Immobilier à Abu Dhabi au T3 2026 : moins de ventes, mais des prix qui montent encore
- Publié le 26 oct. 2026
- Mis à jour le 26 octobre 2026
- 7 min de lecture
- Données vérifiées le 26 oct. 2026
En bref
Selon l’ADREC, Abu Dhabi a enregistré 175,7 milliards AED de transactions immobilières entre janvier et septembre 2026. Au troisième trimestre, Savills compte 6 085 ventes résidentielles (−19 % sur un trimestre) pour 21,5 milliards AED (+32 % sur un an). Les volumes ralentissent, mais les prix progressent encore : +9 % sur un an pour les appartements.
ADREC, via IREIS · Savills
175,7Md AED
Transactions immobilières à Abu Dhabi, janvier-septembre 2026
Source : ADREC, via IREIS
21,5Md AED
Ventes résidentielles au T3 2026, pour 6 085 transactions
Source : Savills
22 700AED/m²
Prix moyen d’un appartement au T3 2026, +9 % sur un an
Source : Savills
81%
Part du hors-plan dans les transactions résidentielles du T3 2026
Source : Savills
Abu Dhabi, la corniche.Photo : © VALORISIMO
Dans cet article · 8 sections
- Que s'est-il passé cette semaine sur le marché d'Abu Dhabi ?
- Quels sont les chiffres clés du T3 2026 ?
- Les prix continuent-ils de monter à Abu Dhabi ?
- Pourquoi le hors-plan et le luxe dominent-ils ?
- Abu Dhabi résiste-t-il mieux que Dubaï ?
- Qu'est-ce que cela change pour un investisseur francophone ?
- Que faire maintenant ?
- Questions fréquentes
Que s'est-il passé cette semaine sur le marché d'Abu Dhabi ?
Deux publications sont sorties entre le 19 et le 23 octobre 2026. Ensemble, elles donnent une image complète du marché après neuf mois.
- Le bilan sur neuf mois de l'ADREC. L'Abu Dhabi Real Estate Centre, le régulateur immobilier de l'émirat, chiffre à 175,7 milliards AED (environ 42,7 milliards €) la valeur des transactions entre janvier et septembre 2026. Les ventes de logements atteignent 95,8 milliards AED pour 21 416 ventes enregistrées. Ces chiffres ont été diffusés le 19 octobre par les organisateurs du salon IREIS, qui se tiendra à l'ADNEC du 10 au 12 novembre.
- Le rapport trimestriel de Savills. Repris par Gulf News, Khaleej Times et Zawya du 21 au 23 octobre, il porte sur le seul résidentiel au troisième trimestre : 6 085 transactions pour 21,5 milliards AED (environ 5,2 milliards €).
Pour situer ces chiffres : au premier semestre, l’ADREC avait annoncé 117 milliards AED de transactions, en hausse de 112 % sur un an (WAM, 17 juillet 2026). Le rythme reste soutenu, mais les volumes trimestriels baissent.
Taux de change utilisé : 1 € = 4,12 AED (26 octobre 2026).
Quels sont les chiffres clés du T3 2026 ?
Le tableau ci-dessous reprend les indicateurs du rapport Savills pour le troisième trimestre.
| Indicateur (résidentiel, Abu Dhabi) | T3 2026 | Évolution |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 6 085 | −19 % sur un trimestre, −7 % sur un an |
| Valeur totale des ventes | 21,5 Md AED (environ 5,2 Md €) | +32 % sur un an |
| Part du hors-plan (en nombre) | 81 % | — |
| Ticket moyen hors-plan | 5 M AED (environ 1,21 M €) | +15 % sur un trimestre, +40 % sur un an |
| Ticket moyen prêt-à-livrer | 2,8 M AED (environ 680 000 €) | — |
| Ventes > 10 M AED | 582 | +35 % sur un trimestre, +104 % sur un an |
| Transactions locatives | 50 500 | +29 % vs T2 2026 |
Source : Savills Middle East, Market in Minutes Abu Dhabi T3 2026 (repris par Zawya et Gulf News, 21-23 octobre 2026).
On achète moins, mais plus cher : la valeur augmente alors que le nombre de transactions baisse. L’écart s’explique surtout par la hausse du ticket moyen hors-plan, qui atteint 5 millions AED.
Attention au périmètre. Les chiffres de l’ADREC (toutes les transactions enregistrées) et ceux de Savills (ventes résidentielles du trimestre) ne mesurent pas la même chose. Par soustraction des chiffres ADREC (95,8 milliards AED sur neuf mois moins 70,4 milliards au premier semestre), on obtient environ 25,4 milliards AED de ventes de logements au T3, contre 21,5 milliards chez Savills. Ne les additionnez pas et ne les comparez pas ligne à ligne.
Les prix continuent-ils de monter à Abu Dhabi ?
Oui, selon Savills, mais à un rythme modéré.
| Type de bien | Prix moyen T3 2026 | En € (environ ) | Sur un an |
|---|---|---|---|
| Appartements | 22 700 AED/m² | 5 515 €/m² | +9 % |
| Villas et maisons de ville | 18 200 AED/m² | 4 420 €/m² | +8 % |
Source : Savills Middle East, Market in Minutes Abu Dhabi T3 2026 (Zawya, octobre 2026). Conversion au taux de 1 € = 4,12 AED.
Ces moyennes couvrent tout l’émirat et masquent de fortes différences entre quartiers. Selon les données ADREC relayées par IREIS, quatre zones concentrent l’essentiel de la valeur résidentielle :
| Quartier | Valeur des ventes résidentielles |
|---|---|
| Hudayriyat Island | 19 Md AED (27 % du total) |
| Saadiyat Island | 13,3 Md AED |
| Al Reem et Al Maryah Islands | 10,5 Md AED |
| Yas Island | 7,3 Md AED |
Source : ADREC, via le communiqué IREIS 2026 (Zawya, 19 octobre 2026) ; période non précisée dans le communiqué.
Pour les prix quartier par quartier, consultez notre analyse des prix de l’immobilier à Abu Dhabi en 2026.
Pourquoi le hors-plan et le luxe dominent-ils ?
Le hors-plan représente 81 % des transactions du trimestre selon Savills. Selon les données de l’ADREC relayées par le même communiqué (période non précisée), il pèse 89 % de la valeur des ventes résidentielles. L’offre est aussi très concentrée : les dix premiers promoteurs réalisent 90 % des ventes primaires sur plan, soit 51 milliards AED.
Le luxe progresse plus vite que le reste du marché. Savills compte 582 ventes à plus de 10 millions AED (environ 2,4 millions €) au T3, soit deux fois plus qu’un an plus tôt. 95 % de ces ventes se font sur plan. Rachael Kennerley, directrice de la recherche de Savills Middle East, résume : les acheteurs deviennent « de plus en plus sélectifs », avec « une attention accrue à l’emplacement, à la qualité et à la valeur de long terme ».
La demande reste largement internationale. Les acheteurs étrangers, résidents ou non, ont représenté 70 % de la valeur des ventes résidentielles au premier semestre 2026, contre 64 % au premier semestre 2024 (Savills, ADREC).
L’offre à venir reste mesurée. Savills prévoit environ 68 000 logements supplémentaires d’ici 2030. L’ADREC en annonce 71 000, avec un pic de livraisons en 2028 et un stock actuel d’environ 409 000 logements. À Dubaï, Savills recense plus de 525 000 logements à livrer entre 2027 et 2030.
Abu Dhabi résiste-t-il mieux que Dubaï ?
La même semaine, Knight Frank a publié un signal inverse pour Dubaï. Dans les dix quartiers prime de l’émirat, les prix ont reculé de 5 % entre le T2 et le T3 2026. C’est leur première baisse depuis 2020 (The National, 21 octobre 2026). Le nombre de ventes à plus de 10 millions de dollars tombe à 86 au T3, soit 17 % de moins qu’un an plus tôt. Sur Palm Jumeirah, les prix ont baissé de 9,1 % en douze mois, à 4 083 AED par pied carré (environ 43 950 AED/m²). Faisal Durrani, de Knight Frank, attribue ce ralentissement d’abord au conflit régional en cours.
| Indicateur T3 2026 | Abu Dhabi | Dubaï |
|---|---|---|
| Transactions résidentielles | 6 085 (−19 % sur un trimestre) | environ 34 500 (−4 % sur un trimestre) |
| Valeur résidentielle | 21,5 Md AED | 70,8 Md AED |
| Tendance des prix | +8 à +9 % sur un an (moyenne de l’émirat) | −5 % sur un trimestre (10 quartiers prime) |
| Segment luxe | 582 ventes > 10 M AED, +104 % sur un an | 86 ventes > 10 M$, −17 % sur un an |
Sources : Savills, rapports T3 2026 Abu Dhabi et Dubaï (octobre 2026) ; Knight Frank via The National (21 octobre 2026). Attention : les seuils du luxe diffèrent (10 M AED contre 10 M$).
Ces données ne sont pas strictement comparables. Le marché de Dubaï est environ cinq fois plus profond en nombre de transactions, et les indicateurs de prix ne couvrent pas le même périmètre. Elles montrent toutefois une tendance claire : en 2026, Abu Dhabi continue de voir ses prix monter, tandis que Dubaï voit son haut de gamme se corriger. Pour le contexte de Dubaï, voir notre article sur la première baisse annuelle des prix depuis 2021.
Qu'est-ce que cela change pour un investisseur francophone ?
Trois conséquences pratiques.
1. Vous avez plus de marge pour négocier, mais pas partout. La baisse des volumes (−19 % sur un trimestre) réduit la pression sur le marché de la revente et du prêt-à-livrer. Dans le neuf des quartiers les plus demandés (Saadiyat, Hudayriyat), la hausse du ticket moyen montre que les prix restent fermes.
2. Le loyer ne peut pas augmenter, seul le prix du bien peut progresser. Depuis le 2 juin 2026, l’ADREC a ramené à 0 % le plafond des hausses de loyer, sans date de fin annoncée. Un bien acheté plus cher sans loyer plus élevé rapporte mécaniquement un rendement plus faible. Calculez votre rentabilité sur le loyer actuellement enregistré dans Tawtheeq, jamais sur un loyer « potentiel ». Le marché locatif reste actif : 50 500 transactions au T3, dont 68 % de renouvellements. Voir notre guide du rendement locatif à Abu Dhabi.
3. Le hors-plan domine, mais le risque se concentre. Quand 90 % des ventes sur plan passent par dix promoteurs, le choix du promoteur et du projet compte plus que le quartier. Vérifiez l’enregistrement du projet, le compte séquestre et l’échéancier de paiement. Notre guide de l’achat sur plan à Abu Dhabi détaille ces points.
Que faire maintenant ?
- Comparez avant de vous engager. Mettez en regard le prix au m² du projet et la moyenne Savills (22 700 AED/m² pour un appartement), puis la moyenne du quartier visé. Notre comparateur d'investissement vous aide à confronter plusieurs biens.
- Visez le seuil utile. Un bien d'au moins 2 millions AED (environ 486 000 €) peut ouvrir droit au Golden Visa de 10 ans, sous conditions : voir notre guide du Golden Visa à Abu Dhabi.
- Intégrez tous les frais. Les frais d'enregistrement et d'agence s'ajoutent au prix affiché : voir nos frais d'achat à Abu Dhabi.
- Surveillez deux rendez-vous. Le salon IREIS (10-12 novembre 2026, ADNEC) et le rapport annuel de l'ADREC, attendu début 2027, diront si le ralentissement des volumes du T3 se confirme.
Point d'attention
Ces chiffres viennent de sources aux périmètres différents (ADREC, Savills, Knight Frank). Ils reflètent un trimestre et ne garantissent pas l'évolution future des prix. Le gel des loyers décidé par l'ADREC n'a pas de date de fin connue : il pèse sur le rendement d'un bien acheté aujourd'hui. Pour un résident fiscal français, la convention fiscale France-EAU et l'imposition en France s'appliquent. Ceci n'est ni un conseil fiscal ni un conseil juridique.
Questions fréquentes
*Combien de transactions immobilières à Abu Dhabi en 2026 ?
Selon l’ADREC, la valeur des transactions immobilières à Abu Dhabi atteint 175,7 milliards AED entre janvier et septembre 2026, soit environ 42,7 milliards €. Les ventes de logements représentent 95,8 milliards AED pour 21 416 ventes enregistrées. Au premier semestre, le total était de 117 milliards AED, en hausse de 112 % sur un an.
*Les prix de l'immobilier baissent-ils à Abu Dhabi ?
Non, pas en moyenne. Au troisième trimestre 2026, Savills relève un prix moyen de 22 700 AED/m² pour les appartements (+9 % sur un an) et de 18 200 AED/m² pour les villas et maisons de ville (+8 %). C’est le nombre de transactions qui recule (−19 % sur un trimestre), pas les prix.
*Pourquoi les ventes baissent-elles alors que leur valeur augmente ?
Les acheteurs achètent moins, mais plus cher. Le ticket moyen hors-plan atteint 5 millions AED au T3 2026, en hausse de 40 % sur un an. Les ventes à plus de 10 millions AED ont doublé (582 transactions). La valeur totale progresse donc de 32 % sur un an malgré 7 % de transactions en moins.
*Abu Dhabi est-il plus sûr que Dubaï en 2026 ?
Les données du T3 2026 montrent des tendances différentes. À Abu Dhabi, les prix moyens montent de 8 à 9 % sur un an. À Dubaï, les prix des dix quartiers prime reculent de 5 % sur un trimestre selon Knight Frank. Ces indicateurs ne couvrent pas le même périmètre, et aucun marché n’est sans risque.
*Le gel des loyers à Abu Dhabi affecte-t-il mon rendement ?
Oui. Depuis le 2 juin 2026, l’ADREC a ramené le plafond de hausse des loyers à 0 %, sans date de fin annoncée, pour le résidentiel comme pour le commercial. Si le prix d’achat monte et que le loyer reste figé, le rendement brut baisse. Calculez toujours votre rentabilité sur le loyer enregistré.
Chiffres indicatifs à la date indiquée : vérifiez-les auprès des sources officielles avant toute décision.
- Contenu informatif, ne constitue ni un conseil fiscal, juridique ni financier.
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