Plans de paiement immobilier aux Émirats 2026 : comment fonctionnent les achats sur plan à Dubai et Abu Dhabi
- Publié le 11 avr. 2026
- Mis à jour le 10 novembre 2026
- 13 min de lecture
- Données vérifiées le 10 nov. 2026
En bref
Les plans de paiement immobilier aux Émirats répartissent le prix d’un bien sur plan entre un acompte de réservation, des échéances de chantier et un solde à la livraison. Le sur plan a représenté 73,3 % des ventes résidentielles à Dubai au T3 2026 et 81 % à Abu Dhabi. Les formules courantes sont 50/50, 60/40 et 80/20. Un expatrié peut emprunter jusqu’à 80 % pour une première résidence jusqu’à 5 M AED, et depuis 2026 un acheteur à Abu Dhabi peut financer un bien sur plan dès 50 % payés.
Prop971 sur données DLD, T3 2026 · Savills Middle East, T3 2026 · Real Estate Club Dubai, 30 avr. 2026 · Khaleej Times, 4 sept. 2026
73,3 %des ventes
Part du sur plan dans les ventes résidentielles à Dubai, T3 2026
Source : Prop971 sur données ouvertes du DLD, T3 2026
81 %des transactions
Part du sur plan dans les transactions résidentielles à Abu Dhabi, T3 2026
Source : Savills Middle East, T3 2026
50 %payés
Seuil pour hypothéquer un bien sur plan dans le nouveau cadre de l’ADREC
Source : Khaleej Times, 4 sept. 2026
La plupart des logements neufs à Dubai et Abu Dhabi se vendent sur plan avec des paiements échelonnés.Photo : © VALORISIMO
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Qu’est-ce qu’un plan de paiement immobilier et pourquoi domine-t-il en 2026 ?
Un plan de paiement est l’échéancier fixé par le promoteur pour régler un logement sur plan : un acompte de réservation, des échéances liées à des dates ou à l’avancement du chantier, un solde à la livraison et, sur certains projets, des échéances après la remise des clés.
Il remplace une partie du financement bancaire qu’exigerait un bien achevé, car les banques émiriennes prêtent beaucoup moins sur le sur plan. C’est pourquoi plans de paiement et ventes sur plan évoluent ensemble. À Dubai, le sur plan représente environ sept ventes résidentielles sur dix depuis deux ans.
| Trimestre | Part du sur plan (nombre de ventes) | Part du sur plan (valeur) |
|---|---|---|
| T3 2026 | 73,3 % | 70,0 % |
| T2 2026 | 78,7 % | 78,0 % |
| T1 2026 | 73,5 % | 74,7 % |
| T4 2025 | 74,8 % | 76,9 % |
| T3 2025 | 77,1 % | 79,3 % |
| T2 2025 | 70,0 % | 73,5 % |
| T1 2025 | 68,3 % | 70,7 % |
Source : analyse Prop971 des données ouvertes de transactions du Dubai Land Department, T1 2025 à T3 2026 (résidentiel).
Dubai en 2026 : un marché du sur plan qui ralentit
La part reste élevée, mais les volumes reculent. ValuStrat a compté 24 375 enregistrements sur plan au T3 2026, en baisse de 10,1 % sur le trimestre et de 45,7 % sur un an, quatrième trimestre de recul consécutif, tandis que les reventes progressaient de 18,5 % sur le trimestre à 9 491. Le prix moyen de revente a reculé de 4,4 % sur le trimestre, à 1 627 AED le pied carré, et l’indice global de ValuStrat affichait −4,5 % sur un an fin septembre (ValuStrat via Arabian Post, 29 octobre 2026). Un marché plus calme laisse davantage de marge pour négocier le plan, pas seulement le prix. Notre indice immobilier de Dubai suit le cycle en détail.
Abu Dhabi : le sur plan encore plus dominant
| Indicateur | Chiffre | Période |
|---|---|---|
| Part du sur plan dans la valeur des ventes résidentielles | 89 % de 70,4 Md AED | S1 2026 |
| Transactions hypothécaires | 26,7 Md AED sur 8 876 opérations (environ +un tiers) | S1 2026 |
| Part du sur plan dans les transactions résidentielles | 81 % | T3 2026 |
| Ticket moyen sur plan | 5 M AED (+40 % sur un an) | T3 2026 |
| Ticket moyen dans l’ancien | 2,8 M AED | T3 2026 |
Source : données ADREC du S1 2026 rapportées par The National, 13 septembre 2026 ; rapport résidentiel Abu Dhabi T3 2026 de Savills Middle East via Zawya.
À Abu Dhabi, le sur plan concentre près de neuf dirhams sur dix dépensés dans le logement, et le ticket moyen de 5 M AED dépasse largement celui de l’ancien. L’essentiel de l’offre provient d’un petit groupe de grands promoteurs, présentés dans notre zoom sur les promoteurs les plus actifs d’Abu Dhabi.
Quelles sont les structures de plans de paiement les plus courantes ?
Les plans portent le nom de la répartition entre ce que vous payez avant la livraison et ce que vous payez à la livraison ou après. Le premier chiffre correspond à la part avant livraison, acompte de réservation compris.
| Plan | Réservation | Pendant la construction | À la livraison | Après la livraison | Sur 1 000 000 AED |
|---|---|---|---|---|---|
| 50/50 | 10 % | 40 % | 50 % | – | 500 000 AED avant les clés, 500 000 AED à la remise des clés |
| 60/40 | 10 % | 50 % | 40 % | – | 600 000 AED avant les clés, 400 000 AED à la remise des clés |
| 70/30 | 10 % | 60 % | 30 % | – | 700 000 AED avant les clés, 300 000 AED à la remise des clés |
| 80/20 | 10 % | 70 % | 20 % | – | 800 000 AED avant les clés, 200 000 AED à la remise des clés |
| Post-livraison (exemple 40/60) | 10 % | 30 % | 10 % | 50 % | 400 000 AED avant les clés, 100 000 AED à la remise, 500 000 AED en échéances ensuite |
Structures illustratives ; les pourcentages sont des exemples et les montants sont des calculs Valorisimo sur un prix de 1 000 000 AED. L’échéancier qui fait foi est celui du contrat de vente, et les frais du DLD s’ajoutent.
50/50 et 60/40 : les plans équilibrés
La moitié ou plus est réglée pendant la construction, le reste à la livraison. Ces plans conviennent aux acheteurs qui prévoient un crédit à l’achèvement, la banque ne finançant alors que le solde. Ils exigent une solide réserve de trésorerie pour le dernier paiement.
70/30 et 80/20 : les plans liés au chantier
L’essentiel du prix est versé pendant que l’immeuble s’élève, souvent selon des jalons certifiés par le bureau d’études du projet. Le solde final est faible, ce qui limite le risque de refinancement, mais une plus grande part de votre argent est exposée aux retards de chantier.
Les plans post-livraison
Une partie du prix est payée en échéances après la remise des clés, si bien que le loyer peut couvrir une partie des paiements restants. Les promoteurs intègrent généralement cette souplesse dans le prix. Comparez le coût total avec une offre au comptant ou en 80/20 sur le même projet, et n’oubliez pas que les charges de service démarrent aussi à la livraison.
Les plans en pourcentage mensuel
Certains promoteurs proposent un pourcentage fixe par mois. En mars 2026, Danube Group indiquait que son plan à 0,5 % par mois, associé à une prise en charge des 4 % de frais du DLD, rencontrait une forte demande (Gulf News, 22 mars 2026). Ces plans allègent la mensualité mais allongent votre exposition dans le temps.
Quelles incitations les promoteurs proposent-ils en 2026 ?
Avec des lancements et des volumes en retrait par rapport au pic de 2025, les incitations de 2026 portent sur des conditions de paiement assouplies et la prise en charge de frais plutôt que sur des baisses de prix.
Frais offerts et échéanciers allongés à Dubai
Les courtiers constatent que « quelques promoteurs ajoutent la prise en charge des frais du DLD et des plans plus souples pour conclure », que les acheteurs obtiennent plus de temps pour payer, et que « les grands acteurs ne baisseront pas leurs prix » afin de protéger la valeur de leurs communautés (Marcus Andersson, Metropolitan Premium Properties, Gulf News, mars 2026). La prise en charge des 4 % de frais du DLD représente 40 000 AED sur un bien de 1 000 000 AED, souvent plus intéressante pour un investisseur qu’un échéancier plus long.
Le programme pour primo-accédants
Lancé en juillet 2025 par le Dubai Land Department et le Department of Economy and Tourism, le programme est ouvert aux résidents des Émirats de 18 ans et plus qui ne possèdent pas de logement en pleine propriété à Dubai, pour des biens jusqu’à 5 M AED. En juin 2026, il avait généré plus de 5 Md AED de transactions, aidé plus de 3 200 résidents à acheter et enregistré près de 45 000 inscrits ; 22 promoteurs y participent. Les avantages comprennent un accès prioritaire, des prix préférentiels sur certains lots, des échéanciers personnalisés et le paiement sans intérêts des frais d’enregistrement du DLD via des cartes de crédit éligibles (Gulf News, juin 2026).
Des plans adossés à une banque à Abu Dhabi
Modon et Abu Dhabi Islamic Bank ont signé en 2026 un accord selon lequel les acheteurs des futurs projets de Modon paient 15 % pendant la construction puis 5 à 10 % à la livraison, ADIB finançant jusqu’à 75 % de la valeur pendant les phases sur plan et chantier, sous réserve d’éligibilité (Modon et ADIB via Zawya, 2026).
Comment régler le solde à la livraison ?
Le paiement à la livraison est le moment où la plupart des plans sont mis à l’épreuve. Trois options s’offrent à vous : le comptant, un crédit bancaire sur le bien achevé ou un plan post-livraison du promoteur. Chacune dépend de règles à vérifier avant de signer, pas à l’achèvement.
Les plafonds de crédit
| Bien | Résidents expatriés | Ressortissants émiriens |
|---|---|---|
| Première résidence, jusqu’à 5 M AED | 80 % | 85 % |
| Première résidence, au-delà de 5 M AED | 65 % | 75 % |
| Deuxième bien, jusqu’à 5 M AED | 65 % | 75 % |
| Deuxième bien, au-delà de 5 M AED | 50 % | 65 % |
| Bien sur plan (tous cas) | 50 % | 50 % |
Source : guide des règles de crédit de Real Estate Club Dubai, 30 avril 2026, d’après l’avis n° 31/2013 de la Banque centrale des Émirats, tel que modifié. Quotité maximale ; les banques peuvent prêter moins. Taux d’endettement plafonné à 50 % du revenu brut ; durée maximale de 25 ans.
Pour un expatrié qui achète une première résidence jusqu’à 5 M AED, la banque peut financer jusqu’à 80 % : au moins 20 % doivent donc venir de vos fonds propres. Sur un bien sur plan, le plafond est de 50 %. En pratique, un acheteur en 50/50 ou 60/40 a généralement assez payé à la livraison pour financer le reste par un crédit classique, sous réserve de l’évaluation et de ses revenus.
Le nouveau cadre de crédit sur plan à Abu Dhabi
Le service d’enregistrement des hypothèques sur les biens sur plan de l’ADREC fonctionne depuis mars 2026. Les sûretés peuvent désormais être inscrites au registre foncier initial avant l’achèvement, et un acheteur ayant payé 50 % du prix peut obtenir un crédit pendant la construction, la banque finançant les échéances restantes et le paiement final. Aldar et ADCB ont réalisé la première inscription en septembre 2026 (Khaleej Times, 4 septembre 2026 ; The National, 13 septembre 2026).
Le risque d’évaluation
La banque prête sur sa propre évaluation à l’achèvement, pas sur votre prix d’achat. Si le marché s’est tassé, comme l’indice de Dubai en 2026, l’écart entre le prêt et le solde à payer doit être couvert en fonds propres.
Combien coûte un achat sur plan en plus du prix ?
Le plan de paiement couvre le prix, pas les frais annexes. Prévoyez-les dès le premier jour.
- Frais du Dubai Land Department : 4 %. Dus sur le sur plan comme sur l’ancien, à l’enregistrement Oqood ; certains promoteurs les prennent en charge (Gulf News, mars 2026).
- Frais d’enregistrement à Abu Dhabi : 2 %. Identiques pour le sur plan et l’ancien, généralement payés par l’acheteur (Exclusive Links, février 2026).
- Charges de service dès la livraison. Elles démarrent à la remise des clés, même si vous payez encore le promoteur. Voir notre guide des charges de service à Dubai et Abu Dhabi pour les tarifs 2026 par quartier.
- Frais de crédit. Frais de dossier et d’évaluation bancaires, plus l’inscription de l’hypothèque, si vous financez le solde.
- Le prix de marché comme référence. Comparez le prix proposé au prix au pied carré de l’ancien dans le même secteur avec notre page prix des appartements à Dubai.
Comment les acheteurs sur plan sont-ils protégés à Dubai et Abu Dhabi ?
La principale protection est le compte séquestre : les paiements des acheteurs sont versés sur un compte ouvert pour le projet et ne peuvent servir qu’à le construire.
Dubai : la loi n° 8 de 2007
La loi de Dubai sur les comptes séquestres s’applique à tout promoteur qui vend des lots sur plan et reçoit des paiements d’acheteurs ou de financeurs. Chaque projet dispose de son propre compte, ouvert au nom du projet auprès d’une banque agréée par le Dubai Land Department et réservé à sa construction (portail de la législation de Dubai). Payez toujours sur le numéro de compte séquestre indiqué dans le contrat et dans les registres du DLD, jamais sur un compte personnel ou commercial.
Abu Dhabi : l’enregistrement auprès de l’ADREC
Les ventes sur plan à Abu Dhabi sont enregistrées auprès de l’ADREC, et les réformes de 2025–2026 ont renforcé le contrôle des comptes séquestres et les règles de développement sur plan, parallèlement au nouveau régime de copropriété (King & Spalding, avril 2026). Le nouveau cadre de crédit sur plan inscrit en outre les droits des prêteurs avant l’achèvement, ce qui ajoute de la transparence.
Le risque de retard est réel
Le séquestre protège votre argent, pas votre calendrier. À Dubai, environ 33 000 logements avaient été achevés fin septembre 2026, soit moins d’un tiers des livraisons prévues pour l’année, les retards de chantier et les tensions d’approvisionnement freinant les achèvements (ValuStrat via Arabian Post, octobre 2026). Vérifiez ce que prévoit le contrat en cas de livraison tardive avant de vous engager.
Comment choisir le bon plan de paiement ?
Le meilleur plan est celui que vous pouvez honorer sans tension, sur un projet d’un promoteur qui livre, à un coût total qui reste cohérent face à un bien achevé.
- Cartographiez votre trésorerie. Listez chaque échéance par date, ajoutez les 4 % (Dubai) ou 2 % (Abu Dhabi) de frais et gardez une réserve pour le solde.
- Comparez le coût total. Demandez le prix comptant et le prix avec plan pour le même lot ; un long plan post-livraison est rarement gratuit.
- Vérifiez le séquestre et l’enregistrement. Contrôlez le projet dans les registres du DLD ou de l’ADREC avant de verser l’acompte.
- Suivez l’avancement du chantier. Un plan lié à des jalons protège mieux qu’un plan purement calendaire.
- Faites pré-valider votre crédit. Vos revenus, votre âge et l’évaluation de la banque à l’achèvement déterminent ce que vous pourrez emprunter.
- Lisez la clause de revente. Beaucoup de promoteurs exigent qu’une part du prix soit payée avant toute revente ou cession du lot.
Pour comparer deux lancements, mettez côte à côte prix au pied carré, échéancier et historique de livraison, par exemple sur un secteur comme Yas Island à Abu Dhabi, où l’offre sur plan est abondante.
Point d'attention
Un plan généreux peut cacher un prix plus élevé, et un marché en repli peut laisser une évaluation bancaire inférieure à votre solde de livraison. Prévoyez les 4 % ou 2 % de frais, les charges de service dès la livraison et une réserve de trésorerie pour le dernier paiement avant de signer.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un plan de paiement 60/40 ?
Vous payez 60 % du prix avant la livraison, acompte et échéances de chantier compris, puis les 40 % restants à l’achèvement. Sur un logement de 1 000 000 AED, cela fait 600 000 AED avant les clés et 400 000 AED à la livraison, plus les frais du DLD.
Peut-on obtenir un crédit immobilier pour un bien sur plan aux Émirats ?
Oui, dans certaines limites. Les règles de la Banque centrale plafonnent les prêts sur plan à 50 % de la valeur. À Abu Dhabi, le cadre de l’ADREC permet aux acheteurs ayant payé 50 % du prix d’inscrire une hypothèque avant l’achèvement ; Aldar et ADCB ont réalisé la première en septembre 2026.
Quel apport faut-il pour acheter sur plan à Dubai ?
Cela dépend du promoteur et du plan : l’acompte de réservation est fixé dans chaque contrat, puis suivent les échéances de chantier. Prévoyez en plus les 4 % de frais du DLD, dus à l’enregistrement Oqood sauf prise en charge par le promoteur.
Les plans post-livraison sont-ils intéressants ?
Ils soulagent la trésorerie, puisque le loyer peut couvrir une partie des échéances, mais les promoteurs intègrent souvent cette souplesse dans le prix. Comparez le coût total avec une offre au comptant ou en 80/20 sur le même projet et vérifiez l’historique de livraison du promoteur.
Mon argent est-il protégé quand je paie un promoteur par échéances ?
À Dubai, la loi n° 8 de 2007 impose de verser les paiements sur le compte séquestre du projet auprès d’une banque agréée par le DLD. À Abu Dhabi, les ventes sur plan sont enregistrées auprès de l’ADREC. Le séquestre protège les fonds, pas les délais : vérifiez la clause de retard.
Chiffres indicatifs à la date indiquée : vérifiez-les auprès des sources officielles avant toute décision.
- Contenu informatif, ne constitue ni un conseil fiscal, juridique ni financier.
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