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Comment lire un certificat Oqood (DLD) : le guide rubrique par rubrique (2026)

En bref

Le certificat Oqood est l’attestation électronique d’inscription d’un achat sur plan au registre foncier provisoire du Dubai Land Department. Le promoteur doit l’enregistrer dans les 90 jours suivant la signature du contrat ; l’acheteur paie 4 % de frais DLD. Vérifiez noms, numéro d’unité, prix et numéro de contrat, puis contrôlez son authenticité sur l’application Dubai REST.

DLD, service « Request to register the initial sale » · DLD, conditions du service · DLD, service « Request to complete the initial procedures data » · Property

Frais d’enregistrement DLD d’une vente sur plan (2 % côté vendeur + 2 % côté acheteur au barème, en pratique facturés à l’acheteur)

Source : DLD, service « Request to register the initial sale »

90jours

Délai maximal pour inscrire le contrat de vente au registre provisoire après sa signature

Source : DLD, conditions du service

250+ 250 AED

Frais de titre de propriété et de plan à la conversion de l’Oqood en title deed, si les frais d’enregistrement ont déjà été payés

Source : DLD, service « Request to complete the initial procedures data »

30 à 40%

Part du prix généralement déjà payée exigée par les promoteurs avant d’autoriser la revente d’un bien sur plan

Source : Property Finder, octobre 2026

Certificat Oqood du Dubai Land Department.Illustration : © VALORISIMO

Dans cet article · 9 sections

Qu'est-ce qu'un certificat Oqood et quelle loi l'encadre ?

« Oqood » signifie « contrats » en arabe. C’est le nom du système en ligne du Dubai Land Department (DLD) qui enregistre les ventes de biens sur plan entre un promoteur et un acheteur. Le document que vous recevez à l’issue de cet enregistrement est une attestation électronique d’inscription provisoire (« provisional registration e-certificate »), que l’on appelle couramment « certificat Oqood » ou « pre-title deed ».

Ce registre a une base légale précise : la loi n° 13 de 2008 régissant l’Interim Property Register (registre foncier provisoire) de l’émirat de Dubaï. Son article 3 est sans ambiguïté : toute vente ou disposition d’un bien vendu sur plan doit être inscrite dans ce registre, faute de quoi elle est nulle. Autrement dit, tant que votre achat n’apparaît pas dans l’Oqood, votre droit sur l’appartement n’est pas opposable.

Le même texte impose au promoteur d’avoir pris possession du terrain et obtenu les autorisations avant de vendre sur plan (article 4), et autorise l’acheteur à revendre ou hypothéquer un bien inscrit au registre provisoire (article 6). Les paiements de l’acheteur, eux, transitent par un compte séquestre (escrow) imposé par la loi n° 8 de 2007.

Pour un investisseur francophone, retenez ceci : l’Oqood n’est pas un document « de confort » remis par le promoteur. C’est la preuve que l’État a enregistré votre achat. Si vous débutez dans le sur plan, notre guide sur les propriétés sur plan à Dubaï pose le cadre général.

Qui enregistre l'Oqood, quand, et combien cela coûte-t-il ?

C’est le promoteur, et non l’acheteur, qui enregistre la vente. Il le fait via le portail des promoteurs du DLD (Real Estate Developers Portal – Oqood) : il sélectionne l’unité, saisit les données du contrat, joint les pièces et paie. Le certificat est ensuite envoyé par e-mail à l’acheteur.

Le calendrier type est le suivant :

Vous réservez l’unité et signez le contrat de vente (SPA, Sale and Purchase Agreement), signé par les deux parties.
Vous versez l’acompte prévu par le SPA et les frais d’enregistrement DLD au promoteur.
Le promoteur inscrit le contrat au registre provisoire, au plus tard 90 jours après la signature selon les conditions du service DLD.
Vous recevez le certificat Oqood par e-mail.

Pièces demandées à un particulier : le contrat de vente, une carte d’identité émiratie (Emirates ID) valide et, pour un non-résident, un passeport valide. Les sociétés fournissent en plus licence commerciale, statuts traduits en arabe et certificat d’actionnaires.

Les frais. Le barème officiel du DLD pour l’enregistrement d’une vente initiale est de 2 % de la valeur de vente côté vendeur et 2 % côté acheteur, soit 4 %, plus 10 AED de knowledge fee et 10 AED d’innovation fee. Dans la pratique des ventes sur plan, c’est l’acheteur qui règle ces 4 % au promoteur, comme le DLD l’a lui-même rappelé en demandant aux promoteurs de reverser rapidement ces sommes. Le promoteur paie de son côté des frais de dossier fixes sur le portail Oqood (1 000 AED d’auto-enregistrement). Certains promoteurs ajoutent leurs propres frais administratifs : ils doivent figurer dans le SPA.

Exemple : pour un appartement sur plan à 1 500 000 AED (environ 364 400 €), les frais DLD représentent 60 000 AED (environ 14 580 €), au taux de 1 € = 4,116 AED du 26 octobre 2026. Pour l’ensemble des coûts d’acquisition, voyez notre guide des frais d’achat immobilier à Dubaï.

Comment lire un certificat Oqood rubrique par rubrique ?

La mise en page exacte dépend du modèle électronique en vigueur au DLD, mais un certificat Oqood regroupe généralement les mêmes blocs d’information. Lisez-le avec votre SPA, votre passeport et vos reçus de paiement à côté : chaque donnée doit correspondre au caractère près.

Rubrique du certificat	Ce qu’on y trouve	Ce qu’il faut vérifier	Document de comparaison
Acheteur(s)	Nom complet, nationalité, n° de passeport ou d’Emirates ID, quote-part	Orthographe exacte, ordre des noms, numéros d’identité, part de chaque co-acquéreur	Passeport, Emirates ID, SPA
Promoteur	Raison sociale, n° d’enregistrement au DLD	Même entité juridique que celle qui a signé le SPA et qui reçoit les paiements	SPA, registre des promoteurs agréés du DLD
Projet	Nom officiel du projet, communauté, n° de projet DLD	Le projet existe sous ce nom au DLD et correspond à la brochure	SPA, Dubai REST (projets)
Unité	N° d’unité, étage, bâtiment ou tour, n° de parcelle, type (appartement, villa, maison de ville), surface	N° d’unité et tour identiques au SPA ; surface conforme, en pieds carrés ou m²	SPA, plan de l’unité
Prix et paiements	Prix de vente, montants payés, solde	Prix identique au SPA, dans la même devise ; montants payés conformes à vos reçus	SPA, reçus du compte séquestre
Enregistrement	N° de contrat Oqood, année, date d’enregistrement	Numéro et année lisibles (ils servent à la vérification) ; date cohérente avec le délai de 90 jours	E-mail du DLD, Dubai REST
Statut	Bien « en cours de développement », éventuelles restrictions	Aucune hypothèque ou restriction que vous n’auriez pas consentie	Dubai REST

Source : DLD, services « Request to register the initial sale » et « Verify Title Deed » ; loi n° 13 de 2008 ; contenu habituel des certificats décrit par le guide anglais de Valorisimo. Consulté le 26 octobre 2026.

Quelques points méritent une attention particulière.

Les noms. Une lettre de trop, un deuxième prénom manquant ou des noms inversés suffisent à bloquer plus tard une revente, un prêt hypothécaire, une succession ou la délivrance du title deed. En cas d’achat à deux, la quote-part de chacun doit être celle du SPA.

Le numéro d’unité. Dans les grands programmes, plusieurs tours portent des numéros d’appartement identiques. Contrôlez le couple tour + unité, et la phase si le projet en compte plusieurs.

La surface. Les SPA prévoient souvent une marge de tolérance sur la surface livrée. Relevez la surface inscrite à l’Oqood : c’est votre référence en cas d’écart à la livraison.

Le numéro de contrat et l’année. Notez-les à part : ce sont eux qui permettent de vérifier le certificat (section suivante) et de suivre toute démarche ultérieure.

Le prix. Le prix enregistré au DLD est la base des frais de 4 % et la référence de votre prix d’acquisition. Un écart avec le SPA doit être corrigé immédiatement.

Comment vérifier l'authenticité d'un certificat Oqood ?

Un PDF reçu par e-mail ne prouve rien à lui seul. Le DLD propose un service gratuit et immédiat, « Verify Title Deed », accessible sur son site et dans l’application Dubai REST, qui permet de vérifier la validité d’un titre émis par le département. Selon les guides pratiques de Bayut et dubizzle, ce même service accepte un contrat Oqood.

La démarche, telle que décrite en septembre 2026 :

Ouvrez l’application Dubai REST et allez dans l’onglet Services.
Choisissez Title Deed Verification.
Saisissez le numéro de contrat Oqood à la place du numéro de certificat, et l’année du contrat à la place de l’année du certificat.
Indiquez le type de bien (Land, Unit ou Villa) et le nom du propriétaire.
Appuyez sur Validate.

Le résultat doit afficher votre bien et votre nom. Si le service ne trouve rien, ou si les données diffèrent du document reçu, ne versez plus rien et contactez le DLD (800 4488). Les intitulés des menus évoluent d’une version de l’application à l’autre : en cas de doute, la procédure à jour est à vérifier auprès du DLD.

Deux contrôles complémentaires sont utiles : vérifier que le promoteur figure dans la liste des promoteurs agréés publiée par le DLD, et que vos paiements ont bien été faits sur le compte séquestre du projet, et non sur un compte de société ou d’intermédiaire.

Quelle différence entre un Oqood et un title deed ?

L’Oqood enregistre un droit sur un bien en construction ; le title deed constate la pleine propriété d’un bien achevé.

Critère	Certificat Oqood	Title deed
Type de bien	Sur plan, en construction	Achevé et livré
Registre	Registre provisoire (Interim Property Register)	Registre foncier principal
Base légale	Loi n° 13 de 2008	Loi foncière de Dubaï (registre principal)
Moment	Après signature du SPA, sous 90 jours	Après achèvement et respect des obligations contractuelles
Frais	4 % + 20 AED à l’enregistrement	250 AED (titre) + 250 AED (plan) + 20 AED à la conversion, si les 4 % ont déjà été payés
Revente, hypothèque	Possibles, avec accord du promoteur (NOC) et selon le SPA	Libres, sous réserve d’un NOC du promoteur ou de la copropriété en zone freehold

Source : DLD, services « Request to register the initial sale », « Request to complete the initial procedures data » et « Property Sale Registration » ; loi n° 13 de 2008. Consulté le 26 octobre 2026.

Un point pratique : les avantages liés à la propriété (financement, visa de résidence) peuvent dépendre du statut du bien et du montant déjà payé. Les conditions d’un visa adossé à un bien sur plan sont à vérifier auprès du DLD et de l’autorité de résidence avant de compter dessus.

Que devient l'Oqood à la remise des clés ?

À l’achèvement du projet, le bien passe du registre provisoire au registre principal. Le DLD prévoit pour cela le service « Request to complete the initial procedures data », traité via le portail Oqood des promoteurs, qui délivre aux parties ayant respecté leurs obligations contractuelles un title deed électronique et un plan électronique.

Les frais officiels, lorsque les frais d’enregistrement ont déjà été réglés à l’Oqood : 250 AED pour le title deed, 250 AED pour le plan d’un appartement ou d’une villa, plus 10 AED de knowledge fee et 10 AED d’innovation fee. Le délai de traitement annoncé est de 6 jours ouvrés. Les 4 % ne sont pas facturés une seconde fois.

En pratique, la remise des clés suppose d’avoir soldé le prix (ou la part prévue avant livraison dans un plan post-handover), réglé les éventuelles charges de copropriété et signé le procès-verbal de livraison. Profitez de l’inspection pour comparer l’unité livrée à ce qu’indique votre Oqood : numéro, étage, surface.

Peut-on revendre un bien sous Oqood avant la livraison ?

Oui. L’article 6 de la loi n° 13 de 2008 autorise la vente ou l’hypothèque d’un bien inscrit au registre provisoire. On parle de revente sur plan ou d’assignment. Les étapes décrites par Property Finder en octobre 2026 :

Vérifier dans le SPA le seuil de paiement exigé par le promoteur : en général 30 à 40 % du prix déjà versé (Emaar exige par exemple 40 %, selon Bayut).
Obtenir du promoteur un NOC (certificat de non-objection), après règlement des échéances et frais dus.
Signer avec l’acheteur, puis faire enregistrer la cession dans le système Oqood : les données du nouvel acheteur remplacent les vôtres au registre provisoire.
Finaliser chez un Real Estate Registration Trustee, qui encaisse les frais et délivre l’enregistrement mis à jour.

Côté coûts, l’acheteur paie en principe de nouveau 4 % de frais DLD sur le prix de revente, même si vous les aviez payés à l’origine ; la répartition reste négociable. S’y ajoutent les frais de NOC du promoteur et les frais du bureau trustee, dont les montants varient selon le projet et sont à vérifier auprès du promoteur et du DLD. Pour la stratégie de revente, lisez notre dossier achat-revente immobilier à Dubaï.

Quels signaux d'alerte doivent vous faire réagir ?

Pas d'Oqood plus de 90 jours après la signature. Le contrat n'est pas inscrit dans le délai prévu par le DLD : relancez par écrit le promoteur.
Un certificat introuvable sur Dubai REST, ou des données différentes de celles du PDF reçu.
Un vendeur différent du promoteur enregistré, ou un intermédiaire qui demande à être payé directement.
Des paiements hors compte séquestre : la loi n° 8 de 2007 impose que les fonds d'un projet sur plan y soient versés.
Un « Oqood » proposé pour un projet absent du registre DLD ou non encore autorisé : la loi n° 13 de 2008 frappe de nullité les ventes sur plan de projets non approuvés (article 10).
Un prix, une surface ou un numéro d'unité différents du SPA : faites corriger avant tout nouveau paiement.
Une revente sur plan sans NOC du promoteur : la cession ne pourra pas être enregistrée.

Pour une vue d’ensemble des risques, consultez notre article sur les risques d’achat de propriété à Dubaï.

Point d'attention

Un certificat Oqood atteste l'enregistrement de votre droit, pas l'achèvement du projet ni le respect du calendrier : le compte séquestre protège les fonds, il ne garantit pas la livraison. Les frais, délais et menus de l'application Dubai REST cités ici sont ceux publiés par le DLD au 26 octobre 2026 et peuvent évoluer : vérifiez-les avant de payer. Ceci n'est ni un conseil juridique ni un conseil fiscal ; pour un résident fiscal français, la convention fiscale France-EAU peut s'appliquer aux revenus et plus-values.

Questions fréquentes

*Qu'est-ce qu'un certificat Oqood à Dubaï ?

C’est l’attestation électronique d’inscription d’un achat sur plan au registre foncier provisoire du Dubai Land Department, créé par la loi n° 13 de 2008. Elle prouve que votre contrat avec le promoteur est enregistré par l’État. Sans cette inscription, la vente d’un bien sur plan est nulle. Elle est remplacée par un title deed à l’achèvement du projet.

*Combien coûte l'enregistrement Oqood ?

Le barème du DLD fixe 4 % de la valeur de vente (2 % vendeur et 2 % acheteur), plus 20 AED de frais annexes. Sur une vente sur plan, l’acheteur règle en pratique ces 4 % au promoteur, qui les reverse au DLD. Sur un bien à 1 500 000 AED, cela représente 60 000 AED, soit environ 14 580 € au taux du 26 octobre 2026.

*Comment vérifier qu'un certificat Oqood est authentique ?

Utilisez le service gratuit « Title Deed Verification » de l’application Dubai REST ou du site du DLD. Saisissez le numéro et l’année du contrat Oqood, le type de bien et le nom du propriétaire, puis validez. Le résultat doit correspondre exactement au document reçu. En cas d’écart, suspendez vos paiements et contactez le DLD au 800 4488.

*Faut-il repayer 4 % au moment du title deed ?

Non. Si les frais d’enregistrement ont été payés à l’Oqood, la conversion en title deed coûte 250 AED pour le titre, 250 AED pour le plan d’un appartement ou d’une villa, plus 20 AED de frais annexes, selon le DLD. Le délai annoncé est de 6 jours ouvrés. En revanche, en cas de revente sur plan, le nouvel acheteur paie en principe 4 % sur le prix de revente.

*Peut-on revendre un appartement sous Oqood ?

Oui, la loi n° 13 de 2008 l’autorise. Il faut en général avoir payé 30 à 40 % du prix, selon le SPA, et obtenir un certificat de non-objection (NOC) du promoteur. La cession est ensuite enregistrée dans le système Oqood et finalisée chez un bureau trustee agréé. Prévoyez les frais de NOC et de trustee, variables selon le projet.

Chiffres indicatifs à la date indiquée : vérifiez-les auprès des sources officielles avant toute décision.

Vous avez reçu votre certificat Oqood ou vous êtes sur le point de signer un SPA ?

Envoyez-nous le document : un analyste francophone le compare à votre contrat et vérifie le projet auprès des données DLD. Écrivez à un analyste VALORISIMO sur WhatsApp : +971 54 236 4178.

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