Emaar Properties à Dubai : le leader de l'immobilier en 2026
- Publié le 17 avril 2025
- Mis à jour le 10 novembre 2026
- 11 min de lecture
- Données vérifiées le 10 nov. 2026
En bref
Emaar Properties reste le premier promoteur de Dubai en 2026, malgré la correction du marché. Sur neuf mois, son chiffre d’affaires progresse de 13 % à 37,5 milliards d’AED et son bénéfice net de 17 % à 17,1 milliards ; son carnet de revenus atteint 158,8 milliards. Selon les données du DLD, Emaar a livré 6 004 logements en 2026 et affiche 99,2 % de projets livrés à l’heure. Le 5 novembre, il a proposé 15 AED par action pour racheter le reste d’Emaar Development.
Résultats 9 mois 2026 d’Emaar, 5 nov. 2026 · Analyse DXBinteract des données DLD, consultée le 10 nov. 2026 · Document d’offre Emaar Development, 5 nov. 2026
158,8 Md AEDcarnet de revenus
Ventes déjà signées restant à comptabiliser, fin septembre 2026 (+6 %)
Source : Emaar, résultats 9 mois 2026
99,2 %livrés à l’heure
490 projets achevés et 4 en retard, contre 85 % en moyenne à Dubai
Source : DXBinteract, fiabilité des promoteurs, données DLD, 10 nov. 2026
15 AEDpar action
Offre en numéraire sur Emaar Development, soit 19,4 % au-dessus du cours du 2 novembre
Source : Emaar, document d’offre, 5 nov. 2026
Downtown Dubai, le quartier qui a fait d’Emaar le premier promoteur de l’émirat.Photo : © VALORISIMO
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Pourquoi Emaar reste-t-il le premier promoteur de Dubai en 2026 ?
Emaar Properties combine trois atouts qu’aucun concurrent ne réunit : le plus grand carnet de ventes de Dubai, le meilleur bilan de livraison du registre foncier et des revenus récurrents tirés des centres commerciaux et des hôtels.
Coté au Dubai Financial Market, Emaar a façonné les quartiers les plus connus de la ville, de Downtown Dubai et du Burj Khalifa à Dubai Creek Harbour. En 2025, il a signé une année record : 80,4 milliards d’AED de ventes immobilières (+16 %) et 49,6 milliards de chiffre d’affaires (+40 %).
2026 a été plus difficile. Le conflit régional déclenché le 28 février a ralenti les ventes dans tout l’émirat, et Emaar n’y a pas échappé : ses ventes neuves enregistrées au Dubai Land Department (DLD) ont baissé de 41 % sur dix mois. Mais ses résultats financiers restent en hausse, car ils reflètent la construction de logements vendus pendant le boom.
Emaar face aux autres promoteurs
Dans notre classement des meilleurs promoteurs immobiliers à Dubai, Emaar arrive premier : il a livré 6 004 unités en 2026, plus que tout autre promoteur, et en construit 46 184 sur 134 projets. Azizi, DAMAC et Binghatti ont vendu plus de logements en nombre, mais à des prix bien inférieurs.
Que disent les résultats d'Emaar sur neuf mois 2026 ?
Les résultats publiés le 5 novembre 2026 montrent un groupe qui vend moins mais gagne plus : le chiffre d’affaires progresse de 13 % et le bénéfice net de 17 %, malgré des ventes nettement inférieures au rythme de 2025.
| Indicateur | Année 2025 | 9 mois 2026 |
|---|---|---|
| Ventes immobilières du groupe | 80,4 Md AED (+16 %) | 34,7 Md AED |
| Chiffre d’affaires | 49,6 Md AED (+40 %) | 37,5 Md AED (+13 %) |
| EBITDA | 25,6 Md AED (+33 %) | 19,7 Md AED (+19 %), marge 53 % |
| Bénéfice avant impôt | 25,7 Md AED (+36 %) | 19,8 Md AED (+18 %) |
| Bénéfice net après impôt | n.p. | 17,1 Md AED (+17 %) |
| Carnet de revenus (groupe) | 155 Md AED (+39 %) | 158,8 Md AED (+6 %) |
| Ventes Emaar Development | 71,1 Md AED (+9 %) | 26,2 Md AED |
| Ventes à l’international | 9,3 Md AED (+124 %) | 8,5 Md AED (+5 %) |
| Revenus des centres commerciaux | 6,3 Md AED (+13 %), occupation 98 % | 5,2 Md AED (+10 %), occupation ~98 % |
| Revenus de l’hôtellerie et des loisirs | 4,2 Md AED (+12 %), occupation 82 % | 2,4 Md AED, occupation 63 % (vs 80 %) |
Source : Emaar Properties, résultats annuels 2025 (12 févr. 2026) et résultats 9 mois 2026 (5 nov. 2026) ; bénéfice net après impôt 9 mois : Gulf News, 5 nov. 2026. Évolutions sur un an. n.p. = non publié dans le communiqué.
Le carnet de revenus, amortisseur de la correction
Le promoteur comptabilise une vente au fur et à mesure de l’avancement du chantier. Les logements vendus en 2024 et 2025 alimentent donc les revenus de 2026 et 2027. Fin septembre, ce carnet atteignait 158,8 milliards d’AED, dont 127,2 milliards pour le développement aux Émirats. Emaar Development, l’activité de promotion aux Émirats, a vu son chiffre d’affaires progresser de 26 % à 22,2 milliards et son bénéfice avant impôt de 28 % à 12,5 milliards.
Les ventes et l’hôtellerie ont ralenti
Les ventes du groupe, 34,7 milliards d’AED en neuf mois, représentent moins de la moitié des 80,4 milliards vendus sur toute l’année 2025. L’hôtellerie a le plus souffert : le taux d’occupation des hôtels d’Emaar aux Émirats est tombé à 63 %, contre 80 % un an plus tôt. Les centres commerciaux, eux, ont progressé de 10 % avec un taux d’occupation d’environ 98 %.
Emaar a aussi annoncé un dividende exceptionnel de 4,4 milliards d’AED, soit 0,5 AED par action, et 14 lancements sur la période, dont Valia à Dubai Creek Harbour et Alva à The Valley.
Pourquoi Emaar rachète-t-il Emaar Development ?
Le 5 novembre 2026, Emaar Properties a proposé 15 AED par action en numéraire pour acquérir la totalité des actions d’Emaar Development qu’il ne détient pas encore.
Emaar Development regroupe la promotion résidentielle aux Émirats, premier contributeur aux bénéfices du groupe (12,5 milliards d’AED avant impôt sur neuf mois). Cotée au DFM depuis novembre 2017, la filiale est détenue à un peu plus de 79 % par sa maison mère. L’offre lui donnerait 100 % des bénéfices de cette activité.
| Élément de l’offre | Détail |
|---|---|
| Prix proposé | 15,0 AED par action, en numéraire |
| Prime vs cours du 2 nov. 2026 (12,56 AED) | +19,4 % |
| Prime vs moyenne pondérée sur 3 mois (12,97 AED) | +15,7 % |
| Prime vs cours du 5 nov. 2026 (14,52 AED) | +3,3 % |
| Prime vs prix d’introduction de 2017 (6,03 AED) | +148,8 % |
| Ouverture de l’offre | 6 novembre 2026 |
| Clôture | 10 décembre 2026, 15 h (heure des Émirats), sauf prolongation |
| Date inconditionnelle prévue | Vers le 8 janvier 2027 |
| Part déjà détenue par Emaar Properties | Un peu plus de 79 % (Gulf Business) |
Source : Emaar Properties, page « Emaar Development acquisition offer » et document d’offre, 5 nov. 2026 ; participation : Gulf Business, nov. 2026.
Ce que cela change pour un acheteur de logement
Rien, à court terme : les contrats de vente, les plans de paiement et les comptes séquestres des projets restent inchangés. L’opération concerne les actionnaires. Le niveau de prime proposé peut se lire comme un signal de confiance de la direction après la baisse de 2026.
Le coût total est estimé entre 11,9 et 12,5 milliards d’AED selon The National et Emirates 24|7. Le résultat de l’offre sera annoncé le 11 décembre 2026, sauf prolongation.
Comment l'action Emaar a-t-elle traversé la correction de 2026 ?
L’action Emaar Properties a clôturé à 12,52 AED le 5 novembre 2026, environ 11 % sous son niveau de début d’année, soit une baisse proche de celle des prix des logements.
Le choc a été brutal en mars. L’indice immobilier du DFM, dont Emaar est le poids lourd, a perdu environ 20 % entre le 27 février et le 9 mars 2026, et les bourses de Dubai et d’Abu Dhabi sont restées fermées les 2 et 3 mars. Le 8 avril, après le cessez-le-feu, l’indice a connu sa plus forte hausse quotidienne depuis 2014.
Bourse et prix réels n’ont pas suivi le même rythme
Les prix des logements ont moins baissé que les actions au plus fort de la crise. L’indice d’évaluations de ValuStrat a perdu environ 10 % de fin février à juin, puis affichait −4,5 % sur un an fin septembre. Le jour des résultats, le secteur immobilier du DFM a gagné 4,2 %. L’écart entre ces mesures est détaillé dans notre analyse de l’indice immobilier de Dubai.
Un risque jugé élevé, pas extrême
L’indice UBS des bulles immobilières 2026 classe Dubai 4e sur 23 villes, avec un risque « élevé » mais pas « très élevé ». UBS estime qu’une amélioration du contexte géopolitique favoriserait une reprise rapide. Pour Emaar, l’endettement limité du secteur compte aussi : selon Moody’s, l’endettement moyen des promoteurs de Dubai est passé de 4,8x en 2020 à 1,4x en 2025.
Combien coûte un logement Emaar à Dubai en 2026 ?
La vente neuve médiane d’Emaar enregistrée au DLD s’élève à 3,2 millions d’AED en 2026, à 2 180 AED le pied carré, en hausse de 5 % sur un an.
| Promoteur | Ventes neuves janv.–oct. 2026 | Évol. sur un an | Prix médian | AED/pi² médian |
|---|---|---|---|---|
| Emaar | 6 702 | −41 % | 3,20 M AED | 2 180 (+5 %) |
| DAMAC | 8 310 | −35 % | 2,613 M AED | 1 800 (+26 %) |
| Sobha | 2 948 | −66 % | 2,241 M AED | 2 900 (+23 %) |
| Meraas | 1 006 | −59 % | 4,947 M AED | 3 320 (+3 %) |
| Azizi | 13 196 | +300 % | 669 000 AED | 1 710 (+2 %) |
Source : synthèse DXBinteract des ventes primaires (promoteur) enregistrées au DLD, janv.–oct. 2026 vs même période 2025, consultée le 10 nov. 2026.
Emaar se situe dans le haut du marché, mais pas au sommet : Meraas et Sobha vendent plus cher au pied carré, Azizi et DAMAC beaucoup moins cher. La baisse de 41 % des ventes d’Emaar est proche de celle de DAMAC et bien moindre que celle de Sobha.
Les prix dans les quartiers d’Emaar
Le tableau ci-dessous suit le prix médian des appartements dans quatre quartiers développés par Emaar, toutes ventes confondues.
| Quartier | AED/pi² janv.–oct. 2025 | AED/pi² janv.–oct. 2026 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Dubai Creek Harbour | 2 420 | 2 560 | +5,8 % |
| Downtown Dubai | 2 910 | 2 820 | −3,1 % |
| Dubai Hills Estate | 2 380 | 2 310 | −2,9 % |
| Emaar Beachfront | 4 150 | 3 550 | −14,5 % |
Source : analyse DXBinteract des données DLD, prix médian des appartements (toutes ventes, neuf et revente), janv.–oct. 2025 vs janv.–oct. 2026, consultée le 10 nov. 2026.
Dubai Creek Harbour progresse. Downtown Dubai et Dubai Hills Estate reculent légèrement. Emaar Beachfront, le plus cher, corrige le plus. ValuStrat relève aussi un repli de 16,7 % sur un an des appartements du quartier du Burj Khalifa à fin juin 2026.
Emaar livre-t-il ses projets à l'heure ?
Oui : c’est le point fort d’Emaar. Sur 494 projets achevés ou en retard enregistrés au DLD, seuls quatre ont dépassé leur date de livraison, soit un taux de 99,2 % à l’heure, contre 85 % en moyenne à Dubai.
Selon le registre des projets du DLD, Emaar a livré 6 004 unités sur 16 projets en 2026 à ce jour, le plus haut total de l’émirat. De son côté, le groupe indique avoir remis plus de 4 800 logements aux Émirats sur neuf mois et affirme que plus de 80 % de ses projets actifs aux Émirats étaient en avance sur le calendrier au 30 septembre. L’écart entre ces chiffres tient aux méthodes : le DLD compte les unités des projets achevés, Emaar les remises de clés effectives.
Le programme en cours
Emaar construit 46 184 unités sur 134 projets dont la livraison est annoncée en 2026 ou après, le plus grand programme de Dubai devant DAMAC (40 597). Seules 3 847 unités sont annoncées pour 2027, bien moins que chez Azizi (19 072) ou Binghatti (15 562). En 2026, Emaar a lancé 3 800 unités sur 11 projets selon le DLD : des lancements plus petits et plus ciblés qu’en 2025, quand Emaar Development avait lancé 48 projets.
Pour un acheteur sur plan, cette régularité réduit le principal risque : un retard qui décale les loyers ou la revente. Elle n’élimine pas le risque de prix. Avant de choisir entre un projet neuf et un bien livré, comparez les deux options avec notre guide off-plan ou prêt à habiter à Dubai.
Quels sont les grands quartiers d'Emaar à Dubai ?
Emaar a bâti ses quartiers comme des villes dans la ville : logements, bureaux, commerces et hôtels réunis autour d’un point d’attraction, tour, crique, plage ou parc.
Downtown Dubai
Le quartier du Burj Khalifa et du Dubai Mall, vitrine du groupe. Le prix médian des appartements y atteint 2 820 AED le pied carré en 2026 (−3,1 %). Un marché mature, où le choix de la tour pèse lourd. Voir notre guide du quartier Downtown Dubai.
Dubai Creek Harbour
Le grand projet en bord de crique. Les prix médians des appartements y ont progressé de 5,8 % à 2 560 AED le pied carré. Emaar y a lancé Valia en 2026 et a dévoilé le 9 novembre 2026 un quartier d’affaires de 3,27 milliards de dollars. Détails dans notre guide de Dubai Creek Harbour.
Dubai Hills Estate
Communauté verte organisée autour d’un parcours de golf et du Dubai Hills Mall, prisée des familles. Appartements : 2 310 AED le pied carré (−2,9 %) ; les villas du quartier ont reculé de 2,8 % sur un an à fin juin selon ValuStrat.
Emaar Beachfront
Tours en bord de plage entre Dubai Marina et Palm Jumeirah, le segment le plus cher d’Emaar (3 550 AED le pied carré) et celui qui corrige le plus en 2026 (−14,5 %).
Arabian Ranches et The Valley
Les communautés de villas et maisons de ville d’Emaar, plus éloignées du centre et tournées vers les familles. Arabian Ranches est un quartier établi ; The Valley, plus récent, accueille le lancement Alva de 2026. Le marché des villas a mieux résisté que celui des appartements en 2026 : l’indice villas de ValuStrat progressait de 2 % sur un an en juin.
Faut-il acheter un bien Emaar à Dubai en 2026 ?
Un bien Emaar coûte plus cher que la moyenne, mais le risque de livraison est le plus faible de Dubai. En 2026, c’est le prix d’entrée, pas le promoteur, qui fait la différence.
La correction ouvre des fenêtres : certains appartements sur plan en revente s’échangent 10 à 15 % sous leur prix d’origine selon des professionnels cités par Fortune, et les promoteurs proposent des conditions plus souples. Vérifiez aussi les échéances de votre plan de paiement immobilier aux Émirats.
- Comparez neuf et revente. Dans les quartiers d'Emaar, une revente récente peut coûter moins cher au pied carré qu'un lancement.
- Regardez la tour, pas le quartier. Les médianes de Downtown ou d'Emaar Beachfront masquent de gros écarts d'un immeuble à l'autre.
- Calculez le rendement locatif. Les loyers des nouveaux baux d'appartements ont baissé de 6,3 % sur un an en octobre 2026.
- Vérifiez l'Oqood et le séquestre. Même chez Emaar, chaque versement doit aller sur le compte séquestre du projet enregistré au DLD.
- Gardez un horizon long. Un achat Emaar se juge sur trois à cinq ans, pas sur le cycle de 2026.
Point d'attention
Les résultats d'Emaar reflètent des ventes signées pendant le boom ; ses ventes neuves de 2026 ont baissé de 41 % et les prix de certains de ses quartiers, comme Emaar Beachfront, ont nettement corrigé. La qualité du promoteur ne protège pas d'une baisse de prix : vérifiez les ventes récentes enregistrées dans l'immeuble visé avant toute offre.
Questions fréquentes
Emaar Properties est-il le plus grand promoteur de Dubai ?
Oui, par la taille financière et les livraisons. Emaar a réalisé 49,6 milliards d’AED de chiffre d’affaires en 2025 et 37,5 milliards sur neuf mois 2026, a livré 6 004 unités en 2026 selon le DLD et construit 46 184 unités. Azizi a toutefois enregistré plus de ventes neuves en nombre en 2026.
Emaar livre-t-il ses projets à temps ?
Selon les données du DLD analysées par DXBinteract, Emaar compte 490 projets achevés et seulement quatre en retard, soit 99,2 % à l’heure, contre 85 % en moyenne à Dubai. Le groupe indique aussi que plus de 80 % de ses projets actifs aux Émirats étaient en avance fin septembre 2026.
Quel est le prix moyen d'un logement Emaar en 2026 ?
La vente neuve médiane d’Emaar enregistrée au DLD de janvier à octobre 2026 est de 3,2 millions d’AED, à 2 180 AED le pied carré. Les prix varient fortement selon le quartier : environ 2 310 AED/pi² à Dubai Hills Estate, 3 550 AED à Emaar Beachfront.
Qu'est-ce que l'offre d'Emaar sur Emaar Development ?
Le 5 novembre 2026, Emaar Properties a proposé 15 AED par action en numéraire pour racheter les actions d’Emaar Development qu’il ne détient pas, soit 19,4 % au-dessus du cours du 2 novembre. L’offre est ouverte jusqu’au 10 décembre 2026, sauf prolongation.
Faut-il acheter l'action ou un bien Emaar en 2026 ?
Ce sont deux placements différents. L’action, à 12,52 AED le 5 novembre, a perdu environ 11 % depuis janvier ; un logement Emaar dépend du quartier et de l’immeuble. Pour un bien, comparez les ventes récentes enregistrées au DLD et le loyer possible avant de décider.
Chiffres indicatifs à la date indiquée : vérifiez-les auprès des sources officielles avant toute décision.
- Contenu informatif, ne constitue ni un conseil fiscal, juridique ni financier.
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