Fiscalité à Dubai en 2026 : le guide des expatriés
- Publié le 13 août 2025
- Mis à jour le 10 novembre 2026
- 13 min de lecture
- Données vérifiées le 10 nov. 2026
En bref
La fiscalité à Dubai reste très légère en 2026 : aucun impôt fédéral sur le revenu des personnes, une TVA de 5 % depuis 2018 et un impôt sur les sociétés de 9 % au-delà de 375 000 AED de bénéfice, dont les loyers d’un particulier sans licence sont exclus. À l’achat d’un bien, le Dubai Land Department prélève 2 % au vendeur et 2 % à l’acheteur. Pour un Français, la convention de 1989 permet toutefois à la France d’imposer celui qui y reste fiscalement domicilié.
u.ae, Corporate tax et VAT, 28 oct. 2026 · Federal Tax Authority, mai 2024 · Dubai Land Department, nov. 2026 · Convention France–EAU, art. 19-2
0 %impôt sur le revenu
Aucun impôt fédéral sur le revenu des personnes physiques aux Émirats
Source : u.ae, oct. 2026
5 %TVA
Taux unique de TVA depuis le 1er janvier 2018 ; logement résidentiel exonéré ou à taux zéro
Source : u.ae, oct. 2026
2 % + 2 %frais DLD
Frais d’enregistrement d’une vente, répartis entre vendeur et acheteur
Source : Dubai Land Department, nov. 2026
Dubai ne prélève pas d’impôt sur le revenu, mais l’achat d’un bien supporte des frais d’enregistrement.Photo : © VALORISIMO
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Paie-t-on un impôt sur le revenu à Dubai en 2026 ?
Non. Les Émirats arabes unis ne prélèvent toujours aucun impôt fédéral sur le revenu des personnes physiques en 2026 : votre salaire, vos dividendes et les loyers que vous percevez à titre privé ne sont pas imposés à Dubai.
C’est la première raison pour laquelle tant d’expatriés français s’installent à Dubai. La fiscalité émirienne repose sur d’autres leviers : la TVA à 5 %, l’impôt sur les sociétés pour les entreprises et un ensemble de frais administratifs, notamment lors d’un achat immobilier. Pour un salarié, la fiche de paie brute est donc très proche du net.
Les limites à connaître
L’absence d’impôt à Dubai ne vous dispense pas de vos obligations envers la France. Si vous gardez votre foyer, votre activité principale ou le centre de vos intérêts économiques en France, l’administration française peut continuer à vous considérer comme résident fiscal, et la convention fiscale contient une clause spécifique à ce sujet (voir plus bas). Le statut fiscal se joue donc autant à Paris qu’à Dubai.
| Impôt ou prélèvement | Taux ou règle en 2026 | Qui est concerné | Texte de référence |
|---|---|---|---|
| Impôt sur le revenu des personnes physiques | Aucun impôt fédéral | Salariés et particuliers | Pas d’impôt fédéral sur le revenu des personnes |
| TVA | 5 % depuis le 1er janvier 2018 | Consommateurs, entreprises au-delà de 375 000 AED de ventes | Décret-loi fédéral n° 8 de 2017 |
| Impôt sur les sociétés | 0 % jusqu’à 375 000 AED de bénéfice imposable, 9 % au-delà | Entreprises, et particuliers exerçant une activité au-delà de 1 million d’AED de chiffre d’affaires | Décret-loi fédéral n° 47 de 2022 |
| Revenus locatifs d’un particulier sans licence | Hors champ de l’impôt sur les sociétés | Propriétaires bailleurs particuliers | Décision du Cabinet n° 49 de 2023 (FTA) |
| Housing fee (taxe municipale) | 5 % du loyer, prélevé sur la facture DEWA | Locataires à Dubai | Pratique décrite par The National (2016) |
| Impôt foncier annuel | Aucun | Propriétaires | — |
Sources : u.ae, pages Corporate tax et VAT mises à jour le 28 oct. 2026 ; Federal Tax Authority, « Basis of taxation – natural person » (mai 2024) ; The National, 12 avr. 2016.
- Salaires : aucun impôt fédéral sur le revenu aux Émirats.
- Loyers privés : hors champ de l'impôt sur les sociétés tant que vous n'exercez pas sous licence.
- Plus-values immobilières : pas d'impôt sur les plus-values pour un particulier à Dubai.
- Côté français : votre résidence fiscale se détermine selon le droit français et la convention de 1989.
Comment fonctionne la TVA à Dubai, y compris sur l'immobilier ?
La TVA s’applique aux Émirats depuis le 1er janvier 2018 au taux de 5 %. C’est la taxe que vous croisez au quotidien, mais l’immobilier résidentiel bénéficie d’un régime favorable.
Le portail officiel u.ae rappelle que la TVA est collectée par les entreprises à chaque étape de la chaîne et que l’immatriculation est obligatoire au-delà de 375 000 AED de ventes taxables par an, facultative à partir de 187 500 AED. Restaurants, abonnements, voitures, électroménager : la plupart de vos dépenses courantes supportent ces 5 %.
Le logement : exonéré ou taux zéro
Le décret-loi fédéral n° 8 de 2017 traite les immeubles d’habitation à part. Son article 46 exonère les bâtiments résidentiels (hors cas soumis au taux zéro) ainsi que les terrains nus. Son article 45 soumet au taux zéro la première vente ou la première location d’un bâtiment résidentiel. En pratique, un promoteur vend un appartement neuf à 0 % de TVA tout en récupérant la TVA sur ses coûts, et un particulier qui loue ou revend un logement n’a pas à facturer de TVA ni à s’immatriculer pour cela.
Le commercial et les services : 5 %
Le guide « VAT treatment of properties » publié sur u.ae classe comme commerciaux les bureaux, commerces, entrepôts, appartements avec services hôteliers et locations courtes de six mois ou moins. Leur location supporte 5 % de TVA. De même, l’entretien, les associations de copropriétaires, l’eau, l’électricité, le gaz, la climatisation et les commissions d’agents immobiliers sont soumis à la TVA, y compris lorsque le bien est résidentiel.
- Appartement neuf acheté au promoteur : taux zéro (première vente résidentielle).
- Revente d'un logement entre particuliers : exonérée.
- Bureau ou commerce : 5 % de TVA sur la vente et sur le loyer.
- Commission d'agent, charges de copropriété, factures DEWA : 5 % de TVA.
L'impôt sur les sociétés concerne-t-il les expatriés et les propriétaires bailleurs ?
L’impôt sur les sociétés, en vigueur depuis les exercices ouverts à partir du 1er juin 2023, vise d’abord les entreprises : 0 % jusqu’à 375 000 AED de bénéfice imposable, 9 % au-delà. Un particulier n’y entre que s’il exerce réellement une activité commerciale importante.
Le texte de base est le décret-loi fédéral n° 47 de 2022. Selon u.ae (mise à jour du 28 octobre 2026), il s’applique aux entreprises et aux personnes exerçant sous licence commerciale, aux sociétés de zone franche (qui conservent leurs avantages si elles respectent les conditions réglementaires) et explicitement aux activités de gestion, construction, promotion, agence et courtage immobiliers.
La règle du million d’AED pour les particuliers
La Federal Tax Authority précise qu’une personne physique n’est assujettie que si elle exerce une activité commerciale aux Émirats et que son chiffre d’affaires tiré de cette activité dépasse 1 million d’AED sur l’année civile. Surtout, trois sources de revenus ne sont pas considérées comme une activité : les salaires, les revenus d’investissement personnels et les revenus d’investissement immobilier, c’est-à-dire les loyers perçus sans licence (décision du Cabinet n° 49 de 2023).
Le cas de la location courte durée
Louer votre appartement à l’année à titre privé ne vous fait donc pas entrer dans l’impôt sur les sociétés. En revanche, si vous exploitez des locations de courte durée sous une licence d’activité, ou si vous détenez vos biens via une société, l’analyse change : la société peut devenir imposable à 9 % au-delà du seuil de 375 000 AED. C’est un point à valider avec un conseiller fiscal avant de structurer un portefeuille.
Quels frais et taxes payer en achetant un bien à Dubai ?
Il n’existe pas de droits de mutation au sens français, mais le Dubai Land Department (DLD) perçoit des frais d’enregistrement de 2 % à la charge du vendeur et 2 % à la charge de l’acheteur, auxquels s’ajoutent des frais fixes et, en cas de crédit, l’enregistrement de l’hypothèque.
La fiche officielle du DLD répartit les 4 % à parts égales. Dans la pratique du marché, l’acheteur règle souvent la totalité : c’est un point qui se négocie et qui doit figurer dans le contrat de vente. L’agent d’enregistrement agréé (trustee) facture 4 000 AED hors TVA pour une vente d’au moins 500 000 AED. Le tableau ci-dessous reprend les montants officiels, avec un exemple chiffré.
| Poste | Montant officiel | Exemple pour un bien de 2 000 000 AED financé à 1 200 000 AED |
|---|---|---|
| Frais d’enregistrement de la vente | 2 % vendeur + 2 % acheteur | 40 000 AED pour la part acheteur (80 000 AED si l’acheteur prend les 4 %) |
| Frais de l’agent d’enregistrement (trustee) | 4 000 AED + TVA (2 000 AED + TVA sous 500 000 AED) | 4 000 AED + 200 AED de TVA |
| Titre de propriété, plan, frais de connaissance et d’innovation | 250 AED + 250 AED + 10 AED + 10 AED (appartement ou villa) | 520 AED |
| Enregistrement de l’hypothèque | 0,25 % du montant du prêt | 3 000 AED |
| Frais trustee de l’hypothèque | 4 000 AED + TVA (5 000 AED + TVA sur un bien sur plan) | 4 000 AED + 200 AED de TVA |
| Mainlevée de l’hypothèque à la revente | 1 000 AED + 250 AED + 300 AED + TVA (trustee) | Environ 1 570 AED |
Source : Dubai Land Department, fiches de services « Property sale registration », « Request for mortgage registration » et « Request for mortgage termination », consultées le 10 nov. 2026. Exemple calculé par Valorisimo.
Les autres coûts à budgéter
Ajoutez la commission de l’agence immobilière (soumise à 5 % de TVA), l’évaluation exigée par la banque si vous empruntez et, pour un bien sur plan, l’enregistrement Oqood du contrat de réservation. Une fois propriétaire, vous paierez des charges de copropriété annuelles, détaillées dans notre guide des charges de service à Dubai et Abu Dhabi. Pour une vue complète des frais à l’achat, consultez notre page frais d’achat immobilier à Dubai.
Et à Abu Dhabi ?
À Abu Dhabi, la plateforme DARI de l’Abu Dhabi Real Estate Centre applique 2 % du prix de vente pour l’enregistrement des ventes sur plan, avec une pénalité de 10 000 AED au-delà de 21 jours après la signature. Les deux émirats restent donc proches, autour de 2 % à 4 % de frais d’enregistrement selon la répartition entre vendeur et acheteur.
Quelle taxe sur le logement paie-t-on quand on vit à Dubai ?
Le seul prélèvement récurrent lié au logement est la « housing fee » municipale : à Dubai, elle représente 5 % du loyer annuel et elle est ajoutée chaque mois à la facture de la Dubai Electricity and Water Authority (DEWA).
The National décrivait dès 2016 ce mécanisme de taxe municipale de 5 % collectée via les factures DEWA, au moment où Abu Dhabi introduisait son propre prélèvement de 3 % sur les loyers des locataires expatriés. Pour un loyer de 120 000 AED par an, la housing fee représente ainsi 6 000 AED sur l’année, soit 500 AED par mois sur la facture d’électricité et d’eau.
Propriétaire occupant, bailleur ou locataire
Le locataire paie la housing fee sur son propre compte DEWA. Le propriétaire bailleur n’est pas concerné tant que le compte est au nom du locataire. Si vous occupez vous-même votre bien, vérifiez sur votre première facture DEWA si un prélèvement municipal y figure et sur quelle base il est calculé.
Pas d’impôt foncier annuel
Il n’existe à Dubai ni taxe foncière ni taxe d’habitation au sens français. Les seuls coûts récurrents d’un propriétaire sont les charges de copropriété, l’assurance éventuelle et la maintenance, ce qui pèse directement sur le rendement net. Notre guide du rendement locatif à Dubai détaille l’impact de ces charges.
Que doit savoir un expatrié français sur ses impôts en France ?
Partir à Dubai ne fait pas disparaître automatiquement vos obligations françaises. La convention fiscale signée le 19 juillet 1989 entre la France et les Émirats arabes unis organise le partage, et une de ses clauses est particulièrement favorable à la France.
Pour la convention, est résident des Émirats toute personne qui y est domiciliée ou établie (article 4). En cas de double résidence, on retient successivement le foyer d’habitation permanent, le centre des intérêts vitaux, le séjour habituel, puis la nationalité. Mais l’article 19-2 ajoute une règle propre à ce traité : si une personne résidente des Émirats reste fiscalement domiciliée en France au sens du droit français, ses revenus sont imposables en France nonobstant les autres dispositions, avec imputation de l’impôt émirien. Cette clause ne s’applique pas aux citoyens émiriens.
| Votre situation | Où êtes-vous imposé ? | Article de la convention |
|---|---|---|
| Vous vivez à Dubai et y avez votre foyer | Résident des Émirats : salaires et revenus locaux non imposés en France | Art. 4 (résidence) |
| Vous louez un appartement à Paris depuis Dubai | Loyers imposables en France, où se trouve le bien | Art. 5 (revenus immobiliers) |
| Vous restez fiscalement domicilié en France selon le droit français | La France conserve le droit d’imposer, avec crédit de l’impôt émirien | Art. 19-2 |
| Vous détenez un bien immobilier en France | IFI possible sur vos seuls biens français au-delà de 1 300 000 € nets | Droit interne français, art. 16 A |
| Vous vendez votre appartement de Dubai | Plus-value imposable aux Émirats, où se trouve le bien | Art. 11 |
Sources : convention fiscale France–Émirats arabes unis du 19 juillet 1989 modifiée par l’avenant du 6 décembre 1993 (impots.gouv.fr) ; service-public.fr, fiche IFI vérifiée le 6 mars 2026.
Vos biens immobiliers en France
Les loyers d’un appartement situé en France restent imposables en France (article 5), même si vous vivez à Dubai. Pour l’impôt sur la fortune immobilière, service-public.fr indique qu’un non-résident n’est imposé que sur ses biens et droits immobiliers situés en France, lorsque leur valeur nette dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Un résident de France, lui, déclare son patrimoine immobilier mondial, y compris un appartement à Dubai.
Notre analyse détaillée de la convention fiscale France–Émirats arabes unis reprend ces règles article par article.
L'immobilier peut-il vous donner une résidence à Dubai ?
Oui. Le portail fédéral u.ae (mise à jour du 28 juillet 2026) indique qu’un investissement d’au moins 2 millions d’AED, notamment en immobilier, ouvre droit au Golden Visa, un titre de séjour de longue durée renouvelable sans sponsor.
Le Golden Visa permet de rester hors des Émirats plus de six mois sans perdre sa résidence et de parrainer son conjoint et ses enfants. Pour les investisseurs immobiliers, le tableau d’u.ae mentionne une durée de 5 ans, quand d’autres catégories (investissements publics, talents) obtiennent 10 ans : vérifiez la durée applicable à votre dossier auprès de l’ICP ou du service de l’émirat concerné au moment de la demande.
Résidence administrative et résidence fiscale
Un visa de résidence est une preuve utile de votre installation, mais il ne suffit pas à lui seul à établir votre résidence fiscale. En cas de contrôle, l’administration française regarde votre situation réelle : foyer, activité, intérêts économiques. Un certificat de résidence fiscale émirien et vos justificatifs de logement renforcent votre dossier. Les conditions du visa par l’immobilier sont détaillées dans notre guide du visa résidence à Dubai par l’immobilier.
Quels pièges fiscaux éviter quand on s'installe à Dubai ?
Les erreurs les plus coûteuses ne viennent pas des Émirats, où la fiscalité est légère, mais d’une mauvaise rupture avec la France ou d’une structuration hâtive de ses investissements.
Trois erreurs fréquentes
Première erreur : garder sa famille et son activité principale en France tout en se déclarant non-résident, ce qui fait jouer l’article 19-2. Deuxième erreur : créer une société pour détenir quelques appartements loués à l’année, alors que les loyers d’un particulier sans licence sont hors champ de l’impôt sur les sociétés. Troisième erreur : oublier que la commission d’agence, les charges de copropriété et la mise en service DEWA supportent 5 % de TVA, ce qui pèse sur la rentabilité.
Le bon réflexe
Avant un achat important, faites valider votre situation par un conseiller fiscal franco-émirien et comparez le coût total de l’opération, frais DLD inclus. Pour vous projeter sur la vie quotidienne, notre guide vivre à Dubai en tant qu’étranger complète cette approche fiscale.
Point d'attention
Les règles fiscales émiriennes et françaises évoluent : confirmez chaque montant auprès du Dubai Land Department, de la Federal Tax Authority et de votre service des impôts des particuliers avant de signer, et faites-vous accompagner pour toute structuration en société.
Questions fréquentes
Y a-t-il un impôt sur le revenu à Dubai en 2026 ?
Non. Les Émirats arabes unis ne prélèvent pas d’impôt fédéral sur le revenu des personnes physiques. Salaires, dividendes et loyers perçus à titre privé ne sont pas imposés à Dubai. Un Français reste néanmoins imposable en France s’il y conserve son domicile fiscal au sens du droit français (article 19-2 de la convention).
Les revenus locatifs sont-ils imposés à Dubai ?
Pas pour un particulier qui loue sans licence. La Federal Tax Authority classe ces revenus d’investissement immobilier hors activité commerciale (décision du Cabinet n° 49 de 2023). Une société qui détient les biens, ou une activité de location courte sous licence, peut en revanche être soumise à l’impôt de 9 % au-delà de 375 000 AED de bénéfice.
Paie-t-on la TVA en achetant un appartement à Dubai ?
Un appartement neuf acheté au promoteur relève du taux zéro (première vente résidentielle, article 45 du décret-loi n° 8 de 2017) et la revente d’un logement est exonérée. Les biens commerciaux supportent 5 %, tout comme la commission d’agence et les charges de copropriété.
Combien coûtent les frais d'enregistrement à Dubai ?
Le Dubai Land Department fixe 2 % du prix à la charge du vendeur et 2 % à celle de l’acheteur, plus 4 000 AED hors TVA de frais trustee pour une vente d’au moins 500 000 AED et environ 520 AED de frais fixes. Avec un crédit, ajoutez 0,25 % du montant emprunté.
Un expatrié à Dubai doit-il payer l'IFI en France ?
Seulement sur ses biens immobiliers situés en France, si leur valeur nette dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026, selon service-public.fr. Un appartement à Dubai n’entre pas dans l’IFI d’un non-résident, alors qu’un résident de France doit le déclarer.
Chiffres indicatifs à la date indiquée : vérifiez-les auprès des sources officielles avant toute décision.
- Contenu informatif, ne constitue ni un conseil fiscal, juridique ni financier.
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