Dubai Hills Estate en 2026 : prix, loyers, projets et vie de quartier
- Publié le 26 oct. 2026
- Mis à jour le 26 octobre 2026
- 12 min de lecture
- Données vérifiées le 26 oct. 2026
En bref
En 2026, un appartement à Dubai Hills Estate se négocie autour de 2 340 AED/pi² (environ 25 190 AED/m², environ 6 110 €/m²), un prix stable sur un an, et une villa autour de 3 080 AED/pi², +2,3 % selon les transactions DLD. Le rendement brut des appartements avoisine 5,5 à 6,3 %. La communauté convient surtout aux familles et aux investisseurs patrimoniaux.
DXBinteract, données DLD, oct. 2026 · DXBinteract, données DLD · Bayut, S1 2026 · Knight Frank, via Gulf News
2 340AED/pi²
Prix médian de transaction des appartements sur 12 mois, stable sur un an (−0,4 %)
Source : DXBinteract, données DLD, oct. 2026
3 080AED/pi²
Prix médian de transaction des villas sur 12 mois, +2,3 % sur un an
Source : DXBinteract, données DLD
6,30%
Rendement brut projeté des appartements, parmi les plus élevés du segment luxe à Dubaï
Source : Bayut, S1 2026
51
Logements vendus plus de 10 millions de dollars au S1 2026, premier quartier de Dubaï sur ce segment
Source : Knight Frank, via Gulf News
Dubai Hills, Dubaï.Photo : © VALORISIMO
Dans cet article · 16 sections
- Qu'est-ce que Dubai Hills Estate et où se situe la communauté ?
- Combien coûte un appartement à Dubai Hills en 2026 ?
- Combien coûte une villa à Dubai Hills en 2026 ?
- Comment les prix ont-ils évolué depuis 2020 ?
- Quels loyers et quel rendement locatif ?
- Quels projets neufs et quand sont-ils livrés ?
- Pourquoi investir à Dubai Hills et pour quel investisseur ?
- Vivre à Dubai Hills : quels atouts au quotidien et pour qui ?
- Que faire à Dubai Hills ?
- Quelles écoles à Dubai Hills et à proximité ?
- Quels hôpitaux et cliniques à proximité ?
- Comment se rendre à Dubai Hills et s'y déplacer ?
- Quelles infrastructures et quels projets d'ici 2030 ?
- Quels autres quartiers de Dubaï explorer ?
- Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
- Questions fréquentes
Qu'est-ce que Dubai Hills Estate et où se situe la communauté ?
Dubai Hills Estate est une communauté mixte de 2 700 acres (environ 11 km²) développée par Emaar au sein de Mohammed Bin Rashid City, à l’intersection d’Al Khail Road et d’Umm Suqeim Road. Surnommée le « cœur vert de Dubaï » par son promoteur, elle s’organise autour d’un golf de championnat de 18 trous, du Dubai Hills Park et du Dubai Hills Mall, avec 1,45 million de m² de parcs et d’espaces ouverts (Emaar).
L’offre mêle appartements (du studio au 4 chambres), maisons de ville et villas, du lotissement familial aux grandes propriétés en bordure du golf. Écoles, hôpital, commerces et loisirs sont intégrés à la communauté.
La communauté est à l’intérieur des terres, à une dizaine de minutes de Sheikh Zayed Road ; ses vues sont celles du golf, des parcs et de la skyline.
Les étrangers peuvent y acheter en pleine propriété (freehold). Pour le cadre général, voyez notre guide pour investir à Dubaï.
Combien coûte un appartement à Dubai Hills en 2026 ?
Sur les douze derniers mois, le prix médian de transaction des appartements atteint 2 340 AED par pied carré, soit environ 25 190 AED/m² (environ 6 110 €/m²), quasi stable sur un an (−0,4 %). Le prix médian d’un appartement vendu ressort à 2,13 millions AED (environ 516 400 €), +6,5 % (DXBinteract, à partir des transactions enregistrées au Dubai Land Department).
| Type d’appartement | Prix médian de vente 2026 (janv.-oct.) | Équivalent en euros | Ventes enregistrées |
|---|---|---|---|
| Studio | 990 000 AED | environ 240 000 € | 23 |
| 1 chambre | 1 639 790 AED | environ 397 500 € | 544 |
| 2 chambres | 2 550 000 AED | environ 618 200 € | 478 |
| 3 chambres | 4 148 440 AED | environ 1 005 700 € | 172 |
Source : DXBinteract (données de transactions DLD, ventes neuves et reventes, 1er janvier – 25 octobre 2026), consulté le 26 octobre 2026. Conversion OFX du 21 octobre 2026.
Prix affichés. Bayut relève au S1 2026 un prix moyen demandé de 2 522 AED/pi² pour les appartements de Dubai Hills Estate (segment luxe), en légère hausse. Le prix dépend de la vue (golf, parc, skyline), de la proximité du Dubai Hills Mall, de l’âge de l’immeuble et de la date de livraison pour le neuf. Pour situer Dubai Hills par rapport au reste de la ville, consultez notre page sur le prix des appartements à Dubaï.
Combien coûte une villa à Dubai Hills en 2026 ?
Le prix médian de transaction des villas atteint 3 080 AED/pi² sur douze mois, soit environ 33 150 AED/m² (environ 8 040 €/m²), en hausse de 2,3 %. Le prix médian d’une villa vendue ressort à 14,5 millions AED (+5,6 %).
| Type de villa | Prix médian de vente 2026 (janv.-oct.) | Équivalent en euros | Ventes enregistrées |
|---|---|---|---|
| 3 chambres | 8 380 000 AED | environ 2 031 500 € | 24 |
| 4 chambres | 10 100 000 AED | environ 2 448 500 € | 38 |
| 5 chambres | 20 000 000 AED | environ 4 848 500 € | 44 |
| 6 chambres | 41 850 000 AED | environ 10 145 500 € | 24 |
Source : DXBinteract (données de transactions DLD, 1er janvier – 25 octobre 2026), consulté le 26 octobre 2026.
Côté annonces, Bayut relève 2 870 AED/pi² pour les villas de Dubai Hills au S1 2026 (+2,31 %). Selon Knight Frank, Dubai Hills Estate a été au S1 2026 le premier marché de Dubaï pour les logements vendus plus de 10 millions de dollars, avec 51 ventes, devant Palm Jumeirah (50). Les villas en bordure du golf et des parcs se négocient avec une forte prime. Pour comparer avec d’autres communautés, voyez notre page sur le prix des villas à Dubaï.
Comment les prix ont-ils évolué depuis 2020 ?
Le prix médian de transaction au pied carré (tous types de biens) est passé de 984 AED/pi² en 2020 à 2 362 AED/pi² en 2025, soit +140 % environ en cinq ans (calcul Valorisimo).
| Année | Prix médian de transaction | Ventes enregistrées |
|---|---|---|
| 2020 | 984 AED/pi² | 1 005 |
| 2022 | 1 645 AED/pi² | 3 369 |
| 2023 | 1 968 AED/pi² | 5 270 |
| 2024 | 2 230 AED/pi² | 6 160 |
| 2025 | 2 362 AED/pi² | 3 697 |
| 2026 (janv.-oct.) | 2 304 AED/pi² | 1 465 |
Source : DXBinteract, série annuelle des transactions DLD à Dubai Hills Estate (tous types de biens), consultée le 26 octobre 2026.
Après la forte hausse de 2021-2024, le marché marque une pause : les prix au pied carré se stabilisent et le nombre de ventes recule nettement (−54 % sur douze mois, tous biens), en partie faute de nouveaux lancements comparables à ceux de 2023-2024.
Quels loyers et quel rendement locatif ?
Appartements — loyers médians des contrats enregistrés en 2026
| Type | Loyer annuel médian 2026 | Équivalent en euros | Contrats |
|---|---|---|---|
| Studio | 68 000 AED | environ 16 500 € | 85 |
| 1 chambre | 90 000 AED | environ 21 800 € | 1 780 |
| 2 chambres | 138 000 AED | environ 33 500 € | 1 632 |
| 3 chambres | 235 000 AED | environ 57 000 € | 365 |
Villas — loyers médians 2026
| Type | Loyer annuel médian 2026 | Équivalent en euros | Contrats |
|---|---|---|---|
| 3 chambres | 375 000 AED | environ 90 900 € | 154 |
| 4 chambres | 472 500 AED | environ 114 500 € | 144 |
| 5 chambres | 967 500 AED | environ 234 500 € | 96 |
| 6 chambres | 2 000 000 AED | environ 484 800 € | 39 |
Source : DXBinteract (contrats de location Ejari enregistrés, nouveaux et renouvellements, 1er janvier – 25 octobre 2026), consulté le 26 octobre 2026.
Rendement brut. Bayut projette 6,30 % pour les appartements et 4,30 % pour les villas de Dubai Hills au S1 2026 ; DXBinteract affiche 7 % sur le parc loué. En rapportant le loyer médian au prix médian de 2026, on obtient environ 5,4 à 5,7 % pour les appartements de 1 à 3 chambres et 4,5 à 4,8 % pour les villas (calcul Valorisimo, indicatif). Les appartements rapportent donc nettement plus que les villas, qui misent davantage sur la valorisation.
Pour un rendement net, déduisez charges de copropriété, gestion, vacance et entretien. Les hausses de loyer des baux en cours sont encadrées par l’indice du DLD : voyez notre page sur le Smart Rental Index du DLD et notre dossier sur le rendement locatif à Dubaï.
Quels projets neufs et quand sont-ils livrés ?
Emaar poursuit le développement de Dubai Hills avec de nouvelles tours d’appartements autour du parc et du golf, et quelques programmes de villas et maisons de ville. Dans le secteur cadastral de Dubai Hills (Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid), DXBinteract recense 41 projets Emaar en construction pour 7 383 logements.
| Projet | Type | Logements | Livraison annoncée |
|---|---|---|---|
| Club Drive (tours A et B) | Appartements 1-3 ch. | 529 | Octobre 2026 (annoncée) |
| Park Gate et Park Gate 2 | Villas 4-5 ch. | 104 | Février et décembre 2027 |
| Greenside Residence (tours A, B, C) | Appartements 1-3 ch. | 490 | Octobre 2027 |
| Palace Residences Dubai Hills Estate | Appartements et maisons de ville | 962 | Avril 2028 |
| Parkside Hills | Appartements 1-3 ch. | 370 | Juin 2028 |
| Park Lane (bâtiments 1 à 3 et maisons de ville) | Appartements et maisons de ville | 854 | Octobre 2028 |
| Parkland | Appartements 1-3 ch. | 209 | Novembre 2028 |
| Club Place et Golf Hillside | Appartements 1-3 ch. | 658 | Décembre 2028 |
| Hillsedge et Parkwood | Appartements 1-3 ch. | 580 et plus | Janvier 2029 |
Source : DXBinteract, projets Emaar en construction dans le secteur Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid (dates déclarées par le promoteur, susceptibles de glisser), consulté le 26 octobre 2026.
Lime Gardens (livraison enregistrée en août 2025) et Park Horizon (septembre 2025) sont livrés ; Club Drive avait une livraison annoncée au 19 octobre 2026.
Pourquoi investir à Dubai Hills et pour quel investisseur ?
Un emplacement central. Downtown Dubai à 15 minutes, Dubai Marina à 20 minutes, l’aéroport international de Dubaï à 25 minutes et le Mall of the Emirates à 10 minutes (Emaar).
Une valorisation historique forte. +140 % de prix médian au pied carré entre 2020 et 2025, et le premier marché des transactions à plus de 10 millions de dollars au S1 2026 (Knight Frank).
Un aimant pour les familles. Golf, parc de 180 000 m², mall, écoles et hôpital dans la communauté : ce sont des moteurs de demande qui soutiennent l’occupation et la revente auprès d’acheteurs occupants.
Une communauté pensée pour le vert. 1,45 million de m² de parcs et d’espaces ouverts ; le Dubai Hills Park a reçu le prix de la durabilité aux Landscape Middle East Awards 2023 (Emaar).
Pour qui ?
- L'investisseur patrimonial qui vise une villa ou une maison de ville dans une communauté établie, avec un horizon long.
- L'investisseur en rendement sur appartements de 1 à 2 chambres, loués à des familles et à des cadres.
- L'acheteur visant le Golden Visa : de nombreux 2 chambres et toutes les villas dépassent 2 millions AED, seuil d'investissement immobilier mentionné par le portail officiel u.ae (conditions et durée fixées par les autorités).
Moins adapté à l’investisseur qui veut un ticket inférieur à 1 million AED (voir Jumeirah Village Circle, section 14) ou une vie de plage.
Vivre à Dubai Hills : quels atouts au quotidien et pour qui ?
Dubai Hills combine la tranquillité d’une communauté verte et la proximité du centre.
Les atouts clés
- Nature au quotidien : golf, Dubai Hills Park, rues arborées, 1,45 million de m² d'espaces verts.
- Conception piétonne : allées, parcs et pistes pour courir, marcher ou se retrouver.
- Résidences variées : des appartements aux grandes villas, pour investisseurs comme pour familles.
- Micro-emplacements stratégiques : la proximité du parc, du golf et du mall soutient la valeur et la qualité de vie.
- Services intégrés : écoles, hôpital King's College, cliniques, supermarché et commerces dans la communauté.
Idéal pour : les familles avec enfants scolarisés, les expatriés qui travaillent à Downtown, Al Quoz, Al Barsha ou Dubai Marina, les golfeurs et sportifs, les acheteurs qui veulent un environnement calme sans s’éloigner du centre. Moins adapté à ceux qui veulent tout faire à pied sans voiture (pas de métro), une vie nocturne animée ou la plage.
Que faire à Dubai Hills ?
- Dubai Hills Golf Club : parcours de championnat de 18 trous sur 1,2 million de m², avec zone d'entraînement éclairée, practice, putting green et académie de golf (Emaar).
- Dubai Hills Park : 180 000 m² avec skatepark, salle de sport en plein air, aires de jeux, jeux d'eau, zones de pique-nique et espaces pour animaux.
- Courir et pédaler : selon Emaar, les pistes de jogging et de vélo de la communauté totalisent 54 km et relient parcs, équipements sportifs et quartiers résidentiels.
- Sports en plein air : terrains de sport et salles de sport en plein air intégrés aux parcs, pour les enfants comme pour les adultes.
- Dubai Hills Mall : plus de 650 enseignes, le cinéma Roxy, le parc d'attractions couvert The Storm Coaster et un hypermarché Géant (Emaar).
- Restaurants et cafés : des terrasses de quartier et cafés de brunch aux restaurants du mall et du club-house du golf, pour toutes les occasions.
Quelles écoles à Dubai Hills et à proximité ?
Trois écoles GEMS partagent un campus sur Al Khail Road, dans la communauté ; d’autres établissements bien notés sont à Al Barsha et Nad Al Sheba.
| École | Lieu | Programme | Note KHDA | Frais annuels |
|---|---|---|---|---|
| GEMS Wellington Academy – Al Khail | Dubai Hills Estate | Britannique (jusqu’aux A-Levels) | Very Good | 47 500 à 96 600 AED |
| GEMS International School – Al Khail | Dubai Hills Estate | IB | Good | 52 000 à 79 500 AED |
| GEMS New Millennium School – Al Khail | Dubai Hills Estate | Indien (CBSE), IGCSE dès la 9e année | Very Good | 20 000 à 33 000 AED |
| Dubai International Academy | Al Barsha | IB | Very Good | 50 000 à 83 000 AED |
| GEMS World Academy | Al Barsha South | IB | Very Good | 71 000 à 123 000 AED |
| North London Collegiate School Dubai | Sobha Hartland | IB | Very Good | 92 000 à 144 000 AED |
| Repton School Dubai | Nad Al Sheba | Britannique et IB | Outstanding | Non vérifiés |
Sources : bhomes, guide des écoles de Dubai Hills Estate (22 août 2026, notes du cycle KHDA 2023-2024 pour les écoles de la communauté) ; Gulf News (9 août 2025) pour Repton. À vérifier auprès de la KHDA et de chaque école.
Bon à savoir en 2026. Les inspections complètes de la KHDA ont été suspendues en 2024-2025 et 2025-2026. La KHDA a confirmé le 22 mai 2026 qu’aucune hausse des frais de scolarité ne serait autorisée pour 2026-2027. Crèches dans la communauté : Blossom Nursery et Raffles Early Childhood Centre (Emaar).
Quels hôpitaux et cliniques à proximité ?
- King's College Hospital London – Dubai : hôpital de 100 lits au cœur de Dubai Hills, ouvert en 2019 (pédiatrie, cardiologie, orthopédie, obstétrique et gynécologie). Les travaux d'extension ont commencé le 23 septembre 2026 pour atteindre 200 lits en 2028, avec un service de radiothérapie (Khaleej Times).
- Mediclinic Parkview Hospital : sur Umm Suqeim Road, à quelques minutes (Emaar).
- Mediclinic Dubai Hills : clinique multispécialités dans le Dubai Hills Mall.
- American Hospital Dubai Hills Clinic : dans le Dubai Hills Mall (soins primaires, pédiatrie, dermatologie, santé mentale, kinésithérapie, échographie et radiologie), ouverte tous les jours de 9 h à 21 h.
En cas d’urgence, composez le 998 (ambulance) ou le 999.
Comment se rendre à Dubai Hills et s'y déplacer ?
En voiture. C’est le mode principal. Accès par Al Khail Road (E44) et Umm Suqeim Road (D63), Sheikh Zayed Road (E11) à une dizaine de minutes. Temps indicatifs selon Emaar : Downtown Dubai 15 minutes, Dubai Marina 20 minutes, aéroport international de Dubaï 25 minutes, aéroport Al Maktoum 30 minutes, Mall of the Emirates 10 minutes.
Métro. Il n’y a pas de station dans la communauté : les plus proches (Equiti et Mall of the Emirates, ligne rouge) sont à 15-20 minutes en voiture (Emaar). Taxis et VTC sont disponibles partout.
Sur place. Routes internes, allées piétonnes et pistes cyclables permettent de circuler en sécurité entre quartiers, parcs, écoles et mall.
La ligne bleue du métro (2029) dessert l’est de la ville (Creek Harbour, Mirdif, Silicon Oasis). La nouvelle ligne d’or (Gold Line, 2032) passera notamment par Al Barsha South, voisin, mais aucune station à Dubai Hills n’a été confirmée.
Quelles infrastructures et quels projets d'ici 2030 ?
- Nouveaux programmes résidentiels : 7 383 logements Emaar en construction dans le secteur, avec des livraisons de fin 2026 à 2029 (section 6).
- Santé : extension de King's College Hospital à 200 lits d'ici 2028, avec radiothérapie, qui doit attirer professionnels de santé et patients.
- Métro : la ligne d'or (annoncée le 22 avril 2026, 42 km, 18 stations, 34 milliards AED, ouverture prévue en septembre 2032) doit desservir Al Barsha South, Jumeirah Village Triangle et Jumeirah Golf Estates ; selon la RTA (septembre 2026), la valeur des terrains autour des futures stations pourrait augmenter de 15 à 30 %, un effet qui varie selon l'emplacement.
- Écoles et commerces : les écoles du campus GEMS et le Dubai Hills Mall sont déjà ouverts.
Quels autres quartiers de Dubaï explorer ?
- Loyers et rendement à Downtown Dubai — l'adresse vitrine de Dubaï, à 15 minutes, pour un style de vie urbain.
- Prix au m² à Business Bay — le quartier d'affaires le long du canal, nombreux projets neufs.
- Prix immobilier à Jumeirah Village Circle — la communauté familiale à budget plus modéré, rendements plus élevés.
- Guide du quartier Dubai Creek Harbour — l'autre grande communauté Emaar, en bord de crique.
Pour comparer rendement et budget entre ces quartiers, utilisez notre comparateur d’investissement, ou consultez les biens à vendre à Dubai Hills.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
- Volumes en forte baisse : −54 % de ventes sur douze mois ; la revente peut prendre plus de temps qu'en 2023-2024.
- Prix qui plafonnent : prix au pied carré des appartements stables sur un an après +140 % en cinq ans.
- Offre nouvelle : plus de 7 000 logements Emaar à livrer d'ici 2029, surtout des appartements, qui peuvent peser sur les loyers des immeubles comparables.
- Rendement des villas : environ 4,3 à 4,8 % brut ; l'achat d'une villa repose surtout sur la valorisation.
- Dépendance à la voiture : pas de métro dans la communauté avant longtemps.
- Prix affichés contre prix réels : comparez toujours avec les transactions récentes de l'immeuble ou du lotissement.
Point d'attention
Les prix de cette page sont des médianes de transactions DLD agrégées par DXBinteract, et des prix affichés pour Bayut : vérifiez toujours les ventes récentes de l'immeuble ou du lotissement visé. Les volumes de ventes ont fortement reculé en 2026. Les notes KHDA citées datent du cycle 2023-2024. Pour un résident fiscal français, les revenus locatifs et plus-values peuvent relever de la convention fiscale France–EAU ; ceci est une information, pas un conseil fiscal ou juridique.
Questions fréquentes
*Quel est le prix au m² à Dubai Hills en 2026 ?
Sur les douze derniers mois, le prix médian de transaction est de 2 340 AED par pied carré pour les appartements, soit environ 25 190 AED/m² ou 6 110 €/m², et de 3 080 AED par pied carré pour les villas, soit environ 33 150 AED/m² (DXBinteract, données DLD). Les appartements sont stables sur un an, les villas progressent de 2,3 %.
*Combien coûte une villa à Dubai Hills ?
En 2026, le prix médian de vente d’une villa à Dubai Hills Estate est d’environ 8,4 millions AED pour 3 chambres, 10,1 millions AED pour 4 chambres et 20 millions AED pour 5 chambres, selon les transactions DLD. Les propriétés en bordure du golf dépassent souvent 40 millions AED. Au S1 2026, Dubai Hills a compté 51 ventes à plus de 10 millions de dollars.
*Quel rendement locatif à Dubai Hills ?
Bayut projette un rendement brut de 6,30 % pour les appartements et 4,30 % pour les villas au S1 2026. Rapporté aux médianes de 2026, il ressort autour de 5,4 à 5,7 % pour les appartements de 1 à 3 chambres. Un 1 chambre se loue en médiane 90 000 AED par an et un 2 chambres 138 000 AED.
*Dubai Hills est-il en bord de mer ?
Non. Dubai Hills Estate est situé à l’intérieur des terres, dans Mohammed Bin Rashid City, entre Al Khail Road et Umm Suqeim Road. Ses vues sont celles du golf, des parcs et de la skyline. Pour une vie de plage, il faut regarder Dubai Marina, Palm Jumeirah ou Dubai Islands.
*Quelles écoles à Dubai Hills ?
La communauté abrite un campus de trois écoles GEMS : Wellington Academy Al Khail (britannique, Very Good), International School Al Khail (IB, Good) et New Millennium School (CBSE, Very Good), avec des frais de 20 000 à 96 600 AED par an. Les frais sont gelés pour 2026-2027 par la KHDA.
*Y a-t-il un métro à Dubai Hills ?
Non. Les stations les plus proches, Equiti et Mall of the Emirates sur la ligne rouge, sont à 15-20 minutes en voiture. La future ligne d’or, prévue pour 2032, passera par Al Barsha South, quartier voisin, mais aucune station à Dubai Hills n’a été confirmée. La voiture reste indispensable.
*Dubai Hills convient-il aux familles ?
Oui, c’est l’un de ses principaux atouts : écoles sur place, Dubai Hills Park de 180 000 m², golf, pistes de jogging et de vélo, Dubai Hills Mall et King’s College Hospital dans la communauté. Les villas et maisons de ville sont les plus recherchées par les familles, les appartements par les jeunes couples.
Chiffres indicatifs à la date indiquée : vérifiez-les auprès des sources officielles avant toute décision.
- Contenu informatif, ne constitue ni un conseil fiscal, juridique ni financier.
Dubai Hills correspond-il à votre budget et à votre projet familial ou locatif ?
Un analyste Valorisimo francophone compare avec vous les immeubles, les lotissements de villas et les prix réellement pratiqués — sur WhatsApp au +971 54 236 4178.
