Aperçu du marché immobilier de Dubai — Novembre 2025
Le marché immobilier de Dubai a maintenu sa dynamique positive en novembre 2025, renforçant le statut de l’émirat comme l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques et résilients au monde. Une forte activité transactionnelle, une demande soutenue tant pour les biens sur plan que pour les biens livrés, ainsi qu’un intérêt constant de la part des investisseurs internationaux ont contribué à un nouveau mois de performance solide.
Soutenu par des lancements de projets continus, une demande finale confiante et une pression persistante sur le marché locatif, novembre 2025 reflète la poursuite du solide cycle de croissance de Dubai. Le marché continue d’attirer un large éventail d’acheteurs et d’investisseurs, tout en générant des rendements réguliers dans les segments résidentiel, commercial et à usage mixte.
Rapport des Rendements Locatifs – Novembre 2025
| Quartier | Studio (€) | Rdt Studio | 1-ch (€) | Rdt 1-ch | 2-ch (€) | Rdt 2-ch | 3-ch (€) | Rdt 3-ch |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle | 13,000 | 8.25% | 18,250 | 7.15% | 27,500 | 7.64% | 35,000 | 6.31% |
| Business Bay | 18,875 | 8.05% | 24,000 | 6.87% | 35,000 | 6.07% | 50,000 | 5.95% |
| Dubai Hills | 18,000 | 7.74% | 25,000 | 6.11% | 37,500 | 5.93% | 67,500 | 6.49% |
| Downtown Dubai | 21,000 | 4.31% | 32,500 | 5.71% | 48,750 | 5.40% | 79,475 | 4.78% |
| Palm Jumeirah | 22,500 | 6.62% | 41,250 | 6.88% | 60,625 | 5.62% | 83,125 | 4.96% |
| Dubai Creek Harbour | – | – | 28,750 | 6.61% | 40,000 | 6.14% | 58,125 | 5.74% |
| Dubai Marina | 17,500 | 6.36% | 24,250 | 5.92% | 35,000 | 4.85% | 54,375 | 5.44% |
| Dubai South | 12,250 | 10.65% | 12,525 | 6.04% | 21,250 | 6.54% | – | – |
| JLT | – | – | – | – | – | – | 137,500 | – |
| Dubai Harbour | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Dubai Maritime City | – | – | 25,375 | 5.89% | 33,750 | 5.38% | – | – |
| Jumeirah Garden City | – | – | 19,125 | 5.81% | 26,250 | 4.70% | – | – |
| Arjan | 12,500 | 8.33% | 18,625 | 7.84% | 22,500 | 6.79% | 46,625 | 8.29% |
| Jabal Ali First | 12,000 | 8.89% | 17,125 | 8.35% | 25,675 | 7.96% | 27,500 | 5.24% |
| Al Hebiah Fifth | 11,000 | 9.61% | 14,500 | 9.13% | 20,500 | 7.63% | 30,000 | 6.67% |
| Al Merkadh | 13,750 | 7.63% | 21,250 | 6.33% | 33,375 | 5.80% | 42,750 | 3.58% |
| Nadd Hessa | 10,750 | 9.00% | 15,000 | 8.00% | 21,250 | 6.80% | 30,000 | 8.59% |
Rapport Appréciation – Novembre 2025 vs 2024
**Analyse des tendances « prix au mètre carré » (sur-plan) et évolution YoY
| Quartier | Studio (€) | Appr. Studio | 1-CH (€) | Appr. 1CH | 2-CH (€) | Appr. 2CH | 3-CH (€) | Appr. 3CH |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle | 4,529 | 2.87% | 3,567 | -1.40% | 3,365 | -1.48% | 3,820 | 13.53% |
| Business Bay | 6,882 | 2.26% | 7,033 | 6.92% | 6,806 | 4.67% | 7,211 | 1.42% |
| Dubai Hills | – | – | 6,021 | 3.93% | 6,047 | -4.02% | 5,136 | -18.47% |
| Downtown Dubai | 9,918 | 1.29% | 9,665 | 26.91% | 9,310 | 20.66% | 10,322 | 9.38% |
| Palm Jumeirah | – | – | 12,245 | -0.82% | 10,980 | -16.70% | 15,711 | 20.12% |
| Dubai Creek Harbour | – | – | 6,806 | 4.26% | 6,527 | 7.05% | 5,844 | -0.86% |
| Dubai Marina | 9,209 | – | 6,755 | -20.54% | 6,148 | – | 6,907 | -9.60% |
| Dubai South | – | – | 3,087 | 37.08% | – | – | – | – |
| JLT | 6,553 | 9.28% | 6,249 | -0.40% | – | – | – | – |
| Dubai Harbour | – | – | – | – | 11,790 | 5.91% | – | – |
| Dubai Maritime City | 6,452 | -7.27% | 7,970 | 26.51% | 7,008 | 20.96% | 5,819 | 8.49% |
| Jumeirah Garden City | 6,426 | 8.09% | 4,984 | 7.65% | 5,009 | 11.24% | – | – |
| Arjan | 4,276 | 14.97% | 3,567 | 6.02% | 3,416 | 8.00% | 3,011 | 4.39% |
| Jabal Ali First | 4,048 | 3.23% | – | – | – | – | 3,264 | 11.21% |
| Al Hebiah Fifth | – | – | 4,225 | – | 4,402 | -0.57% | – | – |
| Al Merkadh | 5,971 | 30.39% | 5,035 | -1.49% | 5,136 | -1.46% | 5,187 | 6.77% |
| Nadd Hessa | 5,085 | 6.91% | – | – | – | – | 2,859 | 15.31% |
Points Clés à Retenir
Zones à plus forte appréciation : Dubai South (+37 % pour les 1 chambre), Downtown Dubai (+20 % à +27 % pour les 1–2 chambres) et Dubai Maritime City (+20 % et plus pour les 1–2 chambres) ont mené la dynamique de croissance du capital.
Marchés locatifs solides : Dubai South (jusqu’à 10,65 %), Al Hebiah Fifth (9,61 %), Nadd Hessa (9,00 %) et Jumeirah Village Circle (8,25 %) ont enregistré les rendements locatifs les plus élevés.
Marché segmenté : Les performances ont fortement varié selon le type de bien et l’emplacement, renforçant l’importance d’une analyse au niveau de l’unité et du micro-marché plutôt que d’hypothèses générales par zone.
Évolution du profil des investisseurs : Préférence croissante pour des districts à rendement élevé et à revenus intermédiaires, offrant des prix d’entrée plus bas et une absorption locative plus rapide.
Zones prime stables : Palm Jumeirah, Downtown Dubai et Dubai Hills continuent d’afficher des rendements plus faibles mais une appréciation du capital sélective, les positionnant comme des marchés de préservation de richesse à long terme.
Analyse des Rendements Locatifs
Leaders en rendement élevé : Dubai South continue de surperformer, avec des rendements sur les studios atteignant 10,65 %, soutenus par des prix d’entrée abordables et une forte demande locative. Al Hebiah Fifth (9,61 %) et Nadd Hessa (9,00 %) figurent également parmi les zones générant les meilleurs rendements, renforçant l’attrait d’investissement des quartiers résidentiels émergents axés sur la valeur.
Performances urbaines stables : Jumeirah Village Circle affiche une efficacité locative constamment élevée, avec des rendements sur les studios pouvant atteindre 8,25 %, tandis que Business Bay maintient une performance solide à 8,05 %. Ces zones bénéficient d’un taux d’occupation élevé, d’une connectivité centrale et de profils de locataires diversifiés, malgré des coûts d’entrée en capital plus élevés.
Réalité des zones premium : Les emplacements prime tels que Palm Jumeirah, Downtown Dubai et Dubai Hills enregistrent des rendements plus modérés, compris entre 4,7 % et 6,9 %. Ces districts sont de plus en plus privilégiés pour la stabilité du capital, la demande liée au style de vie et l’appréciation à long terme, plutôt que pour une maximisation pure du revenu.
Analyse de l’Appréciation du Capital – Novembre 2025
Poches de forte appréciation : Dubai South domine la croissance annuelle, avec des prix des 1 chambre en hausse de +37,08 %, reflétant une demande croissante des utilisateurs finaux et une dynamique portée par les infrastructures. Downtown Dubai continue d’afficher une appréciation robuste sur les segments 1 chambre (+26,91 %) et 2 chambres (+20,66 %), soulignant une confiance durable dans les districts centraux.
Corridors de croissance émergents : Al Merkadh (+30,39 % sur les studios), Arjan (+14,97 % sur les studios) et JLT (+9,28 % sur les studios) montrent une accélération de la hausse des prix, mettant en évidence un glissement clair des investisseurs vers des communautés à prix intermédiaires offrant un équilibre entre rendement et potentiel d’appréciation.
Performance contrastée des marchés prime : Palm Jumeirah et Dubai Marina ont connu des corrections sélectives sur les petites typologies, tandis que les appartements 3 chambres sont restés relativement résilients. Cette tendance indique une orientation croissante vers la demande des utilisateurs finaux et vers des résidences plus grandes, axées sur le style de vie.
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Novembre 2025 renforce le statut de Dubai en tant que marché immobilier résilient et compétitif à l’échelle mondiale, soutenu par des fondamentaux solides, une demande locative durable et un intérêt continu des investisseurs. La forte performance locative dans les communautés émergentes et de milieu de gamme, combinée à une appréciation sélective du capital dans les emplacements prime, met en évidence un environnement de marché bien équilibré. À mesure que la segmentation s’accentue et que la prise de décision fondée sur les données devient de plus en plus essentielle, les investisseurs qui alignent leur stratégie sur les tendances de micro-localisation, les typologies de biens et la demande des locataires sont les mieux positionnés pour optimiser leurs rendements jusqu’à la fin du T4 2025 et en 2026.
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