Croissance de la population à Dubai en 2026 : 4,8 millions d'habitants et impact urbain
- Publié le 15 mai 2025
- Mis à jour le 10 novembre 2026
- 13 min de lecture
- Données vérifiées le 10 nov. 2026
En bref
La croissance de la population à Dubai reste rapide en 2026. Le décompte officiel atteignait 4 807 185 habitants le 29 septembre 2026, soit 226 885 de plus qu’en janvier, après un bond de 7,5 % en 2025 jusqu’à 4,58 millions. La croissance a marqué une pause en mars, avec environ 61 000 résidents en moins pendant le conflit régional, puis a repris dès juin. Le plan Dubai 2040 est conçu pour 5,8 millions d’habitants en 2040, tandis qu’un record de 55 600 logements livrés est attendu en 2026.
Dubai Data and Statistics Establishment via Gulf News, sept. 2026 · The National, août 2026 · Cushman & Wakefield Core via Khaleej Times, août 2026
4,81 Mhabitants
Population de Dubai au 29 septembre 2026, +226 885 depuis le 1er janvier
Source : Dubai Data and Statistics Establishment via Gulf News, sept. 2026
+7,5 %de croissance en 2025
D’environ 4,25 millions à 4,58 millions, l’un des rythmes les plus rapides jamais mesurés
Source : Khaleej Times, juil. 2026
5,8 Mvisés en 2040
Population pour laquelle le plan d’urbanisme Dubai 2040 est dimensionné
Source : The National, août 2025
Dubai a gagné plus de 330 000 habitants en 2025 et a continué de croître en 2026.Photo : © VALORISIMO
Combien d'habitants compte Dubai en 2026 ?
Dubai comptait 4 807 185 habitants le 29 septembre 2026, selon les chiffres publiés en continu par la Dubai Data and Statistics Establishment, rattachée à Digital Dubai. C’est 226 885 personnes de plus qu’au début de l’année.
L’émirat n’attend plus un recensement tous les dix ans. Ses statisticiens mettent à jour le décompte en permanence à partir de fichiers administratifs : visas de résidence, raccordements aux services publics et autres bases de données gouvernementales. Est considérée comme résidente toute personne qui vit à Dubai, ou compte y vivre, au moins six mois. Les touristes et les centaines de milliers de personnes qui viennent chaque jour de Sharjah, d’Ajman ou d’Abu Dhabi ne sont pas comptés.
Comme la méthode a changé, les titres plus anciens ne sont pas directement comparables avec la série actuelle. En août 2025, l’ancien compteur indiquait le passage des quatre millions d’habitants. La série actuelle situe la population à environ 4,25 millions fin 2024 et à 4,58 millions fin 2025. Pour comparer deux années, utilisez toujours des chiffres de la même série.
Les relevés mensuels de 2026
La trajectoire de 2026 n’a pas été linéaire. Le tableau ci-dessous reprend les relevés publiés au fil de l’année.
| Date | Habitants | Variation | Commentaire |
|---|---|---|---|
| 31 déc. 2025 | 4 580 300 | +332 000 sur l’année 2025 | Chiffre de fin d’année, +7,5 % |
| Mars 2026 | Environ 4,65 millions | Environ −61 000 sur le mois (−1,3 %) | Pic du conflit régional |
| 30 juin 2026 | Environ 4,74 millions | Près de +40 000 en juin | Reprise |
| 30 juil. 2026 | 4 741 335 | +161 335 depuis janvier | Juillet quasi stable |
| 31 août 2026 | 4 782 535 | +202 235 depuis janvier | Relevé de fin de mois |
| 29 sept. 2026 | 4 807 185 | +226 885 depuis janvier | Dernier relevé publié |
Source : Dubai Data and Statistics Establishment via Gulf News (29 sept. 2026), Khaleej Times (30 juil. 2026) et The National (4 août 2026)
- Répartition hommes-femmes. En 2025, les hommes représentaient 68,5 % des résidents (3,13 millions) et les femmes 31,5 % (1,44 million), héritage d'une main-d'œuvre tournée vers le BTP, la logistique et les services.
- Âge. La tranche d'âge la plus nombreuse en 2025 était celle des 30-34 ans, avec 15,45 % de la population : Dubai est une ville d'actifs.
- Ménages. Le nombre de ménages a augmenté de 62 800 en 2025, de 795 200 à 858 000 (+7,9 %), plus vite que la population elle-même.
- Population de jour. Environ 1,81 million de personnes entraient chaque jour à Dubai en 2025, portant la population moyenne en journée à près de 6,39 millions.
À quel rythme la population de Dubai augmente-t-elle ?
Dubai croît de 6 à 7 % par an depuis la fin de la pandémie de Covid, selon la lecture des données officielles par The National. En 2025, la croissance a atteint 7,5 %, proche du record de 8,2 % enregistré lors du recensement de 1980.
Sur le long terme, le changement est spectaculaire. L’émirat ne comptait pas plus de 12 000 habitants environ en 1881. Il en avait près de 40 000 en 1960, lors de son premier plan d’urbanisme, et environ 3,3 millions fin 2020. Sa surface urbanisée a progressé encore plus vite, de 3,2 km² à 1 490 km², soit environ 170 fois plus sur la même période.
| Année | Population | Source |
|---|---|---|
| 1881 | Environ 12 000 | Khaleej Times, d’après les données officielles |
| 1960 | Environ 40 000 | Portail du gouvernement des EAU, plan Dubai 2040 |
| 2005 | 1 321 453 | Recensement 2005, Khaleej Times |
| Fin 2020 | Environ 3,3 millions | Portail du gouvernement des EAU, plan Dubai 2040 |
| Fin 2024 | Environ 4,25 millions | Dubai Data and Statistics Establishment |
| Fin 2025 | 4,58 millions | Dubai Data and Statistics Establishment |
| Sept. 2026 | 4,81 millions | Dubai Data and Statistics Establishment |
Source : page u.ae du plan Dubai 2040 ; Khaleej Times (30 juil. 2026) ; Gulf News (29 sept. 2026). Les chiffres postérieurs à 2020 proviennent de la série administrative mise à jour en continu.
Les moteurs de la croissance
La quasi-totalité de la hausse vient de l’arrivée de nouveaux résidents, et non des naissances. Les facteurs d’attraction sont connus : absence d’impôt sur le revenu, résidence de long terme grâce au Golden Visa et à d’autres dispositifs, un marché de l’emploi étendu dans le commerce, l’aérien, la finance, le tourisme et la technologie, et l’un des aéroports les plus fréquentés du monde. L’agenda économique D33 vise à doubler la taille de l’économie de Dubai entre 2023 et 2033, ce qui suppose une demande soutenue de main-d’œuvre.
La pause de mars 2026
Le conflit régional déclenché fin février 2026 a montré que cette croissance peut s’interrompre. Dubai a perdu environ 61 000 résidents en mars, soit −1,3 %, à 4,65 millions, certains ménages étant partis temporairement. La perte a été effacée fin juin, avec près de 40 000 personnes supplémentaires sur ce seul mois. Savills, cité par The National, anticipe une croissance démographique d’environ 2 % à l’échelle des EAU en 2026, plus lente que les années précédentes.
Combien d'habitants Dubai comptera-t-elle en 2040 ?
Le plan d’urbanisme Dubai 2040, approuvé en mars 2021, est conçu pour une population de 5,8 millions de personnes en 2040. C’est le septième plan directeur de l’histoire de l’émirat.
Avec 4,81 millions d’habitants en septembre 2026, Dubai se trouve déjà à environ un million de cet objectif, à treize ans de l’échéance. Atteindre 5,8 millions en 2040 ne demanderait qu’une croissance moyenne d’environ 1,4 % par an, bien moins que les 7,5 % de 2025. Le plan fixe donc une enveloppe de foncier et d’infrastructures, pas une prévision qui plafonnerait la croissance. Si le rythme actuel se maintient, la ville devra revoir ses objectifs bien avant 2040.
| Objectif Dubai 2040 | Valeur |
|---|---|
| Population prévue | 5,8 millions |
| Réserves naturelles et zones rurales | 60 % de la superficie de l’émirat |
| Espaces verts, de loisirs et parcs publics | Doublés |
| Foncier dédié à l’hôtellerie et au tourisme | +134 % |
| Foncier dédié à l’activité économique | 168 km² |
| Foncier pour l’éducation et la santé | +25 % |
| Plages publiques | +400 % de linéaire |
| Grands centres urbains | 5 : Deira/Bur Dubai, Downtown/Business Bay, Dubai Marina/JLT, Expo 2020 et Dubai Silicon Oasis |
| Résidents à moins de 800 m d’une station de transport de masse | 55 % |
Source : portail du gouvernement des EAU (u.ae), plan Dubai 2040 ; The National (28 août 2025) ; Gulf News sur la phase II (déc. 2022).
La ville du quart d’heure, version Dubai
La phase II du plan, approuvée en décembre 2022, a ajouté la politique de la « ville à 20 minutes » : chaque résident doit pouvoir accéder à 80 % de ses besoins quotidiens (écoles, cliniques, commerces, parcs) en 20 minutes à pied ou à vélo. Avec l’objectif de 55 % des logements proches d’un transport de masse, cette politique oriente la croissance vers des quartiers plus denses et mieux desservis plutôt que vers des banlieues toujours plus lointaines.
Pour comprendre comment ces projets pèsent sur la valeur des biens, lisez notre analyse des infrastructures de Dubai et de leur effet sur l’immobilier.
Quelles infrastructures Dubai construit-elle pour une population plus nombreuse ?
Dubai construit deux nouvelles lignes de métro et le plus grand projet aéroportuaire du monde, trois investissements dimensionnés pour une ville de six millions d’habitants ou plus.
| Projet | Périmètre | Budget | Échéance |
|---|---|---|---|
| Métro de Dubai, ligne bleue | 30 km, 14 stations ; dessert Mirdif, Dubai Silicon Oasis, Dubai Creek Harbour et International City | 20,5 milliards AED | 9 sept. 2029 |
| Métro de Dubai, ligne or | 42 km entièrement souterrains, 15 quartiers clés, plus de 1,5 million de résidents desservis | 34 milliards AED | 9 sept. 2032 |
| Aéroport Al Maktoum International (nouveau terminal) | Jusqu’à 260 millions de passagers par an ; première phase de 150 millions | 128 milliards AED | Première phase dans les dix ans environ suivant le lancement de 2024 |
| Réseau de métro après la ligne bleue | 131 km de voies, 78 stations, 168 rames | n.d. | 2029 |
Source : The National (9 juil. 2026) pour le métro ; Gulf News (29 avr. 2024) pour Al Maktoum International.
La ligne bleue a achevé sa première phase de tunnelage en juillet 2026, et l’autorité des routes et des transports (RTA) en attend une baisse de 20 % de la congestion routière sur son tracé. L’aéroport compte aussi pour le logement : lors du lancement du projet, les autorités ont indiqué qu’il créerait une demande de logements pour plus d’un million de personnes à Dubai South, le district qui l’entoure.
Les points de tension
Une croissance aussi rapide met aussi la ville sous pression. Des universitaires cités par The National en 2025 rappelaient que Dubai s’étend déjà sur plus de 50 km et s’est construite autour de la voiture : densifier et développer fortement les transports publics est nécessaire pour limiter les embouteillages. La climatisation, l’eau dessalée et la collecte des déchets augmentent aussi avec chaque nouvel habitant, d’où l’association, dans le plan 2040, entre croissance, sobriété des ressources et réserves naturelles.
Si vous envisagez de vous installer sur place, notre guide pour vivre à Dubai en tant qu’étranger détaille coût de la vie, quartiers et démarches.
Dubai construit-elle assez de logements pour sa population ?
En 2026, pour la première fois depuis plusieurs années, l’offre nouvelle rattrape la croissance démographique. Cushman & Wakefield Core prévoit environ 55 600 livraisons de logements en 2026, le plus haut niveau annuel depuis 2008, et plus de 60 000 en 2027.
Comparez avec la demande : Dubai a gagné 62 800 ménages en 2025. Si la formation de ménages reste à ce niveau, une année à 55 000-60 000 livraisons l’équilibre à peu près, après plusieurs années où les livraisons étaient en retard. Les enregistrements du Dubai Land Department analysés par DXBinteract le montrent : 16 835 logements ont été livrés au T3 2026, plus du double des 7 243 du T3 2025, alors que les lancements reculaient.
| Indicateur (Dubai, données DLD) | T3 2025 | T3 2026 |
|---|---|---|
| Logements livrés (projets) | 7 243 (35) | 16 835 (58) |
| Logements lancés (projets) | 39 225 (147) | 25 559 (70) |
| Transactions de vente | 59 350 | 37 664 |
| Valeur des ventes | 170,6 milliards AED | 94,0 milliards AED |
| Prix médian au pied carré | 1 712 AED | 1 683 AED |
| Loyer médian, nouveaux baux d’appartement | 70 000 AED | 68 400 AED (−2,3 % sur un an) |
| Loyer médian, baux d’appartement renouvelés | 58 000 AED | 60 000 AED (+3,5 % sur un an) |
Source : rapports trimestriels DXBinteract, analyse des enregistrements du Dubai Land Department, T3 2025 et T3 2026 (consultés le 10 nov. 2026).
Ce que disent les chiffres
Deux mouvements se superposent. L’offre arrive en volume et donne plus de choix aux locataires : le loyer médian des nouveaux baux d’appartement a reculé de 2,3 % sur un an au T3 2026. En parallèle, les renouvellements ont encore progressé de 3,5 %, car les locataires en place passent de contrats sous le prix du marché à des niveaux de marché. Cushman & Wakefield relève aussi que les lancements d’appartements ont chuté d’environ 58 % et ceux de villas d’environ 78 % au S1 2026 par rapport au S1 2025, ce qui allégera le flux de livraisons à partir de 2028.
L’endroit où s’installent les nouveaux résidents compte autant que leur nombre. Les quartiers de milieu de gamme comme Jumeirah Village Circle absorbent une large part des nouveaux ménages, car ils proposent des appartements à une fraction des prix prime. Comparez les niveaux actuels avec notre page sur les prix des appartements à Dubai.
Quel est l'effet de la croissance démographique sur les prix et les loyers à Dubai ?
La croissance démographique fixe un socle de demande : chaque nouveau ménage doit se loger, en location ou en propriété. Mais les prix et les loyers dépendent aussi de l’offre, des taux d’intérêt et du moral des investisseurs, et en 2026 ces forces ont tiré dans des directions différentes.
Entre 2021 et 2025, les ménages sont arrivés plus vite que les logements n’étaient livrés, et loyers comme prix ont fortement augmenté. En 2026, le tableau est plus équilibré. Les volumes de ventes ont reculé après le conflit régional, avec 37 664 transactions au T3 2026 contre 59 350 un an plus tôt, mais le prix médian au pied carré s’est maintenu à 1 683 AED, seulement 2 % environ sous le T3 2025. Le marché a ralenti, il ne s’est pas retourné.
Qui profite d’une ville qui grandit
- Les locataires. Les livraisons record de 2026 et 2027 leur donnent plus de choix et de marge de négociation, surtout sur les nouveaux baux.
- Les bailleurs de long terme. La hausse régulière du nombre de ménages soutient l'occupation, en particulier pour les appartements de milieu de gamme proches des emplois et des transports.
- Les acheteurs de biens prêts à habiter. Des ventes plus lentes signifient moins de concurrence et plus de pouvoir de négociation qu'en 2024-2025.
- Les investisseurs sur plan. Leur exposition dépend de la vague de livraisons : les quartiers très livrés en 2026-2027 peuvent voir leurs loyers fléchir avant que la demande ne rattrape l'offre.
Les signaux à suivre
Trois indicateurs disent si la croissance démographique alimente toujours le marché : le relevé mensuel de la Dubai Data and Statistics Establishment, les livraisons trimestrielles comparées à la hausse du nombre de ménages, et l’écart entre loyers des nouveaux baux et des renouvellements. Pour suivre l’évolution des prix réels, consultez notre analyse de l’indice immobilier de Dubai.
Que signifie la croissance de la population de Dubai pour un investisseur en 2026 ?
Pour un investisseur, la croissance démographique est un vent porteur de long terme, pas une garantie de plus-value rapide. La vraie question n’est pas de savoir si Dubai va continuer de grandir, mais où vivront les nouveaux résidents et si l’offre de ce quartier est déjà intégrée dans les prix.
Trois règles pratiques découlent des données de 2026. D’abord, privilégiez les emplacements cohérents avec le plan 2040 : les cinq centres urbains et les quartiers proches de stations de métro existantes ou futures. Ensuite, vérifiez le calendrier de livraisons du quartier avant d’acheter, car un gros volume de remises de clés peut peser sur les loyers pendant un ou deux ans. Enfin, calculez votre rendement sur la base des loyers des nouveaux baux, et non des renouvellements, qui restent en retard sur le marché. Notre sélection des meilleurs quartiers pour l’investissement locatif à Dubai applique ces critères.
Point d'attention
Les chiffres de population proviennent d'une série administrative révisée en continu, et le recul de mars 2026 montre que la croissance peut s'arrêter vite lors d'un choc régional. Ne bâtissez pas un projet d'investissement sur une extrapolation linéaire de 7 % par an : vérifiez le dernier relevé mensuel et l'offre à venir dans le quartier avant de vous engager.
Questions fréquentes
Combien d'habitants compte Dubai en 2026 ?
Dubai comptait 4 807 185 habitants le 29 septembre 2026, selon la Dubai Data and Statistics Establishment, soit 226 885 de plus qu’au début de l’année. Le chiffre inclut les personnes qui vivent, ou comptent vivre, à Dubai au moins six mois, hors touristes et navetteurs quotidiens.
Quelle a été la croissance de la population de Dubai en 2025 ?
La population a augmenté d’environ 332 000 personnes en 2025, d’environ 4,25 millions à 4,58 millions, soit une croissance de 7,5 %. C’est l’un des rythmes les plus élevés jamais mesurés ; le record reste de 8,2 %, lors du recensement de 1980.
Quelle population le plan Dubai 2040 prévoit-il ?
Le plan d’urbanisme Dubai 2040 est conçu pour 5,8 millions d’habitants en 2040. Il prévoit aussi 60 % du territoire en réserves naturelles, le doublement des espaces verts et 55 % des résidents à moins de 800 mètres d’une station de transport de masse.
La population de Dubai a-t-elle baissé pendant le conflit régional de 2026 ?
Oui, brièvement. Elle a reculé d’environ 61 000 personnes en mars 2026, soit −1,3 %, à près de 4,65 millions. Elle est remontée à environ 4,74 millions fin juin et a atteint 4,81 millions en septembre.
La croissance démographique va-t-elle continuer de faire monter les loyers ?
Pas automatiquement. La hausse du nombre de ménages soutient la demande, mais environ 55 600 logements doivent être livrés en 2026. Au T3 2026, le loyer médian des nouveaux baux d’appartement était de 68 400 AED, en baisse de 2,3 % sur un an, tandis que les renouvellements progressaient de 3,5 %.
Chiffres indicatifs à la date indiquée : vérifiez-les auprès des sources officielles avant toute décision.
- Contenu informatif, ne constitue ni un conseil fiscal, juridique ni financier.
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