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December 23, 2025

Why Yields Vary Between Studios, 1-BR & 2-BR Units

Investors in Dubai’s property market constantly monitor yields to make informed decisions. Rental yield the annual rental income as a percentage of the property’s value can vary widely depending on unit size, location, and market demand. In this blog, we take a deep dive into why yields differ between studios, 1-bedroom, and 2-bedroom units, and how prime sub-markets like Dubai South, Jumeirah Village Circle (JVC), Al Hebiah Fifth, and Business Bay perform.

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Yield Analysis: Why Yields Vary Between Studios, 1-BR & 2-BR Unit

Heading 2

Beach-access : Unit whose building or development includes private or direct access to the beach (walk-on access, private gate, or managed beach facilities). The emphasis is access and amenity.

Sea-view (limited access) : Unit that has a view of the sea (partial or full) but does not have direct/private beach access; public beach or a distance to the shore is possible. Emphasis is view + lower acquisition cost.

Both deliver “water appeal” but the monetisation channels differ: access sells experiences (short-term stays, lifestyle); views sell prestige and long-term rental desirability.

Heading 3

  • Studies and market reports commonly show a sea-view/ waterfront price premium in the ~10–30% range depending on market and view quality.
  • Vacation-rental platforms and short-term datasets show listings with beach access or waterfront location often earn significantly more RevPAR (revenue per available rental) than comparable units without many market analyses report uplifts in the 20%–30% range for beach/waterfront listings on short-term channels.
  • Local market baseline yields matter: e.g., Dubai apartment average rental yields are commonly reported in the mid-single digits (market averages vary by source and quarter). Location + product type change everything.
  • Property portals show consistent premium pricing and listing scarcity for beachfront or true sea-view villas/apartments in prime beach communities. That scarcity is a driver of both rents and capital appreciation.

Frequently Asked Questions (FAQs)

Pourquoi les prix varient-ils autant selon les quartiers ?

Parce que la micro-localisation (vue mer/Burj, accès métro, mix d’usages, qualité des équipements, image de marque de la tour) influe fortement sur la disposition à payer. Les quartiers « prime » (Downtown, Marina en front, Palm) capitalisent une prime de rareté et de prestige, quand les zones plus émergentes (JVC, Dubailand, Dubai South) offrent des prix et des rendements plus accessibles. Les indices montrent d’ailleurs des niveaux moyens très différents d’un quartier à l’autre.

Quelle différence prix studio vs 2 chambres ?

La différence absolue vient surtout de la surface (2-bed ≈ 2× un studio), mais le prix au m² d’un 2-bed dans un quartier prime peut aussi être plus élevé (meilleure vue, étage élevé, unités familiales plus recherchées). En 2025, les médianes globales indiquent ~$195k pour un studio contre ~$675k pour un 2-bed, avec une variabilité importante selon l’adresse.

Le marché est-il en tirelire ou en correction ?

Les fondamentaux (demande expatriée, visa long terme, rentabilité locative) restent solides, mais des institutions signalent un risque de normalisation/correction à court terme si l’offre livrable augmente rapidement. En pratique, cela signifie : sélectivité sur l’actif, préférer les tours liquides, négocier les off-plan avec discernement, et modéliser des scénarios (±10–15 %) avant décision.

Quels sont les quartiers les plus abordables ? (<100 k €)

Sous 100 k €, l’offre livrée est rare dans les quartiers centraux. Les alternatives réalistes sont :

  • Studios compacts en périphérie (certaines tours à International City, Dubai South, Dubailand ancien), parfois en marché secondaire ou distressed ;

  • Off-plan avec échéanciers étalés, mais attention aux frais, à la qualité et à la date de livraison.
     Les indices moyens de 2025 indiquent toutefois un ticket d’entrée généralement supérieur à 100 k € pour les studios dans les zones les plus demandées.

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