements pour vélos. Les horaires sont publiés sur l’application Darbi.

À vélo. Des pistes cyclables traversent le pont et rejoignent le réseau de l’île.

Sources : Visit Abu Dhabi ; Gulf News (pont, 2018) ; Modon (7 juillet 2026) ; Abu Dhabi Mobility, ligne 73 ; Wego (9 juin 2026).

Il n’existe pas de desserte par tramway ou métro, et aucun projet de ce type n’a été annoncé officiellement pour l’île dans les sources consultées.

Quelles écoles près de Hudayriyat Island ?

Il n’y a pas encore d’école en activité sur l’île. Les écoles font partie des projets : Modon prévoit une école dans Hudayriyat Golf Estates et liste des écoles parmi les équipements de la communauté d’Al Naseem, sans nom d’établissement ni date d’ouverture publiés. En attendant, les familles se tournent vers les écoles de l’île d’Abu Dhabi situées de l’autre côté du pont (Al Bateen, Al Mushrif, Al Manhal) :

École	Programme	Localisation	Évaluation ADEK
Lycée Louis Massignon	Français (réseau AEFE), de la maternelle à la terminale	Rabdan Street, Abu Dhabi	À vérifier sur EdCare (ADEK)
Lycée français international Théodore Monod	Français (réseau AEFE) ; campus primaire à Al Bateen, secondaire à Saadiyat	Al Bateen / Saadiyat	À vérifier sur EdCare (ADEK)
The British School Al Khubairat	Britannique	Al Mushrif	Outstanding
Bateen World Academy (Aldar Academies)	Baccalauréat international (IB)	Al Manhal	Outstanding (selon l’école)

Sources : EdCare (plateforme d’admission de l’ADEK), fiche BSAK ; site de Bateen World Academy ; Property Finder, écoles françaises d’Abu Dhabi (15 juin 2026). Consultés le 26 octobre 2026.

Pour les familles francophones, le point clé est que les deux lycées français partagent une procédure d’admission commune et que les listes d’attente peuvent être longues : à anticiper bien avant la livraison d’une villa. Le statut d’ouverture du campus primaire d’Al Bateen pour 2026-2027 est à confirmer directement auprès du lycée Théodore Monod.

Quelles infrastructures et quels espaces verts sont prévus ?

Le masterplan de Modon et les annonces publiques depuis 2023 dessinent ce qui doit arriver dans les prochaines années :

Routes et ponts. Le Département des municipalités et des transports (DMT) a lancé en novembre 2025 un appel d'offres en conception-construction pour deux nouveaux ponts desservant Hudayriyat — l'un reliant la 32e rue à la rue Sheikh Shakhbout bin Sultan, l'autre sur la 8e rue — avec la mise à niveau de carrefours. Aucun calendrier de livraison n'est publié.
Espaces verts. Le plus grand parc urbain de l'émirat (plus de 2,25 millions de m²) est prévu, avec piste cyclable surélevée, promenade dans la mangrove, plateforme d'écotourisme, fermes, aires de jeux et une vallée événementielle. Golf Estates s'organise autour d'un golf de 95 ha et d'une coulée verte de 2,3 km.
Plages et littoral. 53,5 km de nouveau littoral et 16 km de plages au masterplan.
Commerces et services. Pas de centre commercial annoncé à ce jour ; Modon prévoit dans Golf Estates un club-house, des équipements de bien-être et de fitness, des commerces, des espaces de coworking et une école. Marsana reste aujourd'hui le pôle de restaurants et de commerces de l'île.
Sport et tourisme. Le Vélodrome Abu Dhabi doit ouvrir en décembre 2026 ; Modon Hospitality a lancé l'Olympia Resort Abu Dhabi sur l'île en octobre 2025.

Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?

Pas d'historique de prix : sans indice de transaction publié, il est difficile de juger si un prix de revente « sur plan » est justifié. Demandez systématiquement le prix d'achat initial et les échéances déjà payées.
Volume d'offre : plusieurs milliers de logements vendus en 2025-2026 seront livrés sur quelques années ; la concurrence à la revente et à la location peut être forte à la livraison.
Délais de construction : Knight Frank signale un risque de retards lié aux coûts des matériaux et du transport sur le pipeline d'Abu Dhabi.
Accès : tant que l'île repose sur un seul pont routier, la circulation aux heures de pointe pourra peser à mesure que les résidents arrivent ; les nouveaux ponts sont au stade de l'appel d'offres.
Équipements du quotidien : écoles, commerces et services de santé sont annoncés mais pas encore ouverts ; les premiers résidents dépendront du continent.
Concentration sur un promoteur : Modon est un acteur majeur et bien capitalisé, mais l'ensemble de l'île dépend de son calendrier d'exécution.

Quels autres quartiers d'Abu Dhabi comparer ?

Avant de vous engager à Hudayriyat, comparez avec les autres marchés de l’émirat que nous suivons :

Guide du quartier Saadiyat Island — villas ultra-haut de gamme, plages, musées et écoles déjà en place.
Investir à Al Reem Island — le marché d'appartements le plus liquide de la capitale, terminus de la ligne de bus 73.
Loyers et rendement à Yas Island — loisirs, parcs à thème et villas familiales déjà habitées.
Prix au m² à Masdar City — tickets d'entrée plus faibles et quartier durable près de l'aéroport.

Retrouvez tous nos guides des quartiers.

Point d'attention

Les prix de cette page sont des prix de départ promoteur, pas des prix de marché ; aucun indice officiel de prix de transaction n'est publié pour l'île. Les dates de livraison et d'ouverture des équipements (écoles, vélodrome, ponts) sont des annonces susceptibles d'évoluer. Pour un résident fiscal français, les revenus et plus-values peuvent relever de la convention fiscale France–EAU ; ceci est une information, pas un conseil fiscal ou juridique.

Questions fréquentes

*Combien coûte une villa à Hudayriyat Island en 2026 ?

Les prix de départ publiés par Modon à Al Naseem sont de 7,8 millions AED pour une villa 4 chambres (environ 1,89 M€), 9 millions pour une 5 chambres et 10 millions pour une 6 chambres, avec un plan de paiement 40/60. Les villas des collines de Nawayef et de Golf Estates se situent au-dessus.

*Pourquoi Hudayriyat Island a-t-elle autant de ventes ?

Modon y lance depuis 2024 des programmes vendus en quelques heures ou jours. Au S1 2026, l’île a représenté 19 milliards AED de ventes résidentielles, soit 27 % de la valeur totale de l’émirat selon l’ADREC, porté notamment par Hudayriyat Golf Estates (plus de 13 milliards AED en quelques jours).

*Quand les premières villas seront-elles livrées ?

Modon annonce la livraison de la première phase d’Al Naseem au quatrième trimestre 2027. Les autres projets (Nawayef, Bashayer, Golf Estates) n’ont pas de date officielle publiée dans les sources consultées. Vérifiez la date contractuelle de livraison dans votre contrat de réservation.

*Quel rendement locatif à Hudayriyat Island ?

Aucun rendement ne peut encore être mesuré, faute de logements livrés et loués. À titre de comparaison, Bayut mesure 5,11 % de rendement brut pour les villas de luxe d’Al Raha Beach et 4,32 % à Saadiyat au S1 2026. À Hudayriyat, la thèse repose surtout sur la plus-value.

*Y a-t-il des écoles sur Hudayriyat Island ?

Pas encore. Modon prévoit une école dans Hudayriyat Golf Estates et des écoles à Al Naseem, sans date d’ouverture publiée. Les familles se tournent vers les écoles proches du pont sur l’île d’Abu Dhabi : lycées français Louis Massignon et Théodore Monod, British School Al Khubairat (Al Mushrif) ou Bateen World Academy, toutes deux notées Outstanding.

*Comment se rendre à Hudayriyat Island ?

En voiture par le pont de Hudayriyat, près d’Al Bateen : 15 à 20 minutes depuis le centre d’Abu Dhabi et environ 30 minutes de l’aéroport Zayed. La ligne de bus 73 relie Al Reem Island à l’île et accepte les vélos à bord. L’accès à l’île et le stationnement sont gratuits.

*Les étrangers peuvent-ils acheter à Hudayriyat Island ?

Oui. Les programmes de Modon à Hudayriyat sont en pleine propriété (freehold) pour toutes les nationalités. Un achat d’au moins 2 millions AED peut ouvrir droit au Golden Visa de 10 ans, sous conditions fixées par les autorités ; toutes les villas du catalogue dépassent ce seuil.

Chiffres indicatifs à la date indiquée : vérifiez-les auprès des sources officielles avant toute décision.

Une villa sur plan à Hudayriyat : à quel prix revendre, et quand ?

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