Arjan (Dubaï) en 2026 : prix, loyers, projets et vie de quartier
- Publié le 26 oct. 2026
- Mis à jour le 26 octobre 2026
- 11 min de lecture
- Données vérifiées le 26 oct. 2026
En bref
En 2026, les appartements d’Arjan se vendent autour de 1 490 AED/pi², soit environ 16 040 AED/m² (environ 3 890 €/m²), selon les transactions enregistrées au DLD. Le rendement brut atteint 7 à 8 % selon Bayut et le DLD. Ce quartier de Dubailand, voisin d’Al Barsha South, attire les investisseurs en locatif qui cherchent un ticket d’entrée inférieur à Dubai Hills.
DLD via DXBinteract, oct. 2026 · Bayut · DLD via DXBinteract
1 490AED/pi²
Prix médian des ventes d’appartements enregistrées sur 12 mois, +9,6 % sur un an
Source : DLD via DXBinteract, oct. 2026
7,10%
Rendement brut projeté des appartements milieu de gamme, S1 2026
Source : Bayut
65 000AED
Loyer annuel médian d’un 1 chambre, contrats 2026
Source : DLD via DXBinteract
8 977
Logements encore sur plan à Arjan, sur 29 888 recensés
Source : DLD via DXBinteract, oct. 2026
Arjan, Dubaï.Photo : © VALORISIMO
Dans cet article · 14 sections
- Qu'est-ce qu'Arjan et où se situe le quartier ?
- Combien coûte un appartement à Arjan en 2026 ?
- Quels loyers et quel rendement locatif à Arjan ?
- Quels projets en cours et quelle offre à venir ?
- Pourquoi investir à Arjan ?
- Vivre à Arjan : quels atouts et pour qui ?
- Que faire à Arjan : parcs, shopping et sport ?
- Quelles écoles à Arjan et à proximité ?
- Quels hôpitaux et cliniques à proximité ?
- Comment se rendre à Arjan et s'y déplacer ?
- Quelles infrastructures et quels développements à venir ?
- Quels autres quartiers de Dubaï explorer ?
- Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
- Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'Arjan et où se situe le quartier ?
Arjan est un quartier résidentiel de Dubailand développé à l’origine par Dubai Properties. Selon Bayut, il se situe entre Al Barsha South et Motor City, à l’intersection de Sheikh Mohammed Bin Zayed Road (E311) et d’Umm Suqeim Street (D63), avec Jumeirah Village Circle (JVC) pour voisin.
Le quartier est composé presque exclusivement d’immeubles d’appartements, du studio au 3 chambres, de moyenne et grande hauteur, la plupart avec salle de sport, piscine et commerces en rez-de-chaussée. Parmi les immeubles connus : Lincoln Park, Vincitore Palacio, Green Diamond ou Geepas Tower. D’après les données foncières, Arjan compte 68 projets et près de 29 900 logements, dont environ 9 000 encore sur plan.
Lancé comme zone abordable, Arjan est devenu un quartier de milieu de gamme apprécié pour son prix d’entrée, sa position centrale dans le sud de Dubaï et la proximité de Dubai Miracle Garden. Les étrangers peuvent y acheter en pleine propriété (freehold). Pour le cadre général, voyez notre page investir à Dubaï.
Combien coûte un appartement à Arjan en 2026 ?
Selon les ventes enregistrées au Dubai Land Department (DLD) sur les 12 derniers mois, le prix médian des appartements atteint 1 490 AED/pi² (environ 16 040 AED/m², environ 3 890 €/m²), en hausse de 9,6 % sur un an. Bayut, qui mesure les prix affichés, donne un chiffre proche : 1 517 AED/pi² au S1 2026.
| Typologie | Prix médian de vente 2026 (DLD) | Équivalent en euros | Prix moyen affiché S1 2026 (Bayut) |
|---|---|---|---|
| Studio | 661 000 AED | environ 160 200 € | 654 000 AED |
| 1 chambre | 1 100 000 AED | environ 266 700 € | 1 170 000 AED |
| 2 chambres | 1 500 000 AED | environ 363 600 € | 1 683 000 AED |
| 3 chambres | 2 225 000 AED | environ 539 400 € | n.c. |
Sources : DLD via DXBinteract, ventes d’appartements du 1er janvier au 25 octobre 2026 (neuf et revente confondus) ; Bayut, Dubai Sales Market Report H1 2026 (prix affichés, segment milieu de gamme). Conversion OFX du 21 octobre 2026.
Évolution depuis 2021. Le prix médian au pi² des ventes enregistrées à Arjan est passé de 871 AED en 2021 à 1 115 AED en 2022, 1 217 AED en 2023, 1 323 AED en 2024, 1 394 AED en 2025 et 1 505 AED depuis le début de 2026, soit +73 % en cinq ans (calcul Valorisimo sur données DLD).
Arjan face à ses voisins. Sur la même période, le prix médian des appartements vendus est de 1 490 AED/pi² à Arjan, 1 500 AED/pi² à JVC et 2 340 AED/pi² à Dubai Hills Estate (DLD via DXBinteract). Arjan reste donc environ 36 % moins cher que Dubai Hills et au niveau de JVC.
Pour comparer avec le reste de la ville, consultez les prix des appartements à Dubaï.
Quels loyers et quel rendement locatif à Arjan ?
Le rendement brut d’Arjan figure parmi les plus élevés de Dubaï pour un quartier central : 7,10 % pour les appartements de milieu de gamme selon Bayut (S1 2026), et 8 % selon le DLD (loyers et prix des logements à la fois vendus et loués en 2026).
| Typologie | Loyer annuel médian 2026 (DLD) | Équivalent en euros | Loyer moyen affiché S1 2026 (Bayut) |
|---|---|---|---|
| Studio | 45 000 AED | environ 10 900 € | 53 000 AED |
| 1 chambre | 65 000 AED | environ 15 800 € | 79 000 AED |
| 2 chambres | 90 000 AED | environ 21 800 € | 116 000 AED |
| 3 chambres | 141 000 AED | environ 34 200 € | n.c. |
Sources : DLD via DXBinteract, contrats de location d’appartements enregistrés du 1er janvier au 25 octobre 2026 (nouveaux baux et renouvellements) ; Bayut, Dubai Rental Market Report H1 2026 (loyers affichés). Conversion OFX du 21 octobre 2026.
Lecture. Les loyers enregistrés incluent les renouvellements, plus bas que les nouveaux baux : c’est pourquoi ils sont inférieurs aux loyers affichés sur Bayut. Le loyer médian tous types confondus est passé de 39 000 AED en 2021 à 62 000 AED en 2025 et 63 000 AED en 2026 (DLD) : la hausse ralentit. Bayut relève +2,33 % sur les 1 chambre et +2,22 % sur les 2 chambres au S1 2026.
Volume locatif. Plus de 10 000 contrats d’appartements ont été enregistrés à Arjan depuis janvier 2026, dont près de 4 400 pour des 1 chambre : la demande est profonde sur les petites surfaces, le cœur de cible des jeunes actifs et des petites familles.
Encadrement. À Dubaï, les hausses de loyer au renouvellement sont encadrées par le Smart Rental Index du DLD ; voyez notre dossier sur le Smart Rental Index.
Quels projets en cours et quelle offre à venir ?
Arjan reste un quartier en construction : sur 29 888 logements recensés, 8 977 sont encore sur plan, répartis sur 17 projets en cours (DLD via DXBinteract). Les programmes les plus vendus en 2026 :
| Projet | Promoteur | Logements | Livraison annoncée | Ventes 2026 (au 25/10) |
|---|---|---|---|---|
| Binghatti Hillcrest | Binghatti | 396 (surtout studios et 1 chambre) | 31/12/2026 | 255, à 2 240 AED/pi² |
| Butterfly Towers A et B | Al Sayyah and Sons / Desert Falcon | 2 × 298 | 31/01/2029 | 95 (tour A), à 1 605 AED/pi² |
| Enchante by GRID (4 immeubles) | Grid Properties | 286 | 15/12/2028 | 88 (RT1 et RT2) |
| Skyz by Danube | Danube | 827 | 19/11/2025 (annoncée ; livraison à vérifier) | 84, à 1 507 AED/pi² |
Source : DLD via DXBinteract (dates de livraison déclarées par les promoteurs, susceptibles de glisser ; ventes depuis le 1er janvier 2026). Vérifiez chaque date auprès du promoteur.
Avec près de 30 % du parc encore sur plan, l’offre nouvelle reste un point de vigilance (section 13).
Montée en gamme. Les programmes récents mettent davantage en avant les espaces communs (rooftops, salles de sport, espaces de coworking, jardins paysagers), ce qui élève peu à peu le standard du quartier. Pour les règles de l’achat sur plan à Dubaï, renseignez-vous sur l’enregistrement Oqood et les comptes séquestres avant de signer.
Pourquoi investir à Arjan ?
- Un rendement locatif solide : 7,10 % (Bayut) à 8 % (DLD) brut, au-dessus de la plupart des quartiers centraux de Dubaï.
- Un ticket d'entrée accessible : studios autour de 661 000 AED et 1 chambre autour de 1,1 million AED, environ 36 % sous le prix au pi² de Dubai Hills Estate.
- Une demande locative profonde : plus de 10 000 baux d'appartements enregistrés en 2026, portés par la proximité d'Al Barsha, de Dubai Science Park, de Dubai Internet City et de Media City, ainsi que de Mall of the Emirates.
- Un effet de report : à mesure que Dubai Hills, Al Barsha ou JVT se renchérissent, une partie des acheteurs et des locataires se reporte sur des quartiers comme Arjan.
- Une liquidité réelle : environ 2 800 ventes d'appartements sur 12 mois, en majorité des studios et 1 chambre faciles à revendre.
À noter : ce volume est en recul de 24 % sur un an (DLD via DXBinteract).
Vivre à Arjan : quels atouts et pour qui ?
Arjan offre un cadre calme et semi-urbain, avec de larges avenues, des immeubles récents et des commerces de proximité au pied des tours, sans l’intensité des quartiers centraux.
Atouts clés
- Une position centrale dans le sud de Dubaï : accès direct à la E311 et à Umm Suqeim Street, vers Al Barsha, Dubai Marina, Dubai Internet City et Business Bay.
- Des prix et des loyers plus bas que dans les quartiers premium voisins.
- Des immeubles bien équipés (salle de sport, piscine, parfois espaces de yoga ou polyvalents).
- Dubai Miracle Garden et Dubai Butterfly Garden au cœur du quartier.
Idéal pour : les jeunes actifs et les couples qui travaillent à Al Barsha, Dubai Science Park ou dans les free zones de la côte ; les petites familles qui cherchent un 2 chambres à prix contenu, près de bonnes écoles ; les investisseurs en locatif. Moins adapté à ceux qui veulent une plage, un métro au pied de l’immeuble ou une villa avec jardin.
Que faire à Arjan : parcs, shopping et sport ?
Espaces verts et loisirs
- Dubai Miracle Garden : sa 15e saison a ouvert le 8 octobre 2026 et dure jusqu'au 31 mai 2027, avec des millions de fleurs et un thème différent chaque semaine ; billet à 105 AED pour un adulte (Khaleej Times).
- Dubai Butterfly Garden : voisin du Miracle Garden et ouvert sur la même saison, il abritait environ 15 000 papillons de plus de 26 espèces lors de la saison 2025-2026 (Property Finder).
- Parcs de quartier : le quartier n'a pas encore de grand parc public, mais des promenades ombragées, de petits parcs et des résidences paysagées se prêtent à la marche et au jogging.
Shopping
- Au quotidien : supermarchés (Lifco, Blue Mart selon Bayut), épiceries (baqalas), pharmacies (Life, Aster), cafés et commerces au rez-de-chaussée des immeubles.
- À quelques minutes en voiture : My City Centre Al Barsha, Circle Mall à JVC, Mall of the Emirates et Dubai Hills Mall, avec cinémas, restaurants et grandes enseignes. Arjan n'a pas de grand centre commercial.
Sport
- La plupart des immeubles ont leur salle de sport et leur piscine.
- Dubai Sports City, avec le Dubai International Stadium à environ 10 minutes en voiture (Bayut), offre terrains de football, de cricket et académies.
- Le futur parcours cyclable et trottinettes de 10,4 km entre Dubai Hills et Motor City, prévu dans la phase II du projet Hessa Street, passera à proximité (section 11).
Quelles écoles à Arjan et à proximité ?
Arjan compte surtout des crèches (Happy Bees Early Learning Centre, Chubby Cheeks Nursery selon Bayut). Les écoles se trouvent pour l’essentiel à Al Barsha South, juste à côté.
| École | Localisation | Programme | Note KHDA |
|---|---|---|---|
| Nord Anglia International School Dubai | Al Barsha South | Britannique et IB | Outstanding |
| Kings’ School Al Barsha | Al Barsha South | Britannique | Outstanding |
| Safa Community School | Al Barsha South | Britannique | Outstanding |
| Brighton College Dubai | Al Barsha South | Britannique | Very Good |
| Dubai Heights Academy | Al Barsha South | Britannique | Very Good |
| GEMS World Academy | Al Barsha South | IB | Very Good |
| Repton School Al Barsha | Al Barsha South | Britannique et IB | Very Good |
| Jumeirah English Speaking School (JESS) | Arabian Ranches | Britannique | Outstanding |
Sources : notes KHDA reprises par WhichSchoolAdvisor (liste 2026, mise à jour le 5 juin 2026 ; la plupart de ces écoles n’ont pas été réinspectées en 2025-2026) ; localisation selon Bayut. Vérifiez notes et frais auprès de la KHDA et de chaque école.
Écoles américaines et indiennes se trouvent aussi à courte distance en voiture. L’accès à de bonnes écoles favorise des locations plus longues par les familles, un atout pour l’investisseur.
Quels hôpitaux et cliniques à proximité ?
- Mediclinic Parkview Hospital : hôpital privé multispécialités de 182 lits sur Umm Suqeim Street, à côté de Dubai Miracle Garden, avec urgences.
- Saudi German Hospital Dubai : grand hôpital multispécialités à Al Barsha 3, le long de Sheikh Zayed Road (Property Finder).
- Dans le quartier : centres médicaux et cabinets dentaires (HMC Medical Centre, Right Health, My Dental Clinic selon Bayut) et pharmacies.
Comment se rendre à Arjan et s'y déplacer ?
En voiture. Selon Bayut, Arjan est à environ 12 minutes de la station de métro Dubai Internet City (ligne rouge), 10 minutes du Dubai International Stadium et 25 minutes de l’aéroport international de Dubaï (DXB).
En bus. La ligne F36, ligne de rabattement vers le métro, relie Arjan à la station Mall of the Emirates en passant par Al Barsha South et Dubai Science Park ; d’autres lignes RTA desservent les quartiers voisins. Vérifiez les horaires dans l’application S’hail de la RTA.
Pas de métro. Arjan n’a pas de station de métro ; taxis et VTC (Careem, Uber) restent le moyen le plus pratique.
En train vers Abu Dhabi. Depuis le 30 septembre 2026, Etihad Rail relie la gare d’Al Yalayis, à Jumeirah Golf Estates, à Abu Dhabi en 64 minutes environ ; la gare est reliée au métro par une passerelle vers la station Jumeirah Golf Estates.
Quelles infrastructures et quels développements à venir ?
- Projet Hessa Street (RTA) : la phase I, entre Sheikh Zayed Road et Al Khail Road, a ouvert en avril 2026 avec quatre voies dans chaque sens. La phase II (3 km, d'Al Khail Road à Sheikh Mohammed Bin Zayed Road), attribuée en février 2026, doit doubler la capacité et ramener le trajet de 24 à 5 minutes. La RTA cite Arjan parmi les dix quartiers desservis (environ 650 000 habitants). Aucune date d'achèvement n'est publiée.
- Mobilité douce : la phase II comprend une piste cyclable et trottinettes de 10,4 km reliant Dubai Hills à Motor City.
- Livraisons résidentielles : environ 9 000 logements sur plan doivent être livrés d'ici 2029, ce qui densifiera le quartier et étoffera ses commerces.
- Commerces de rue : les rez-de-chaussée des nouvelles tours accueillent progressivement cafés, supermarchés et services, rendant le quartier plus vivant à pied.
- Services aux familles : crèches, centres d'apprentissage, studios de fitness et services spécialisés se multiplient avec la population.
Quels autres quartiers de Dubaï explorer ?
- Prix immobilier à JVC — le voisin direct, au même prix au pi² mais avec bien plus de transactions.
- Guide du quartier Dubai Hills — le quartier premium voisin, avec mall, golf et villas.
- Investir à Business Bay — le quartier d'affaires près de Downtown, pour la location aux actifs.
- Loyers et rendement à Downtown Dubai — le centre emblématique, autour de Burj Khalifa.
- Prix au m² à Dubai Creek Harbour — le grand projet d'Emaar au bord de la Creek.
Pour comparer rendement et budget, utilisez notre comparateur d’investissement.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
- Offre nouvelle : près de 9 000 logements sur plan, soit environ 30 % du parc, arrivent d'ici 2029, surtout des studios et 1 chambre ; la concurrence entre bailleurs peut peser sur les loyers.
- Volumes en baisse : −24 % de ventes d'appartements sur 12 mois, alors que les prix montent encore.
- Ralentissement des loyers : +2 % environ au S1 2026 pour les 1 et 2 chambres (Bayut), après des années de forte hausse.
- Qualité inégale des immeubles : promoteurs, finitions et charges de copropriété varient beaucoup d'une tour à l'autre ; comparez les service charges publiés par le DLD.
- Retards de livraison : les dates déclarées peuvent glisser ; pour Skyz by Danube, annoncé pour novembre 2025, vérifiez l'état de livraison auprès du promoteur.
- Trafic : sans métro, les déplacements dépendent de la voiture tant que la phase II de Hessa Street n'est pas livrée.
Point d'attention
Les prix et loyers DLD cités sont des médianes de transactions et de contrats enregistrés (via DXBinteract), les chiffres Bayut des valeurs affichées : ils ne se comparent pas un à un. Les dates de livraison sont celles déclarées par les promoteurs et peuvent glisser. Les notes KHDA datent pour la plupart d'inspections antérieures à 2025-2026. Pour un résident fiscal français, les revenus locatifs et plus-values peuvent relever de la convention fiscale France–EAU ; ceci est une information, pas un conseil fiscal ou juridique.
Questions fréquentes
*Quel est le prix au m² à Arjan en 2026 ?
Selon les ventes enregistrées au DLD sur 12 mois, le prix médian des appartements à Arjan est d’environ 1 490 AED par pied carré, soit près de 16 040 AED/m² ou 3 890 €/m² au taux du 21 octobre 2026, en hausse de 9,6 % sur un an. Bayut donne 1 517 AED/pi² en prix affichés au S1 2026.
*Quel rendement locatif peut-on attendre à Arjan ?
Bayut projette un rendement brut de 7,10 % pour les appartements de milieu de gamme au S1 2026, et les données DLD indiquent environ 8 % en 2026. Ce sont des chiffres bruts : charges de copropriété, vacance et frais de gestion réduisent le rendement net d’un à deux points selon l’immeuble.
*Combien coûte un studio ou un 1 chambre à Arjan ?
En 2026, le prix médian de vente enregistré au DLD est d’environ 661 000 AED pour un studio (environ 160 200 €) et 1,1 million AED pour un 1 chambre (environ 266 700 €). Un 2 chambres se vend autour de 1,5 million AED et un 3 chambres autour de 2,2 millions AED.
*Quels types de biens trouve-t-on à Arjan ?
Arjan propose surtout des appartements, du studio au 3 chambres, dans des immeubles de moyenne et grande hauteur avec salle de sport, piscine et commerces. Les biens les plus recherchés ont de meilleures vues, des étages élevés et des finitions soignées. Les projets récents misent sur les rooftops, le coworking et les jardins.
*Arjan convient-il aux familles ?
Oui, surtout aux familles qui cherchent un quartier calme à prix contenu. Plusieurs écoles notées Outstanding ou Very Good par la KHDA sont à Al Barsha South, Mediclinic Parkview est à côté et Dubai Miracle Garden se trouve dans le quartier. Il faut en revanche une voiture : il n’y a pas de métro.
*Comment se déplacer depuis Arjan sans voiture ?
La ligne de bus F36 relie Arjan à la station de métro Mall of the Emirates (ligne rouge), en passant par Al Barsha South et Dubai Science Park. Taxis et VTC complètent l’offre. Pour Abu Dhabi, la gare Etihad Rail d’Al Yalayis, à Jumeirah Golf Estates, met la capitale à 64 minutes environ.
*Un étranger peut-il acheter à Arjan ?
Oui. Arjan est une zone freehold de Dubaï où les étrangers peuvent acheter en pleine propriété. Un achat d’au moins 2 millions AED peut ouvrir droit au Golden Visa de 10 ans, sous conditions fixées par les autorités ; la plupart des studios et 1 chambre d’Arjan sont sous ce seuil.
Chiffres indicatifs à la date indiquée : vérifiez-les auprès des sources officielles avant toute décision.
- Contenu informatif, ne constitue ni un conseil fiscal, juridique ni financier.
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